有個(gè)朋友說(shuō)了這樣的金句：沒有什么中年焦慮是買套房解決不了的，如果有，那就再買一套！確實(shí)，很少有哪個(gè)國(guó)家像中國(guó)一樣，買房置業(yè)成了全民參與的財(cái)富投資運(yùn)動(dòng)。
在過(guò)去10年間，買房與否已經(jīng)成為普通人的人生及格線，所謂論成敗人生豪邁，不過(guò)是有房沒房。
租房、買房、換房，在這三件事上只要走錯(cuò)一步，就是天堂與地獄的區(qū)別。十年買房，從北京買到香港，我到底經(jīng)歷了什么？
年輕人都糾結(jié)過(guò)租房還是買房的問(wèn)題
幾乎每一個(gè)大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生，都曾被灌輸過(guò)這樣一個(gè)理念：買房不如租房好。不僅剛剛畢業(yè)的學(xué)生容易相信這個(gè)概念，有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家也愛論證這個(gè)觀點(diǎn)。我博士剛畢業(yè)時(shí)（2008年），人設(shè)尚未崩塌的“打工皇帝”唐駿在接受采訪時(shí)就放言“買不如租！我居住在上海一家五星級(jí)酒店的長(zhǎng)包房，250平方米月租金是10萬(wàn)元。如果買類似房產(chǎn)的話，約2500萬(wàn)元一套。自己做投資，一年回報(bào)率為30％左右，2500萬(wàn)元一年至少就是400萬(wàn)元。而租房一年的租金才120萬(wàn)元，等于賺了280萬(wàn)元?！?/p>
“打工皇帝”唐駿
我看這篇報(bào)道時(shí)頗以為然，畢竟買房不僅需要好大一筆錢每月還款也壓力山大。此時(shí)我剛剛畢業(yè)，月入不過(guò)幾千塊，還和同學(xué)合租在學(xué)院路的一套老房子里。每月我的租金才區(qū)區(qū)800塊，還在繼續(xù)吃旁邊學(xué)校的食堂，使用學(xué)校的自習(xí)室看書，生活也算頗為愜意。
所幸我媽固執(zhí)地認(rèn)為租房子就是幫房東養(yǎng)房子，讓我趕緊找個(gè)房子買下來(lái)，然后準(zhǔn)備結(jié)婚生孩子。我跟她說(shuō)了唐總的理論體系，她老人家不以為然就一句話：你別跟我說(shuō)那么多！趕緊去看房！錢不夠我借你！作為自幼還算聽話的我，開始了購(gòu)買人生第一套房的艱辛歷程。
第一次買房這件事和第一次約會(huì)一樣，你很容易想很多事情且患得患失，比如買了之后房?jī)r(jià)暴跌怎么辦？不買房?jī)r(jià)暴漲怎么辦？買了自己收入暴跌還不起貸款怎么辦？還有一個(gè)問(wèn)題就是，我不夠錢裝修買家具怎么辦？
我有個(gè)祖籍福建的同學(xué)，沒畢業(yè)之前鼓足勇氣跟家里要錢在北京國(guó)貿(mào)買了套房，卻遲遲沒有請(qǐng)我們?nèi)⒂^他的豪宅。真相是，他買那套房，家里只出了個(gè)首付款，根本沒錢裝修，現(xiàn)在還是毛坯，勉強(qiáng)通了水電之后，照明靠燈泡洗澡靠電熱水壺?zé)?，睡覺就在水泥地板上打地鋪。由于這位老兄的生活狀態(tài)在我看來(lái)實(shí)在有些觸目驚心，于是我決定第一次買房一定要買精裝房，這樣起碼不至于在水泥板上打地鋪。
說(shuō)起當(dāng)年的看房史，也是一把血淚，會(huì)獲得很多人生經(jīng)驗(yàn)，比如會(huì)有中介或暗示或明示，他可以私下幫你操作一套看起來(lái)還不錯(cuò)的房，能節(jié)約1萬(wàn)塊左右的中介費(fèi)。當(dāng)時(shí)中介公司和中介個(gè)人，處于爾虞我詐的野蠻生長(zhǎng)期，有不少腦子靈活的年輕人拿著公司的數(shù)據(jù)庫(kù)，幫買家賣家私下操作。我也曾動(dòng)心找個(gè)靈活的中介幫忙，好在我的一個(gè)朋友中了招。他私下給房主幾萬(wàn)塊定金之后，中介和房主迅速消失在人海中，那個(gè)房主根本就是假的。有了他的倒霉經(jīng)歷，我自然不敢冒險(xiǎn)。
看房就像相親一樣，你永遠(yuǎn)認(rèn)為會(huì)有一個(gè)更好的在等著你。然而，在你挑花眼的時(shí)候，房早已經(jīng)不在了。我工作的地方就在國(guó)貿(mào)附近，所以優(yōu)先看了國(guó)貿(mào)周邊的房子。當(dāng)時(shí)在距離國(guó)貿(mào)大廈只有2公里不到的小區(qū)，有套100多平的小三居開價(jià)128萬(wàn)，而我的心理價(jià)位是100萬(wàn)整，在砍價(jià)無(wú)果的情況下我放棄了。這是我人生辦過(guò)的最愚蠢的事情之一，因?yàn)樵谖一嫉没际Э捶科陂g，北京的房?jī)r(jià)平均每月每平米漲1500塊（當(dāng)時(shí)北京均價(jià)也就1萬(wàn)出頭，每月漲幅10%以上），沒多久我就發(fā)現(xiàn)已經(jīng)買不起三環(huán)邊的房子了。到2009年年底，在看房看了大半年后，我終于花128萬(wàn)在北京五環(huán)外買了自己人生中的第一套房子，是一套房本面積86平米的小兩居。
這時(shí)候我才想明白，唐駿的話根本就是胡扯。首先，大部分人根本沒能力投資年利率達(dá)到30%的理財(cái)；其次，大部分人買房都要貸款，價(jià)值2500萬(wàn)的房子不可能花2500萬(wàn)買，用2500萬(wàn)當(dāng)本金計(jì)算收益率這件事根本不科學(xué)。好在我聽了媽媽的話，否則后果真是不堪設(shè)想。
除了唐駿的買不如租，當(dāng)時(shí)的中國(guó)房市還有另一金句，是中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌說(shuō)的：“房?jī)r(jià)上漲，是因?yàn)檎赡改锏男枨?。”跟我同期一起買房的小伙伴們，多數(shù)也是在父母或者丈母娘的鞭策下，才順利完成了買房。我想，當(dāng)年被丈母娘催著買房的同齡人應(yīng)該感恩，畢竟沒有丈母娘，他現(xiàn)在可能活得很慘。
勸人不買房不如勸人離婚
由于我不算成功的買房經(jīng)歷，朋友圈中還未置業(yè)的朋友，往往想跟我聊聊心得和體會(huì)，畢竟他們也想買套房。2011年，我有個(gè)師妹忽然約我吃飯，她剛畢業(yè)暫時(shí)沒有在北京購(gòu)房的資格。她家里愿意出錢讓她在北京周邊的燕郊買房，她在糾結(jié)。我告訴了她一個(gè)現(xiàn)在已經(jīng)爛大街的概念，那就是首次置業(yè)等于上車。
上車這個(gè)概念來(lái)自于房?jī)r(jià)高不可攀的香港，他們認(rèn)為在飛速增長(zhǎng)的房市中，攢錢猶如走路，不可能趕上在快車道上狂飆的房?jī)r(jià)，因此買第一套房就相當(dāng)于上了車，無(wú)論房?jī)r(jià)如何狂飆你也是在車上坐著，而不是靠?jī)蓷l腿跑步追趕。
燕郊雖然地處河北，但房?jī)r(jià)漲跌基本與北京市同步，既然不能在北京買房，那不如在燕郊上個(gè)車先。在燕郊落戶4年后，這位師妹在獲得北京購(gòu)房資格時(shí)又順利在北京市置換了一套住房。
我的另一位朋友則沒有這么幸運(yùn)，她剛剛畢業(yè)時(shí)也很想買房，無(wú)奈她男朋友及男方家人都反對(duì)。到了2012年，房?jī)r(jià)再次暴漲才終于買了房！原因是她跟男朋友分了手，可以自己做決定了！眼見著身邊不少男女，因?yàn)橘I房的問(wèn)題分手甚至離婚。我的朋友們開始遵循一條人生規(guī)則：寧勸人離婚，也不勸人別買房。畢竟，另一半相對(duì)好找，現(xiàn)在不買房很可能下輩子也買不起。
有趣的是， 2013 年，'新國(guó)五條'面世，規(guī)定名下無(wú)房的，首套購(gòu)房才能享受低首付和低利率，于是出現(xiàn)了一輪買房離婚潮。不買房要離婚，為了買房還得離婚。
不換房不知道天地厚
大約在2013年，我考慮到婚后家庭成員可能增加，開始將換房提上日程。
當(dāng)時(shí)我公司團(tuán)隊(duì)中有個(gè)剛畢業(yè)的女生跟我說(shuō)，買房這件事情已經(jīng)out了！90后認(rèn)為買房不如租房。這對(duì)我當(dāng)然不新鮮，唐駿當(dāng)年就是這么說(shuō)的，也許這位姑娘也不知道唐駿是誰(shuí)。
這位堅(jiān)持不買房的年輕人，她的人生導(dǎo)師不是我這個(gè)實(shí)習(xí)導(dǎo)師，而是一名喜歡到處旅行的暢銷書作家。那位作家賣掉了自己的房子，在云南開了個(gè)民宿，于是開啟了詩(shī)和遠(yuǎn)方的瀟灑生活。當(dāng)年逃離北上廣這個(gè)概念方興未艾，去大理麗江開民宿是文藝青年們對(duì)浪漫生活的美好向往。然而經(jīng)歷了自己買房和勸人買房多次的我，已經(jīng)無(wú)法接受這種聽起來(lái)很美的新生事物，只能下定決心砸鍋賣鐵換個(gè)大點(diǎn)的房子。
好在2013年'新國(guó)五條'開始，由于限購(gòu)加強(qiáng)且銀根緊縮，北京的房?jī)r(jià)開始有所松動(dòng)。我和我妻子也開始了新一輪的看房生活。相比起5年前，這次我徹底想明白了幾個(gè)問(wèn)題：
絕不買精裝修的房子，因?yàn)檠b修不值錢！
絕不買旁邊沒地鐵的房子，因?yàn)樯畈环奖悖?/p>
絕不買樓道里能看見小廣告的房子，因?yàn)檫@樣的小區(qū)物業(yè)多數(shù)都不怎么樣！
經(jīng)過(guò)半年的看房，我們終于相中了現(xiàn)在住的這套房子，由于房主著急套現(xiàn)，所以價(jià)格比當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)低了不少。
完成過(guò)戶手續(xù)之前，房主忽然跟我們說(shuō)：其實(shí)我在雍和宮旁邊還有一套300平米的大平層，你們還想買一套嗎？我當(dāng)時(shí)倒吸了一口涼氣：您真看得起我??！那不得2000萬(wàn)啊？
房主笑了笑說(shuō)：我相信你很快會(huì)買得起，你這兩年要想再買房還可以找我，我有很多想處理掉的房子。我一時(shí)好奇就問(wèn)道：很多是多少??？房主說(shuō)他自己有10來(lái)套，他夫人名下也有10來(lái)套。我當(dāng)時(shí)就驚呆了，趕緊請(qǐng)教他是怎么做到的。
這位房主反問(wèn)我：2001年你要是有100萬(wàn)，你能買幾套房？
按照他說(shuō)的時(shí)間我一算，100萬(wàn)現(xiàn)金能全款買2-3套房。
然后房主又說(shuō)：如果當(dāng)時(shí)你跟銀行貸款，你覺得你能買幾套？
按照當(dāng)時(shí)首付20%的比例計(jì)算，100萬(wàn)現(xiàn)金起碼能買下10套。
然后房主又說(shuō)，如果你身邊的人都知道你有100萬(wàn)，你也知道他們起碼有100萬(wàn)，你跟他們借錢買房，那么你能買多少套房？聽完他最后這個(gè)問(wèn)題我徹底明白了。此人原系京郊的農(nóng)民，城市擴(kuò)建拆遷后獲得了一筆拆遷款，他覺得房子還會(huì)漲價(jià)，就把左鄰右里的拆遷款都借來(lái)買房。幾年后，他只需要賣掉其中兩套就還清了所有的債務(wù)，并且身價(jià)過(guò)億了。
這位房主教會(huì)了我一個(gè)道理，讓我終身受益。在房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)的時(shí)代，買房上杠桿才能利益最大化。香港TVB拍攝的紀(jì)實(shí)電視欄目《有樓萬(wàn)事足》里邊金句頻出，比如最著名的那句“有房有高潮，沒房別白撞”就是出自這個(gè)節(jié)目。在我看來(lái)真正發(fā)人深省的金句，出自節(jié)目里一位靠買房在香港實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由的大哥：“你不買房跟銀行借個(gè)幾百萬(wàn)試試？人家愿意借給你嗎？利息能有購(gòu)房按揭那么低嗎？”
總之，現(xiàn)在我除了不會(huì)勸人別買房之外，還勸人不要提前還銀行貸款，因?yàn)閮烧呖雌饋?lái)都是非常不理智的行為。
作為一個(gè)大俗人，我只有眼前的茍且，然而在意詩(shī)和遠(yuǎn)方的朋友們卻也未必逃得過(guò)買房賣房的魔咒。
香港房?jī)r(jià)暴跌的真相？
今年年初，由于家里第二個(gè)孩子馬上要出生，我開始認(rèn)真思考一個(gè)問(wèn)題，到底應(yīng)該讓我家的兩個(gè)孩子接受什么樣的教育？
在北京接受教育是首選，畢竟家長(zhǎng)的陪伴對(duì)孩子成長(zhǎng)很重要。出國(guó)接受教育當(dāng)然也是個(gè)選擇，西方教育體系能給孩子不一樣的成長(zhǎng)空間。期間，我太太提出了一個(gè)新的建議，為什么我們不研究下中國(guó)香港或者新加坡？畢竟這兩個(gè)地方的教育兼具東西方的特點(diǎn)，在那里學(xué)習(xí)，自然不用擔(dān)心他們長(zhǎng)大了不會(huì)說(shuō)中文。
于是，在今年8月我踏上了去香港買房的旅程，畢竟事關(guān)將來(lái)孩子的教育問(wèn)題，當(dāng)然也帶有一定的投資性考慮。
在我去香港買房之前，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲了10年，從去年到今年更是漲了20%以上，現(xiàn)在已經(jīng)是高處不勝寒，到處都是財(cái)經(jīng)媒體在看空。
打開國(guó)內(nèi)的自媒體，關(guān)于香港房市的看法無(wú)非就是兩個(gè)主流基調(diào)：
1.這是個(gè)痛苦的城市，75%的土地沒有被開發(fā)，老百姓卻住在鴿子籠里苦不堪言。
2.香港房?jī)r(jià)馬上要撲街，最近跌了20%起步，97年負(fù)資產(chǎn)的悲劇將會(huì)再次重演！
這兩套論調(diào)讓我身邊不少人相信香港房?jī)r(jià)很快就會(huì)插水，然而作為一個(gè)書呆子博士我卻始終堅(jiān)信紙上得來(lái)終覺淺，還是應(yīng)該實(shí)地去看看。
到了香港之后，我發(fā)現(xiàn)內(nèi)陸媒體對(duì)香港樓市的判斷存在一個(gè)基本邏輯錯(cuò)誤：他們通過(guò)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)行判斷。盡管二手房指數(shù)一定程度上反映了房?jī)r(jià)的變化，但沒有反映出一個(gè)最大的變量——6月底香港有關(guān)部門建議征收開發(fā)商空置稅。這個(gè)計(jì)劃中的空置稅將對(duì)空置6個(gè)月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，大約相等于樓價(jià)的5%。而根據(jù)香港政府公布的數(shù)字顯示，2018年3月，香港有9000套空置超過(guò)半年的一手房屋未曾出售。
盡管香港當(dāng)局建議的這個(gè)空置稅，因?yàn)橄嚓P(guān)部門并未審議通過(guò)，到現(xiàn)在為止還沒有正式實(shí)施，且在2019年上半年通過(guò)的概率并不高。通常，這種茲事體大的征稅，往往會(huì)留半年到一年的寬限期。但由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往是幾年前開始興建的，要短時(shí)間之內(nèi)賣光確實(shí)不太容易，所以各大開發(fā)商都在加緊出貨。
我在香港斷斷續(xù)續(xù)待了3個(gè)多月，發(fā)現(xiàn)每個(gè)周末不止一個(gè)樓盤在開盤銷售，而且銷售的項(xiàng)目遍布港島、九龍和新界。為了能夠盡快達(dá)成交易，香港開發(fā)商的定價(jià)也變得比較務(wù)實(shí)，基本和同區(qū)二手房?jī)r(jià)格接近，而且提供了一些按揭利率優(yōu)惠或者現(xiàn)金、家具、物業(yè)費(fèi)回贈(zèng)等等。這導(dǎo)致著急買房的剛需購(gòu)房客，全部只看新房不看二手，二手房交易數(shù)量暴跌以及價(jià)格回落也就成了順理成章的事情。這才是最近香港房市成交價(jià)格松動(dòng)的根本原因，畢竟著急套現(xiàn)的人只能考慮降價(jià)出售。
看清香港房市的真實(shí)情況之后，我覺得現(xiàn)在雖然吹淡風(fēng)卻并非不能入手。因?yàn)楦鶕?jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，樓市淡風(fēng)階段往往選擇余地會(huì)比較大。從投資常理來(lái)看，買入時(shí)踩上最低點(diǎn)的可能性并不高，所謂追高難追峰頂，殺低難殺谷底！精明的投資者一般不會(huì)追求峰頂和谷底，而是求個(gè)平衡。更何況，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看開發(fā)商肯定會(huì)改變策略，拖長(zhǎng)開發(fā)周期不再囤房，那么1年后出貨出得差不多，香港新房供應(yīng)量會(huì)下降，在土地供應(yīng)沒有增加的情況下，房?jī)r(jià)還是有依托的。
看明白這個(gè)形勢(shì)，我決定還是根據(jù)自己的需要買入一些值得投資的房子，無(wú)論作為將來(lái)子女教育還是作為長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，都可以說(shuō)是不枉此行。
香港房?jī)r(jià)并不算貴得離譜
最先入我眼簾的是香港西九龍地區(qū)的一個(gè)大型住宅區(qū)，位于西部鐵路和港島東涌線的交匯站上蓋，而且與當(dāng)時(shí)還未開通的高鐵站相距不遠(yuǎn)。從投資角度考慮，這個(gè)位置大約相當(dāng)于北京的雙井或者西直門，地段相當(dāng)不錯(cuò)。
與北京買新房差不多，香港買新房也需要提交購(gòu)房意向和身份證明文件，才能靜待開盤。開盤當(dāng)天到了現(xiàn)場(chǎng)可算是嚇到我了！總共預(yù)售70多個(gè)單位，現(xiàn)場(chǎng)有超過(guò)300人排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，只能靠抽簽來(lái)決定購(gòu)買次序。
大約是第一次在香港買房有新手加成，我當(dāng)天居然抽到了不錯(cuò)的順序，并成功買入一套兩居室?，F(xiàn)場(chǎng)沒抽到的購(gòu)房者自然一片落寞，像我一樣成功中簽人士個(gè)個(gè)喜于言表，至少?gòu)倪@次買房的經(jīng)歷來(lái)看，香港房?jī)r(jià)不像要馬上崩盤的樣子。
搞定了第一套房之后，考慮到將來(lái)兩個(gè)孩子過(guò)來(lái)讀書，我想再買一套學(xué)區(qū)房。最終選中了香港大學(xué)旁邊的一個(gè)樓盤，該區(qū)域是大名鼎鼎的11區(qū)校網(wǎng)。所謂11區(qū)大約相當(dāng)于北京實(shí)驗(yàn)二小的本部學(xué)區(qū)，是學(xué)區(qū)房中最好的選擇，所以價(jià)格自然也不會(huì)便宜，每平米約為35萬(wàn)港幣。
完成了在香港的置業(yè)之后，有不少朋友問(wèn)我香港房?jī)r(jià)到底貴不貴？我個(gè)人的看法是，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)很難判斷，比如我在香港買的首套房每平米價(jià)格大約28萬(wàn)港幣，說(shuō)貴當(dāng)然很貴。然而由于香港新房面積是按照實(shí)用面積計(jì)算的，如果按照建筑面積計(jì)算至少應(yīng)該可以打個(gè)八折，算上港幣和人民幣的差價(jià)又要打個(gè)8.8折。
如此算下來(lái)每平米約等于19.7萬(wàn)人民幣，與這個(gè)位置對(duì)標(biāo)的北京西直門或者雙井，次新房?jī)r(jià)格也接近10萬(wàn)了，這么對(duì)比倒并不算離譜，畢竟這是一個(gè)洗碗工都月入超過(guò)1.5萬(wàn)港幣的城市。
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