文/李晶寧
【導(dǎo)讀】
2021年8月18日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布信息，二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)新功能上線，房東可以直接在這個(gè)平臺(tái)上發(fā)布房源信息，出售二手房，買家可以直接與房東聯(lián)系。該平臺(tái)新功能上線后短短十幾天，杭州官方二手房平臺(tái)房源數(shù)量激增近10倍?，F(xiàn)今社會(huì)，越來越多的年輕人傾向于購(gòu)買二手房，那么進(jìn)行二手房交易時(shí)，我們應(yīng)該注意哪些法律問題呢？今天小編帶你一探究竟……
【買房一查二看三避免，還有四個(gè)要注意】
買房時(shí)，大家要注意以下幾點(diǎn)：
一、查明房源事實(shí)情況：在房產(chǎn)交易中心查詢房屋真實(shí)信息，一旦確定房源，要仔細(xì)核實(shí)好賣方的身份。
二、一方面查看房產(chǎn)證、土地證是否齊全，如委托中介可以索要中介營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；另一方面查看產(chǎn)權(quán)證書上的權(quán)利人和賣方是否一致、實(shí)際面積和房產(chǎn)證上登記面積是否一致、是否有共有人，若存在共有情況，需經(jīng)所有共有人同意并持有相關(guān)書面文件證明（夫妻共同財(cái)產(chǎn)需要持有賣方配偶的書面同意文件）、是否出租，若出租則需提供承租人同意出售的書面意見。
三、以下情況的房屋需要注意，謹(jǐn)慎買入，以免遭受不必要的損失：①已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；②被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；③屬違法或違章建筑的房屋。此外，如果要購(gòu)買公房，賣方還應(yīng)該提供政府部門對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書。
四、要注意房屋買賣合同中的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：①注意付款方式，學(xué)會(huì)利用好資金監(jiān)管渠道，為資金的安全保駕護(hù)航；如果采取按揭或轉(zhuǎn)按揭的購(gòu)房方式交易，對(duì)沒有申請(qǐng)到預(yù)期貸款的解決方法，要提前進(jìn)行特別約定，以免因約定不明產(chǎn)生糾紛；②注意交付時(shí)間和條件，房屋買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間，交房條件及水、電、煤氣、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，對(duì)于延期交房，應(yīng)當(dāng)明確約定違約金，如每天按房款的一定比例支付違約金，防止賣方拖延。③注意隱藏的維修基金問題。已繳納的房屋維修基金在產(chǎn)權(quán)人名下，沒有產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，該基金任何人無(wú)法使用。如果只辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，而沒有辦理房屋維修基金過戶，那么，會(huì)導(dǎo)致維修基金日后無(wú)法正常使用，所以過戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并將房屋維修基金過戶到自己的名下。④注意違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式，為防止違約行為的發(fā)生及損失過大，房屋買賣合同應(yīng)對(duì)違約行為及違約責(zé)任承擔(dān)的問題進(jìn)行明確約定。而一旦爭(zhēng)議糾紛出現(xiàn)，又該如何救濟(jì)也可以在合同中明確，通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以合意選擇確定。
【賣房同樣要小心，中介、買方均顧齊】
購(gòu)房實(shí)踐中，有不少房東傾向于找中介幫助售房，一則，中介費(fèi)用大多由買方承擔(dān)，二則，中介的服務(wù)可以幫助賣方過濾無(wú)效信息。因此，對(duì)于賣房一方來說，在進(jìn)行房屋出售時(shí)，除了注意買方的情況外，同時(shí)需要在尋找中介上留心。
賣方委托中介有獨(dú)家代理方式和一般代理方式，賣方應(yīng)該清楚了解后再根據(jù)自己的需求選擇。而委托代理合同的簽訂也需要謹(jǐn)慎，可以約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易可自動(dòng)解除合同。
對(duì)于賣方來說，還需要注意不簽“到手價(jià)”，二手房交易過程中除房款外，還涉及多筆費(fèi)用，如只簽到手價(jià)，可能給中介留下很多操作空間。
而對(duì)于買方，要留意買方的購(gòu)房資質(zhì)，部分城市對(duì)者資格有其特別規(guī)定。
【總結(jié)】
如今二手房交易增加，更多的是一些新手買家，大家一定要在買入前多做一些“防坑攻略”，可以了解一些房屋買賣合同、資金監(jiān)管等方面的法律知識(shí)，必要時(shí)可以咨詢專業(yè)律師，以免遭受重大損失。
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