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寄語：這不是一篇給房產(chǎn)專業(yè)人士看的圖書，而是供大眾閱讀的家居讀物。本書把購房當中所接觸到的專業(yè)術(shù)語進行了詳盡的解釋，對各種不同的購房方式和流程，本書也以一個普通購房者的身份進行了審定。文字簡單易懂，內(nèi)容貼心實用，確實是一本【買房必看】的購房基礎(chǔ)知識讀物。

序言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，就目前來看，其發(fā)展越來越成熟，特別是當前，各大中城市的舊城改造、城市規(guī)劃和城市化進程的步伐已經(jīng)越來越快。大大小小的房地產(chǎn)商給普通的老百姓們提供了大量的各式各樣的商品住房。

雖然國家已經(jīng)制定了相應的法律規(guī)范來約束開發(fā)商，開發(fā)商們的經(jīng)營行為也在逐漸走向規(guī)范，但是因為利益的驅(qū)使，在商品房的交易過程中，還是會不時地有各種各樣的購房陷阱出現(xiàn)，令購房者防不勝防，后悔不迭。

雖然商品房的屬性還是商品，但是因為其涉及的金額巨大，相應的法律條款也比較多，所以，這并不是一個簡單的交易，而應該是一種比較專業(yè)的交易市場。在西方一些國家，都有比較成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀人為準備購房者提供相應的法律等方面的咨詢和服務，但是就我國目前的情況來看，雖然各種各樣的房屋中介機構(gòu)如雨后春筍般涌現(xiàn)，但是這些中介機構(gòu)本身也是良莠不齊的。怎樣才能掌握購房過程中的最基本的知識和技巧，有效地識別各種不同的圈套，合理充分地保護自己的合法利益……以上的種種問題，就成為橫亙在很多準備買房者面前的鴻溝。

有鑒于此，我們精心編寫了這本【買房必看】----購房基礎(chǔ)知識讀物。這本書本身不是給專業(yè)人士看的，而是給普通大眾閱讀的，因此，我們的語言盡量做到簡潔明快，許多專業(yè)術(shù)語也盡量予以解釋，對各種不同的購房程序和流程，我們也以一個普通購房者的身份進行了審定。我們的目的就是希望可以打造出一本通俗大眾化的購房基礎(chǔ)知識讀物。

考慮到國家為了更好地調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會隨時根據(jù)社會需求和行業(yè)發(fā)展而頒布相應的法律法規(guī)，如2004年，央行曾經(jīng)建議取消商品房預售制度，但是很快被建設(shè)部予以否定，聲明短時間內(nèi)不會有所調(diào)整，但是關(guān)于取消預售制度的說法一直都沒有停息過。而我們在創(chuàng)作這本書的時候，都是以現(xiàn)行的法律法規(guī)為基礎(chǔ)的，所以，當讀者朋友參閱本書的時候，一定要密切關(guān)注相應的產(chǎn)業(yè)政策，讓自己的選擇以出臺的相關(guān)政策為依據(jù)，只有這樣，才可以提高你購房的成功系數(shù)，把風險降到最低。

　　一、制定購房計劃
　　1.五年內(nèi)，你是否有購房計劃？
　　A.是B.否
　　2.你在五年內(nèi)購房的原因是什么？(可以多
　　項選擇)
　　A.從長遠來看，目前的房價相對比較低
　　B.可以享受多種的稅費優(yōu)惠
　　C.看好今后的樓市發(fā)展形勢
　　D.這是原來的計劃
　　E.市內(nèi)樓盤比較多，可選擇的余地比較大
　　F.其他
　　3.你在五年內(nèi)不購房的原因是什么？(可多
　　項選擇)
　　A.目前還沒有購房的經(jīng)濟支付能力
　　B.還沒有考慮過這一計劃
　　C.已有住房，不需再購買
　　D.仍需觀望
　　E.沒有看到合適的樓盤出現(xiàn)
　　F.沒時間
　　4.近期，你是否關(guān)注過房市的消息？
　　A.是B.否
　　5.你獲取樓盤信息的渠道有哪些？
　　A.報紙
　　B.電視
　　C.網(wǎng)絡(luò)
　　D.中介機構(gòu)
　　E.其他
　　6.你購房計劃中的區(qū)域是哪里？
　　A.市中心
　　B.一般區(qū)域
　　C.郊區(qū)
　　D.外地
　　7.你將要購房的類型是什么？
　　A.普通住宅
　　B.公寓
　　C.  別墅
　　D.商住樓
　　E.寫字樓
　　F.其他
　　一、五年之內(nèi)，你準備買房嗎
　　國家進行宏觀調(diào)控的相關(guān)政策正在陸續(xù)出臺，對于商品房市場的干預也在加強，你對今后  房地產(chǎn)市場的看法如何，在今后幾年內(nèi)，你是否有買房的準備呢？請閱讀下列問題，認真思考，做出自己的選擇。
　　8.你準備購買房屋的面積是多少？
　　A.80平方米以下
　　B.80～100平方米
　　C.100～120平方米
　　D.120～140平方米
　　E.140～160平方米
　　F.160平方米以上
　　9.如果購房，你所能承受的總價款是多少？
　　A.20萬元以下
　　B.40萬元以下
　　C.60萬元以下
　　D.80萬元以下
　　E.100萬元以下
　　F.100萬元以上
　　10.對于房屋價格差別不是很大的樓盤項
　　目，你更關(guān)注的是什么？(可以多項選擇)
　　A.開發(fā)公司的實力
　　B.交通及地段
　　C.相關(guān)的配套設(shè)施
　　D.良好的物業(yè)服務
　　E.誘人的優(yōu)惠措施
　　F.其他
　　11.購房時你最能接受的優(yōu)惠方式是什么？
　　(可以進行多項選擇)
　　A.打折
　　B.送家具或家用電器
　　C.免一定時間段的物業(yè)費用
　　D.送停車位
　　E.贈送各類消費券
　　F.提供出境游機會
　　G.其他
　　12.對于目前的  房價，你怎么看？
　　A.較低
　　B.一般
　　C.較高
　　D.很高
　　E.其他
　　13.你對本地未來房價的走勢持怎樣的看法？
　　A.持續(xù)穩(wěn)定地大幅度上揚
　　B.價格走勢基本平穩(wěn)
　　C.價格會有微幅上揚
　　D.將會大幅下跌
　　E.將會小幅下跌
　　F.將會崩盤
　　測試結(jié)果分析：(略)
　　測試聲明：
　　這是一個沒有標準答案的測試，之所以在本書開頭部分設(shè)置此測試部分，目的是引起大家的思考。有調(diào)查顯示，雖然有很多人都曾經(jīng)或多或少地考慮過購房的問題，但是其考慮的范圍是并不寬泛、全面，即使是已經(jīng)購房者，也有一部分人在消費的時候處于非理性狀態(tài)。實事求是地說，這種心態(tài)是很不妥當?shù)模貏e是在涉及住房這樣的大宗商品消費的時候。因此，我們希望所設(shè)置的這些問題能夠真正引起你的思考，使自己在購房之前能夠做出比較理性的決定。

二、你為什么要買房
　　雖然購買住房對每個購房者(買受人)來說都是值得高興的事情，但是購買住房對任何人來講又都不是一件小事情，有些人可能需要窮其一生的積蓄才能實現(xiàn)這個愿望，還有些人甚至要為此背上多年的還貸包袱，除了經(jīng)濟方面外，想要買到自己滿意的住房，也是一個非常艱難的過程(需要四處看房、砍價)。既然如此，為什么人們還要買房子呢？

　　對于大多數(shù)購房者來說，買房的目的不外乎以下兩個：居住和投資。至于購買者是自己居住還是投資，這就要看購買者的購房意愿和經(jīng)濟實力了。但是對于資金不是很充裕的工薪家庭來說，買房就是為了居住，那么，對你來說，買房的目的是什么呢？因為目的不同，所購買房屋的位置等也會有很大的不同。

　　1.為居住而購房

　　既然購買房屋是為了居住，最需要考慮的就是根據(jù)自身的經(jīng)濟實力挑選地點、價格和戶型等因素均適合的房屋，此外，購房者還要對住宅外部的環(huán)境，即社區(qū)內(nèi)部和社區(qū)

　　外部環(huán)境進行細致的了解。一般而言，良好的住宅外部環(huán)境應該做到交通方便；沒有噪音干擾；空氣清新；水質(zhì)無污染；遠離工業(yè)區(qū)；周邊有大面積綠化地帶；有良好的商業(yè)服務場所；附近有文化機構(gòu)；整體的規(guī)劃設(shè)計美觀、完整；物業(yè)管理完善；水、暖、電、氣供應有充分的保障等。

　　2.為投資而購房

　　為了投資而購房的人最需要考慮的因素就是區(qū)域位置，最理想的房產(chǎn)應該在人氣較旺、出入方便、外觀和內(nèi)質(zhì)形象較好、周邊人流較大的地區(qū)。其次，應該選擇外來人員較為集中的公司聚集區(qū)、院校區(qū)和商業(yè)密集區(qū)等地區(qū)，由于這些地區(qū)是商業(yè)和住房的最大市場，在此處投資都能有較好的收入。

　　此外，購買房屋要把握好購買的時機，因為房屋基本分為現(xiàn)房和期房兩種，如果購買現(xiàn)房，價格就要略高一些，但是，如果這種房屋地處繁華區(qū)段，能夠當作商業(yè)或辦公商務制定購房計劃用房，購置后即可經(jīng)營，購買現(xiàn)房還是比較合適的。期房的價格相對較低，當市場出現(xiàn)較大的波動時，房屋可能會在短時間內(nèi)快速升值，如果購買后轉(zhuǎn)手出售，就有可能獲得較好的收益，只是期房會涉及交房的時間，如果時間太長，就會影響到投資回報率。

　　三、買房，你應該準備什么

　　1.準備好資金

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的收入日益提高，經(jīng)濟水平的提高自然讓人們開始追求高質(zhì)量的生活，于是，為了求得更好的居住環(huán)境，購房者開始越來越多。但是，由于許多人都是初次購房，而且，購房也不是一件小事情，關(guān)系到以后數(shù)年甚至是數(shù)十年的生活，因此，每個購房者都需要非常謹慎地對待購房問題。

　　在購房中，人們最關(guān)心的當然首先是房價，也就是說，人們在購買房屋的時候往往都會在心中有個小小的購房預算。但是，如果只是因為房價而忽略了與此相關(guān)的其他問題，往往會造成整個購房預算的超支，甚至達到買得起而住不起的尷尬境地。因此，每一位想要購房的人都應該事先制定好全面、合理的購房預算，只有如此，才能有效避免購房之后的尷尬出現(xiàn)。那么，在購房的時候，會涉及哪方面的資金支出呢？

　　(1)首付款

　　對于具有貸款買房資格的人來說，初期的最大支出就是首付款，所以，一定要算好手中可動用的資金，不僅要保證有足夠的資金支付首付款，還必須保證日常生活開支不受影響。

　　(2)各種稅費

　　按照規(guī)定，購房需要交納不同種類的稅費，這些稅費包括：契稅，金額為總房款的1%～1.5%；土地稅，金額為總房款的1%；保險費，金額在總房款的1%以內(nèi)，除此之外，還有印花稅、手續(xù)費等等，粗略計算，如果購買30萬元的房子，這些稅費的總額幾乎達到2萬元。

　　(3)維修基金

　　這一款項通常需要在進戶的時候交納，款額通常為總房款的1%，如果是別墅等高檔房，維修基金還要高。

　　(4)物業(yè)管理費

　　不同檔次的住房，物業(yè)管理費的收取標準也不一樣，但有一點是相同的，那就是按房屋的建筑面積收取。北京市最低的物業(yè)費為每平方米0.45元，這項費用是伴隨購房者一生的。因此，打算購房的人應該了解不同樓盤物業(yè)管理的收費標準，計算好自己的財買房真經(jīng)政支出。

　　(5)取暖費

　　不同省市的取暖費收費標準是不同的，而這個不同主要是由采暖時間決定的，北方的費用較高，越往南方費用越低，取暖費都是按照房屋面積來收取的，北京城郊的取暖費為每平方米18.50元。

　　(6)初裝費

　　入住新房的時候，其內(nèi)的生活必需設(shè)施肯定要是要完備的，例如煤氣管道、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)，這些同樣是需要費用支出的。

　　(7)每月固定數(shù)額的貸款本金

　　現(xiàn)如今，許多購房者不重視銀行要求提供的“家庭收入證明”，往往多開月收入以便多貸款?？墒且坏┻€款開始，購房者就會感覺還款吃力，生活質(zhì)量還有可能受到影響，甚至出現(xiàn)還不起貸款的現(xiàn)象，不管最終出現(xiàn)了什么結(jié)果，責任只能由購房者自己來承擔。因此，購房者應當切記，每月的還款額應該在家庭月收入的40%以內(nèi)，同時還要選擇適合自己的還款方式。

　　(8)裝修費用

　　在通常情況下，購房者都需要對新住房進行裝修，按正常的比例計算，100平方米的兩居室需要8萬元左右。而且，裝修費應當與首付款一起考慮。

　　(9)家具、電器等費用

　　進戶后各種各樣的家具和電器都是必須準備的，這部分費用即使按照最低金額計算，也應該在2萬元以上。

　　(10)其他雜費
除了上述所說的各個款項外，不同的樓盤還有許多不同的雜費，這也需要在購房前了解清楚，并做好財務預算。

2.了解相應的購房知識

　　有句話說得好：安居樂業(yè)。之所以把“安居”放在“樂業(yè)”的前面，就是告訴人們只有先安居才能樂業(yè)。因此，對很多人來說，購房稱得上是人生中的一個非常重要的事情。雖然人人都想買到一套稱心如意的住房，但是，人們在購房的過程中卻往往會遇到很多的問題，使人們無法實現(xiàn)買房的愿望或買到一套不稱心的房子。這里面的原因固然有很多，但是對相關(guān)的法律知識不了解卻是主要原因之一。

　　說到買房，我們最先接觸到的就是售樓書。什么是售樓書呢？就是開發(fā)商所做的宣傳制定購房計劃廣告。在閱讀售樓書的時候，最值得關(guān)注的就是看售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是衡量開發(fā)商資質(zhì)的一個重要標準。不過，即便售樓書中有商品房的預售許可證，你最好也到互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對一下，以確認房地產(chǎn)開發(fā)商和預售許可證的真實性。

　　其次，根據(jù)自己的需求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、地段、房型、規(guī)劃配套設(shè)施、價格、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，并且要明確售樓書中的廣告信息是否準確。如今的部分開發(fā)商往往采用比較模糊的說明方式，比如注明離某處有10分鐘或20分鐘的車程，以此來說明開發(fā)地段繁華和優(yōu)越。這里面就具有非常大的伸縮性，因為這個時間沒有限定車輛和車速，所以用多長時間的車程來確定地段的位置是很不可取的，而且國家工商局也已經(jīng)將其認定為違法廣告。只不過目前有些售樓書中還會有這樣的字眼出現(xiàn)，我們需要特別加以注意。

　　如果你對售樓書上所描述的內(nèi)容非常感興趣，但又怕買到的房子不像售樓書中所描述的那樣，應該怎么辦呢？也就是說怎么才能保證售樓書的內(nèi)容具有法律效力呢？關(guān)于這一點，唯一的辦法就是把售樓書中的內(nèi)容明確寫到你的商品房銷售合同中，這樣才能確保和約束開發(fā)商按照售樓書的內(nèi)容履行他的義務，如果他沒有按照約定的條款履行義務，他就要承擔責任，這是法律所規(guī)定的。

　　在你檢驗完售樓書，并且決定購買此處房子的時候，還需要簽訂認購書，并交一部分定金了。在這里我們需要提醒購房者注意，你一定要注意認購書里的“定金”和“訂金”的區(qū)別?！岸ń稹笔且粋€專門的法律概念，對合同的成立、履行起到擔保作用，具有特定定金的規(guī)則，此外還有特定的法律內(nèi)涵：給付定金的一方如果不履行債務就無權(quán)要求返還定金，而接受定金的一方如果不履行債務則應該雙倍返還定金。而“訂金”就與此不同了，它不對合同起擔保作用，因此，給付訂金的一方不履行債務也可以要求返還訂金。所以，當你簽訂認購書的時候，一定要分清是哪個“定(訂)”，這可是兩個截然不同的法律概念。

　　通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的認購書中會有這樣的條款：“買房者應該在簽訂認購書后的多長時間內(nèi)買房，否則便不退還先交的定金。”因此，購房者在簽訂認購書的時候，不妨更改一下這個條款，可將其改為：“買房者在簽訂認購協(xié)議書后的多長時間內(nèi)與房地產(chǎn)開發(fā)商談正式合同，如果買房人對合同中的部分條款與房地產(chǎn)開發(fā)商有分歧，從而導致未能簽署正式的購房合同，房地產(chǎn)開發(fā)商應將所收的定金全部退還?！弊龅竭@一點雖然不容易，但事在人為，只要努力爭取，相信會實現(xiàn)這個目的的，而這樣對購房者(特別是初次購房者)來說，是比較有利的。

　　3.認識相應的購房文件

　　簽訂了認購書之后，就需要與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同了，這時，你需要非常慎重地對待這份買賣合同，因為你的權(quán)利和義務都體現(xiàn)在這份買賣合同里。將來一旦和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，這份購房合同就成為解決雙方分歧的最主要根據(jù)和憑證。所以，在簽訂購房合同之前，你需要仔細查看開發(fā)商的資格和“五證”，(如果你購買的是現(xiàn)房，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商不需要辦理銷售許可證，但應當改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，并去產(chǎn)權(quán)登記部門進行登記。)并且看清房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給你的房子是否可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　那么什么是五證呢？所謂五證，就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(也稱為《建設(shè)工程開工證》)、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》。下面，我們將對其進行詳細的解釋。

　　(1)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
　　此證是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍均符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有用地規(guī)劃許可證的用地單位，取得的建設(shè)用地的批準文件是無效的，屬于非法用地，后期的售房行為也屬非法，因此，買房前一定要看清楚相關(guān)證件。該證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的。

　　(2)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
　　此證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位合法建設(shè)工程的法律憑證，是在建設(shè)活動中接受監(jiān)督、檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，它所實行的工程建筑就是違章建筑，因此，房屋也就無法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。該證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的。

　　(3)《建設(shè)工程施工許可證》又叫建設(shè)工程開工證，它是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有施工許可證的建設(shè)項目均屬于違章建筑，不受法律保護。該證是由市建委核發(fā)的。

　　(4)《國有土地使用證》
　　此證是證明土地使用者(單位或個人)

　　使用國有土地的法律憑證，是受法律保護的。在填發(fā)《國有土地使用證》時，國土房管局會根據(jù)國有土地使用方式的不同，分別加蓋“國土房管局劃撥土地使用證專用章”、“國土房管局有償土地使用證專用章”、“國土房管局交納使用費土地使用專用章”、“國土房管局臨時土地使用證專用章”。該證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

　　(5)《商品房銷售(預售)許可證》

　　此證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。它的主管機關(guān)是國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房的時候，如果此建筑已經(jīng)建成，還應該持有房屋所有權(quán)證書。如果購房者想了解房屋的建筑質(zhì)量，還可以查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。對于買房人來說，所買的房子是否合法，關(guān)鍵是看開發(fā)商有沒有《商品房銷售(預售)許可證》，如果有，就說明其他手續(xù)都已齊備。不過，買房人能夠在售樓處看到的一般都是《商品房銷售(預售)許可證》的復印件，這里面有很多名堂，你可一定要看仔細。

　　在《商品房銷售(預售)許可證》內(nèi)，主要標有證號、售房單位、項目名稱、用途、房屋坐落、銷售范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發(fā)證機關(guān)、有效期限等內(nèi)容。這時，你需要看清售房單位，了解自己接觸的售樓機構(gòu)是否是合法的銷售主體。因為售樓機構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自己的下屬部門，還有一類是開發(fā)商委托的銷售代表。如是后者，就需要察看其提供的委托書以證明他的身份和權(quán)限。

　　在察看項目名稱時，還需要注意上面的施工號、正式地名和銷售別名，因為一個項目在開發(fā)過程中會有很多名字，如果不了解這些名詞的含義，就會給你的買房帶來阻礙?！渡唐贩夸N售(預售)許可證》上的“用途”實際決定了物業(yè)的類型。也就是說直接影響了將來所交物業(yè)費標準的允許范圍，比如是按普通住宅交還是按公寓收費。銷售范圍是《商品房銷售(預售)許可證》的核心問題，一個項目的《商品房銷售(預售)許可證》可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)，雖然是同一項目，但不同樓座在辦證的時候也有先后之分，因此，一定要看清你買的樓座是否在許可之內(nèi)。此外，發(fā)證機關(guān)和公章必須清楚，而且必須是有權(quán)機構(gòu)，并且，你還要注意《商品房銷售(預售)許可證》本身的年限。

　　對于以上“五證”，購房者應該怎么樣看待呢？五證中最主要的就是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，只要房地產(chǎn)開發(fā)商有這兩證，一般情況下都不會出現(xiàn)太大的問題。在此特別提醒購房者，在購房的時候一定要查看五證的原件，因為復印件是很容易作弊的。此外，在簽訂購房合同前，還要看清楚所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來能夠順利辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　一、購房術(shù)語

　　隨著房地產(chǎn)的急劇升溫，許多購房術(shù)語越來越多地出現(xiàn)在購房者的視野中，雖然其中的部分術(shù)語已經(jīng)眾所周知，但還有很多不為購房者所熟知，正是因為對購房術(shù)語的不了解，往往使得購房者在簽訂購房合同時對其中部分條款的理解出現(xiàn)偏差，從而造成合同無法最終履行，這既打擊了購房者的積極性，也容易讓不法開發(fā)商鉆“術(shù)語”的空子，因此，現(xiàn)將其中的部分術(shù)語介紹如下：

　　1.準現(xiàn)房

　　準現(xiàn)房是指房屋的主體基本完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及相關(guān)設(shè)施也已經(jīng)有了大致的輪廓，戶型、樓的間距等都已經(jīng)一目了然，只剩下內(nèi)外墻的裝修和配套設(shè)施的施工的房地產(chǎn)項目。

　　2.現(xiàn)房

　　通常情況下，人們認識中的現(xiàn)房就是已經(jīng)建好的房子。但事實并非如此，按照我國銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。

　　在商品房銷售過程中，真正的現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需要查看“房產(chǎn)證”即可，而且，在簽合同的時候也不一定要使用國土房管局印制的標準合同。購買這種房子，對購房者來說是比較有利的(眼見為實)，但是購房者的眼光一定要敏銳，如果買錯“現(xiàn)房”，將使自己陷入被動。

　　3.期房

　　在建的房子肯定是期房，此外，已經(jīng)建好和已經(jīng)有人入住但還沒有取得房產(chǎn)證和土地使用證的房子，在一定意義上也被稱為“期房”，而不是真正意義上的“現(xiàn)房”。所以，這種房子是按照期房來銷售的。對于這一類房子，購房者既要查看房產(chǎn)商的預售許可證，又要留意自己要買的房子是否已經(jīng)被抵押。有人可能會有這樣的理解：小區(qū)已經(jīng)有人入住，而且入住的業(yè)主也已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，買這種房子就萬無一失了。實際上這是誤解，因為房子是按套擁有獨立產(chǎn)權(quán)，是可以分別抵押的，別人的房子沒問題，不等于你要買的房子也沒有問題。其實，房產(chǎn)商很容易將蓋好的房子抵押出去，以獲得大量的資金。

　　因此，購房者在購買商品房時一定要認清“期房”和“現(xiàn)房”的區(qū)別。如果購房者想了解自己要買的房子是否已經(jīng)被抵押，可以查看房地產(chǎn)商提供的相關(guān)證明，如果可行的話，不防在合同上注明此房是現(xiàn)房還是期房，并且寫明房子是否被抵押。

　　4.尾房

　　何謂“尾房”？就是房子蓋好后，大部分都已經(jīng)銷售出去，只剩下幾套還沒賣出去，通常情況下，此房的預售許可證已經(jīng)過期，而房產(chǎn)證還沒有辦下來。對于這種“無證”房，雖然不能建議購房者別買，但在買之前一定要訪查清楚，最好的辦法就是堅持在預售合同登記備案后再行付款。

　　此外，購房者還需要注意的是，北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實施意見》的通知中還有這樣的新規(guī)定：“商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按規(guī)定時限申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并自取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日起，持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書進行商品房現(xiàn)房銷售。商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內(nèi)繼續(xù)進行商品房預售；但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預售?！?br>
　　從這個規(guī)定中可以看出，已經(jīng)建好的房子，即使預售許可證沒有過期，由于房地產(chǎn)商在取得竣工備案表的四個月內(nèi)沒有獲得房產(chǎn)證，這種房子也是不能銷售的，對此購房者千萬要注意。

　　5.公房

　　公房又叫公有住房，通常是指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建和銷售的住宅，在此住宅尚未出售前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有，也就是說，屬于國有住宅。

　　目前的公有住房可分為兩大類：可售公有住房和不可售公有住房。公房的居住者需要按月交納一定的房租，但房租的金額國家有相應的規(guī)定，通常比租個人住房要節(jié)省資金，但是，這種住房很少，只有少數(shù)人能夠獲得居住權(quán)。

　　6.使用權(quán)房

　　使用權(quán)房是指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府按照相應的規(guī)定出租給居民，也就是說，居住人只有使用權(quán)，沒有出賣、出租、抵押等權(quán)利。

　　7.不可售公房

　　不可售公房是指根據(jù)當?shù)氐默F(xiàn)行房改政策，暫時不能出售給承租住戶的公有住房，主要為舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房和衛(wèi)生間合用的不成套房屋。當然，也包括部分公寓和花園住宅等房屋。

　　8.二手房

　　二手房也就是人們眼中的舊房，通常情況下，人們將二次交易的新建商品房也叫做二手房。二手房的價格要略低于商品房，而且，一些出售的二手房往往是因為住房有問題才出售的，因此在購買二手房的時候一定要對所選購住房有個全面了解，以免買到手后會后悔。當然，也不排除出賣人因為著急用錢而出售房屋的可能。

　　9.房屋產(chǎn)權(quán)

　　所謂房屋產(chǎn)權(quán)，是指房產(chǎn)的所有者依照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是說，房屋所

　　有者對該房屋擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，通常情況下是指房屋各項權(quán)益的總和。

　　10.產(chǎn)權(quán)證書

　　產(chǎn)權(quán)證書是“土地使用權(quán)證”和“房屋所有權(quán)證”的總稱，通常包括產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)

　　比例、產(chǎn)權(quán)來源、房產(chǎn)坐落地址、房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積、使用面積、間數(shù)、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記等，其中還配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。如果購房者沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，即便是交納了房款，法律上也不認可購房者的擁有權(quán)。

　　11.起價

　　起價是指房產(chǎn)商所銷售房屋價格中的最低價格，通常情況下，如果是多層住宅而且不帶花園，一樓或頂樓的價格最低，也就是起價，如果一樓帶花園，頂樓的價格就是起價。所以，當購房者打算購買房屋的時候，不要單純考慮價格，因為越便宜的房屋，居住越不理想。

　　12.均價
　　均價是指所有房屋的銷售價格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)，所得出的價格就是每平方米的均價。均價通常不是銷售價，好的房屋需要在此基礎(chǔ)上進行加價，有瑕疵的房屋比這個價格要低。

　　13.定金

　　定金是指購房者按照約定支付給賣房者的一部分錢款，以作為債權(quán)擔保，這屬于法律上的擔保方式之一，目的在于促使債務人履行債務，也是為了保障債權(quán)人的債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)。我國《擔保法》規(guī)定，定金必須以書面的形式約定，當事人必須在合同約定的定金交付日期內(nèi)交付定金。但是，定金不能超出購房款的20%，如果購房者在交了定金之后又不購買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由，不退還定金，反之亦然。

　　14.違約金

　　違約金是指按照法律規(guī)定和合同的約定，違約方付給對方一定數(shù)量的貨幣。違約金屬于經(jīng)濟制裁方式中的一種，既具有懲罰性(對違約方而言)，又具有補償性，如果當事人有違約行為，而且還是主觀上的過錯，無論有沒有給對方造成損失，都要支付約定數(shù)額的違約金。

　　15.容積率

　　當開發(fā)商提起容積率的時候，許多購房者都不明所以，其實，容積率就是建筑總面積與建筑用地面積的比值。比如：在1萬平方米的土地上建造4千平方米的建筑，容積率就是0.4；如果4千平方米的建筑是六層，那建筑總面積就是2.4萬平方米，容積率就應該是2.4。

　　16.開間

　　開間又叫住宅寬度，是指一間房屋的相對應的兩面墻之間的實際距離。住宅的開間一般在3米至3.9米之間，如果是磚混結(jié)構(gòu)的住宅，開間應該在3.3米之內(nèi)。如果開間尺度較小，就會縮短樓板的空間跨度，住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性都將得到增強。

　　17.進深

　　進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實際長度。進深大可以有效地節(jié)約用地，但是，為了保證住宅有良好的自然采光和通風，住宅的進深不宜過大，通常限定在5米左右。

　　18.建筑密度

　　建筑密度是指在小區(qū)內(nèi)的各類建筑基底總面積與小區(qū)整體用地的比率，以百分比計算，通過這個數(shù)值可以看出小區(qū)內(nèi)建筑的密集程度。

　　19.綠化率

　　綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)的綠化面積總和與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比，綠化率越高，環(huán)境越好。

　　20.綠地率

　　綠地率是指居住區(qū)內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。居住區(qū)內(nèi)各類綠地包括公共綠地、住宅旁綠地等。

　二、理性看待房地產(chǎn)廣告與樓書

　　作為購房者，在購房過程中最先接觸到的就是商品房廣告與樓書，而購房者最容易產(chǎn)生“上當”感，事后最容易產(chǎn)生糾紛的起因也在于廣告與樓書。

　　一般情況下，廣告與樓書中都會寫明樓盤的價格(有起價、均價與最高價，但通常只寫起價)；付款方式(一次性付款、銀行按揭、分期付款)；地理位置、環(huán)境、交通(一般都稱小區(qū)交通方便、環(huán)境幽雅、地理位置好)；配套服務、管理(非常完善，通常情況下是為了彌補地理位置、環(huán)境與交通的不理想)；工程量(一般都稱規(guī)模非常大，就算是只有5～6棟樓)；裝修與建筑特色(通常都稱為歐式風格)；金融方面的利益(稱房產(chǎn)升值快)；發(fā)展商與代理商的實力(稱自己的實力雄厚)等等方面。

　　看著這些異彩紛呈、不拘一格的房地產(chǎn)廣告與樓書，總會讓你怦然心動：這就是我需要購買的房子。如果你有了這種認識，那就說明你太幼稚了，因為這只是房地產(chǎn)商的宣傳而已，為了達到宣傳的目的，房地產(chǎn)商將廣告與樓書中的內(nèi)容進行夸大也是很自然的事情。雖然最高人民法院對其有“司法解釋”：房地產(chǎn)商的口頭承諾、樓書與媒體廣告承諾會自動成為合同的一部分，但在真正執(zhí)行起來的時候卻非常難。

　　為了避免日后可能出現(xiàn)的麻煩，購房者在看廣告與樓書時千萬要帶上“放大鏡”。購房者不僅要看廣告中的漂亮圖畫和文字，更要學會看那些肉眼無法看清的提示，諸如“圖片僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知?！薄胺康禺a(chǎn)商對本廣告內(nèi)容的正確性或完整性不做任何保證，也不負任何責任?！薄耙磺匈Y料均以政府最后批準之圖以及法律文件為準。”……即使沒有此類提示，也沒有哪家房地產(chǎn)商在廣告上明示：宣傳內(nèi)容絕對真實。

　　正是由于房地產(chǎn)商在廣告與樓書中埋下了伏筆，因此在糾紛發(fā)生后，購房者很難以廣告與樓書作為要約。此外，購房者在簽署正式合同后，沒有寫進合同的要約就已經(jīng)撤消，所以廣告要約在簽訂合同后就沒有實際意義了。通常情況下，即便在房地產(chǎn)案件的審判中，司法機關(guān)也只承認購房合同中的承諾。

　　我國《合同法》第10條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式?！鄙唐贩抠I賣的最終方式是以書面形式完成的，因此，購房者還是把商業(yè)廣告與樓書看作沒有約束力的“要約邀請”，把寫進購房合同中的條款看成“要約”才更現(xiàn)實一些。也就是說，購房者應將廣告與樓書中房地產(chǎn)商不愿寫進合同中的條款都看作“虛假、欺騙”。

　　也許有人會問：《廣告法》中不是明文規(guī)定不能做虛假廣告嗎？這沒有錯，但你應該明白，《廣告法》屬于行政法，它只規(guī)定了對做虛假廣告的處罰標準，而沒有規(guī)定做虛假廣告者對受虛假廣告欺騙者的具體賠償條列。也就是說，工商管理部門在打擊房地產(chǎn)商的虛假廣告過程中，國家可以收到罰款，但受害者(購房者)得不到賠償。還有一點需要了解，那就是《廣告法》對虛假廣告的罰款標準是廣告費的1～5倍罰款，這對房地產(chǎn)商來說只是皮毛。因此，購房時，一定要慎重對待廣告與樓書中的內(nèi)容，最好是做到“寧可信其無，不可信其有”，理性選擇。

三、科學規(guī)避購房風險

　　如今，政府不斷出臺各種新政策，逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場，使得開發(fā)商坑害購房者的現(xiàn)象日益減少，但是，由于部分購房者不太了解購房過程中的相關(guān)法律知識，給房地產(chǎn)開發(fā)商留下了不規(guī)范操作的空間，而購房者在認識到被開發(fā)商暗算后，往往也難以通過相關(guān)渠道保護自己的合法權(quán)益。

　　購房置業(yè)是一個非常復雜的過程，在這個過程中，購房者自然要承擔一定的風險，而這種購房風險在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因為如今開發(fā)商銷售的房屋多數(shù)都屬于期房，購房者只能憑借銷售人員的介紹、一塊地和設(shè)計圖紙來決定是否購買。

　　基于期房的非成品性和消費者對所購房屋情況不甚了解，使得購房者在購房過程中承擔了很大的風險，那怎樣才能規(guī)避購房風險呢？

　　目前，在房地產(chǎn)市場中，購房者認為自己的權(quán)益受到侵害的問題主要集中在開發(fā)商刻意進行廣告欺詐、銷售手續(xù)不全、房屋質(zhì)量存在問題、面積不符、開發(fā)商違反合同、違反規(guī)劃等。要想更好地保護自己，只要做到以下幾點就可以了：

　　1.了解自己

　　在購房前，購房者要清楚自身的收入和消費情況，由于買房多采用按揭，所以購房者要根據(jù)自己的經(jīng)濟實力來決定所購房屋的地點、面積、價格、還貸金額和還貸周期等等，以免后期因還貸款問題而影響生活質(zhì)量。

　　2.了解所購房屋和開發(fā)商

　　對所購房屋項目的市場前景進行客觀評價，由于自身對這個行業(yè)不太了解，可以委托自己信任的中介機構(gòu)；看看房地產(chǎn)開發(fā)商是否擁有“五證”；了解項目開發(fā)進度和竣工、交付使用的時間，并以個人的經(jīng)驗考慮一下這個時間是否準確；了解清楚所購房屋的價格和付款辦法，如果是貸款的話，要了解貸款利率和還款方式(這里面有很多學問)；了解所購房屋的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準以及公共、公用建筑面積的分攤辦法和比例，最好能讓房地產(chǎn)開發(fā)商出具書面資料；物業(yè)管理機構(gòu)和費用等相關(guān)事項……

　　如果對以上幾點都有所了解，并認為各方面都符合自己對房屋的預期，那就可以放心地和開發(fā)商商談認購事宜了。

　　3.認識到售樓廣告并不具備法律效力

　　根據(jù)《商品房預售管理條例》規(guī)定，開發(fā)商的預售廣告內(nèi)容必須真實、準確，不能有誤導消費者的內(nèi)容，而且，上面還要有商品房預售許可證的編號和發(fā)證機關(guān)；購房者有權(quán)要求將廣告和宣傳資料中的事項寫入商品房買賣合同中。但如今的開發(fā)商非常注重包裝，也精通包裝之道，他們會在售樓廣告中加入許多誘人的但又比較模糊的許諾，從而給購房者造成一種“購買此樓盤非常合適”的錯覺。當購買者在購買了樓盤后，往往發(fā)現(xiàn)許多與廣告內(nèi)容不相符的情況，可是，當購房者無法從開發(fā)商那里得到滿意的答案，拿著售樓廣告到相關(guān)的法律部門的時候，其結(jié)果往往是令人失望的：售樓廣告只是一種“要約邀請”，在法律上，對房地產(chǎn)開發(fā)商沒有約束力，除非將廣告中的許諾作為合同條款寫入商品房買賣合同中。

　　4.了解內(nèi)部認購的真實意義

　　如今的開發(fā)商喜歡在樓盤預售前搞內(nèi)部認購，這樣做的目的是為了造勢與摸底，也是為預售做準備。這時，開發(fā)商往往會以較低的價格吸引購買者的注意，雖然如此，購買者也需要清醒地認識到，政府是不認可內(nèi)部認購行為的，所以這種行為也沒有被納入管理，在這種前提下，商品房的內(nèi)部認購有可能存在眾多隱患，比如：A.開發(fā)商沒有繳清開發(fā)用地的土地使用權(quán)出讓金，這將導致購房者很難取得房產(chǎn)證；B.購房者所購商品房已被開發(fā)商抵押給第三者，購房者的房屋所有權(quán)是不完全的；C.由于政府部門不對內(nèi)部認購合同登記備案，往往出現(xiàn)一樓多售的現(xiàn)象……

　　基于以上原因，購房者在購買房屋時，不要單純地考慮內(nèi)部認購商品房的價格，還要從全局考慮，畢竟購房是人生中的一件大事。

　　5.簽房屋認購書要謹慎

　　在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商為了銷售房產(chǎn)，通常會同購房者簽訂商品房預售認購書，并讓購房者繳納一定數(shù)額的款項，然后再具體商談、簽訂商品房銷售合同。但是，在簽訂正式的商品房銷售合同前，雙方又會因為部分條款無法達成共識而不能簽訂正式的商品房買賣合同。這時，購房者所繳款項又成為爭吵的主題：能否退還。

　　法律規(guī)定，商品房認購書中如果寫明了商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價等，就具有合同約束力，如果當事人違約，就要承擔相應的違約責任。如果認購書沒有寫明商品房買賣合同中的主要條款，這份認購書就沒有法律約束力，只能算是“意向書”，購房者所繳款項應當如數(shù)退回。此外，即便是商品房認購書具有法律約束力，如果購房者在簽訂認購書時，就所交款項的退還(訂金)與不退還(定金)作明確約定，也將很好地解決購房者所交款項的爭議問題。

　　關(guān)于房屋認購書的簽訂，《商品房預售管理條例》第二十三條規(guī)定：“預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預售人可以向預購人收取一定數(shù)額的商品房預購訂金；預售人收取訂金前，應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。收取商品房預購訂金時，預售人與預購人應當訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與否的具體辦法。預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同后，預售人向預購人收取的商品房預購訂金應當轉(zhuǎn)作預購人支付的商品房預售款?！?br>
　　6.尋找適合自己的付款方式

　　房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快資金回籠，都愿意采用一次性付款的方式，并對購房者提供相應的優(yōu)惠，許多購房者也愿意一次性付款，多數(shù)為有經(jīng)濟實力的，也有部分購房者是為了開發(fā)商提出的優(yōu)惠。但不管什么原因，一次性付款的做法都是存在風險的，一旦遇到開發(fā)商開發(fā)爛尾，購房者的資金就有可能分文不回。最好的辦法就是分期付款，而且是根據(jù)工程進度分期支付房款的那種，比如：簽合同的時候支付一部分房款，工程的主體結(jié)構(gòu)建成后，再交一部分……這樣就能將風險降到最低。

　　根據(jù)《商品房預售管理條例》，如果開發(fā)商代替購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者有權(quán)留下總房款的15%，其中的10%在商品房竣工驗收后和交付使用前的這段時間支付，剩下的5%房款在房產(chǎn)商交付房產(chǎn)證時支付。

　　7.商談好房屋面積的增減處理辦法

　　通常情況下，商品房的建筑面積以房地產(chǎn)測繪部門的測繪結(jié)果為準。但是，現(xiàn)今銷售的商品房多數(shù)為期房，購房合同的簽訂是在測繪之前，所以，合同中的商品房面積與實測面積是不相符的。因此，就需要買賣雙方協(xié)商好房屋面積增減的處理辦法。建設(shè)部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》明確規(guī)定：

　　商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

　　產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的，房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　8.收樓標準要明確約定

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中的條款規(guī)定，只有房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，并且驗收合格才能交付使用。商品住宅建設(shè)項目驗收項目有：

　　城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；

　　城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

　　單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；

　　拆遷安置方案的落實情況；

　　物業(yè)管理的落實情況。

　　現(xiàn)行《商品房買賣合同》中的收樓標準由買賣雙方協(xié)商簽訂，但建議購房者不要選擇“(一)該商品房經(jīng)驗收合格”，因為這項條款比較籠統(tǒng)，日后的爭議比較大，此外，購房者還要在收樓標準中寫明：開發(fā)商在商品房交付使用的同時，必須向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并且按照《住宅質(zhì)量保證書》中的約定承擔保修責任。

　　9.對購房按揭進行充分的了解

　　現(xiàn)在購房者多數(shù)采用按揭購房，這就為部分房地產(chǎn)商提供了作弊的機會，他們的房產(chǎn)明明無法辦理按揭，但他們的售樓廣告中依然寫著能夠辦理按揭，并且還提供出幾成按揭，時間多長，月供多少等等，以表明供樓是輕松的事情。但在購房者簽訂合同，交足部分房款，提交按揭申請文件后，得到的答案卻是無法辦理按揭，這往往使得購房者非常被動。

　　購房者對此也應該有清醒的認識：提供按揭的是銀行，與開發(fā)商沒有關(guān)系，當開發(fā)商承諾可以辦理按揭購房時，購房者應該到相對應的銀行進行了解，根據(jù)銀行提供的信息判斷開發(fā)商的承諾是否屬實。如果從銀行中無法了解到較為詳細的信息，購房者可在商品房買賣合同中對按揭不能成功時的處理做明確而又詳細的規(guī)定。

　　10.了解交樓違約的追究技巧

　　通常情況下，許多購房者在接到開發(fā)商的交樓通知書后，雖然樓盤的許多設(shè)施都沒有到位，但他們依然會接受入住。只有很少的購房者會以書面形式通知開發(fā)商自己不能接受交付，同時提出，開發(fā)商承擔延遲交付商品房的違約責任。

　　兩種收樓方式的法律后果是不同的：如果樓盤的設(shè)施沒有到位，而購房者又接收了，那么，即使房屋不適合居住、使用，購房者也不能要求開發(fā)商承擔延遲交付的責任，更無法得到相應違約金。只有商品房存在質(zhì)量問題，購房者才能根據(jù)相關(guān)的法律依據(jù)找開發(fā)商，要求他賠償自己的損失，但這種可能性很小，證明房屋有質(zhì)量問題的難度也非常大。

　　而以書面形式通知開發(fā)商不能收房的購房者，卻能較為容易地從開發(fā)商那里得到相應的推遲交房違約金，因為開發(fā)商具有明顯地違約行為(輔助設(shè)施不齊備)。

　　11.清楚預售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓的條件

　　購房者在購買預售商品房后，有時會因為特殊原因而轉(zhuǎn)讓自己未完工的房產(chǎn)。也有人專門購買尚未竣工的預售商品房，然后再行轉(zhuǎn)讓他人，也就是人們所說的“炒樓花”。但是，不管什么原因，其中都涉及許多復雜的法律關(guān)系，因此，當你決定購買他人的轉(zhuǎn)讓房時(價格上可能有所優(yōu)惠)，一定要全面了解轉(zhuǎn)讓人商品房買賣合同中的具體條款。如果轉(zhuǎn)讓人已將全部房款付清，預售商品房的轉(zhuǎn)讓就不需要征得房產(chǎn)開發(fā)商的同意。如果轉(zhuǎn)讓人還沒有付清房款，這就需要征得房產(chǎn)開發(fā)商的同意。如果轉(zhuǎn)讓的預售商品房需要或已經(jīng)辦理了按揭，情況就更為復雜，因為涉及銀行、房產(chǎn)開發(fā)商、轉(zhuǎn)讓人。但是，無論什么情況，只有持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同的購房者才能成為轉(zhuǎn)讓人，如果商品房買賣合同沒有登記備案，相對應的預售商品房就不能轉(zhuǎn)讓。

四、買房砍價策略

　　時下，買東西砍價已經(jīng)成為一種時尚，也是一種學問，房子屬于高價商品，買房對于任何家庭來說都是非常重要的事情，當購房者對房屋的地點、格局、環(huán)境、交通等條件都較為滿意時，往往會發(fā)現(xiàn)價格超出了自己的預算，如果不買，心有不甘，買吧，又會心疼自己辛辛苦苦賺來的血汗錢，而且，購房款超出預算將直接影響到裝修預算，因此，購房者砍價本領(lǐng)的高低就成為房屋買賣中的關(guān)鍵。那么，怎樣進行砍價呢？

　　所謂知己知彼，百戰(zhàn)不殆，應用到買方砍價中就是購房者要掌握市場動向和開發(fā)商的情況，同時心要“狠”，這樣才能把價格降下來。

　　(1)購房者要先仔細察看房屋。因為房子是真實的物體，好與壞都能盡收眼底?？捶孔訒r，購房者要表現(xiàn)出自己的興趣，以免冷淡賣主，使他沒有心思同你多談。同時，購房者要細心觀察房屋的結(jié)構(gòu)、采光、保養(yǎng)和周圍環(huán)境，并耐心傾聽賣主的講解，最好是多向賣主提問題。

　　(2)掌握詳盡的背景材料。購房者要對所選購房屋的推出時間、有多少人想要購買、都出過什么價格等都應該有所了解，只有將這些情況作為參考資料，才能在商談房價時有更好的發(fā)揮，達到自己的目的。

　　(3)讓房產(chǎn)銷售商知道你是自己居住，并非炒房(倒賣)。通常情況下，銷售方不希望有人倒賣自己的住房，而且，他們認為直接賣給自住人家的價格較高(這符合人們的心理)。

　　(4)了解出售方是否急于出售房屋，因為賣主越著急出售，越有利于購房者砍價。

　　(5)了解出售方對房款的用途，如果得知出售方急于用錢，便容易砍價，反之，購房者在砍價過程中就會遭到許多挫折。

　　(6)在正式的價格商談中，要陳述出房屋的各種缺點，這樣容易造成賣方對自己所開價格失去信心，便于購房者砍價。

　　(7)不要著急購買，應采取拖延戰(zhàn)術(shù)。當賣主急欲出售手中住房的時候，購房者可以尋找不同理由刻意拖延時間，以便在最后時刻迫使賣方降低價格。

　　(8)如果購房者看中了房屋，千萬不要將這種表情流露出來，要裝作不喜歡的樣子，以便砍價。

　　(9)購房者可以告訴售房人自己采取一次性付款，這樣可以適當?shù)亟档头课莸膬r格。

　　(10)采用團體購房的方式，這樣可以為房產(chǎn)開發(fā)商節(jié)省廣告和代理費，而且，他們也不用操心樓層、朝向而帶來的損失，因此會做出一定的讓步。

　　(11)通過業(yè)主介紹購買房產(chǎn)。通常情況下，業(yè)主介紹自己的朋友購買房子，開發(fā)商都會給予一定的優(yōu)惠，當然，這種優(yōu)惠不一定是直接降低售房價格，通常以贈送物業(yè)管理費或者其他形式體現(xiàn)出來。

　　雖然各種不同的優(yōu)惠都可以讓購房者省下一筆錢，但購房者不要忘記：“天下沒有免費的午餐”，如果購房者一味追求價格折扣，很可能在意想不到的地方有很大損失。因為房地產(chǎn)項目從拿地、立項、開工、銷售是一個非常復雜的過程，如果沒有特殊原因，開發(fā)商是不會將自己費盡周折完成的項目廉價出賣的，如果開發(fā)商同意購房者低價購房，那他就有可能在房屋質(zhì)量和售后服務上偷工減料，以保證自己的利潤。

　　一般情況下，如果樓盤有較大優(yōu)惠，最大的可能就是開發(fā)商急需資金或者是清盤(處理尾房)。這些都屬于內(nèi)部信息，購房者無法直接了解到，如果真的對某個樓盤情有獨鐘，不妨從各方面了解“內(nèi)部情報”，從而為自己創(chuàng)造(節(jié)省下)大量的經(jīng)濟利益。

五、怎樣核算商品房的面積

　　在如今的商品房買賣糾紛中，最為普遍的就是面積問題糾紛。這主要是因為少量的房地產(chǎn)商不太“規(guī)矩”，他們認為購房者無法復測整幢建筑的建筑面積，因此便在面積上大做文章：即讓購房者補繳3%的購房款，又讓購房者少得3%的套內(nèi)建筑面積。如果按一百平方米住房、每平方米三千元來算，房地產(chǎn)商就能得到(3%+3%)x100x3000=1.8萬元，此外，房地產(chǎn)商的這種做法不但增加了購房者的購房款(為看不清的公攤面積所交)，還要長年為其支付相應物業(yè)和供暖等費用，這可是嚴重侵害消費者權(quán)益的事情。

　　正是由于購房者對房屋面積測量的不了解，使購房者經(jīng)常“吃”房地產(chǎn)商的虧，為了避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，購房者就要對商品房面積的計算有充分的了解。當購買者在簽訂商品房購買合同的時候，通常會發(fā)現(xiàn)商品房購買合同中有產(chǎn)權(quán)登記建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積三部分。據(jù)《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》(京國土房管權(quán)字［2000］第369號)，商品房銷售面積(合同中的產(chǎn)權(quán)登記建筑面積)＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積。商品房的套內(nèi)建筑面積包括：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)的墻體面積和陽臺的建筑面積。

　　1.商品房套內(nèi)建筑面積的計算原則

　　(1)商品房的套內(nèi)使用面積

　　是指套內(nèi)房屋所有能夠使用空間的面積，通常以水平的投影面積計算，是套內(nèi)臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。如果套內(nèi)有樓梯，則將自然層數(shù)的面積總和計入使用面積，同時，套內(nèi)的煙囪、通風道、管道井、內(nèi)墻面的裝飾厚度均計入使用面積。

　　(2)商品房的套內(nèi)墻體面積

　　是指套內(nèi)使用空間周圍的所有墻體和起支撐作用的支撐體所占的面積。包括：各套間的分隔墻和與公共建筑空間的分隔墻(包括外墻和山墻)的水平投影面積的一半，套內(nèi)自有墻體按照水平投影面積計算。

　　(3)商品房的套內(nèi)陽臺建筑面積

　　按陽臺外圍與房屋外墻間的水平投影面積計算，通常情況下，如果是封閉陽臺，水平投影全部為建筑面積；如果是未封閉的陽臺，水平投影的一半為建筑面積。

　　2.商品房公用房屋分攤建筑面積的分攤原則

　　(1)商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位，如果是多層商品住宅樓，需要先求出整幢樓的公有建筑面積分攤系數(shù)，然后按每套商品房的室內(nèi)建筑面積所占比例進行分攤。如果是功能綜合樓，需要先求出整幢樓和樓內(nèi)不同功能區(qū)的公有建筑面積分攤系數(shù)，然后，按照幢內(nèi)各功能區(qū)的建筑面積比例進行分攤。但是有一個大的原則不能忘記，不管如何分攤，都應該以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文本為準。

　　(2)如果是為整幢商品房服務的公用建筑面積，應該由整幢樓的所有商品房分攤；如果是為局部服務的公用建筑面積，應該由受益的商品房分攤。如果公用建筑面積需要多次分攤，就應該分別計算出分攤系數(shù)。商品房的應分攤公用建筑面積為每次分攤的公用建筑面積之和。

　　(3)雖然公用建筑面積分攤到各套商品房，但并不具體劃分各套商品房所分攤建筑面積的具體部位，而且，任何人也不能侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

　　3.商品房可分攤的公用建筑的部位與面積

　　走廊、過道、樓梯間、電梯井、管道井、大堂、公共門廳、電(樓)梯前廳、公用廁所、電梯機房、垃圾道、消防控制室、冷凍機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、水泵房、水箱間、消防通道、煤氣調(diào)壓室、變(配)電室、衛(wèi)星電視接收機房、值班警衛(wèi)室、電梯工休息室、

　　物業(yè)管理用房，為該建筑服務的各種專用設(shè)備用房，套內(nèi)與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

　　4.商品房不應分攤的公用建筑面積

　　倉庫、供暖鍋爐房、車道、非機動車庫、機動車庫、作為人防工程的地下室、售房單位自營和自用的房屋、具備單獨使用功能的獨立空間(公共休憩的設(shè)施或架空層等)。

　　5.商品房面積的計算方法

　　(1)商品房公用建筑面積分攤系數(shù)計算：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。公式為公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和。

　　(2)公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應分攤的建筑面積。

　　(3)可分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)。

　　六、怎樣辦理房屋所有權(quán)證

　　隨著房地產(chǎn)的升溫，相關(guān)法律知識的普及，不但房屋的地理位置、房屋質(zhì)量、周邊環(huán)境、戶型、價格、物業(yè)管理等相關(guān)問題日益受到購房者的注意，就連當初被人們認為“可有可無”的房屋所有權(quán)證也越來越受到購房者的重視。

　　1.認識誤區(qū)

　　據(jù)權(quán)威部門調(diào)查，有相當多的購房者對辦理房屋所有權(quán)證的條件和程序不太了解，有些購房者甚至為了省稅費而不去辦理房產(chǎn)證，也有許多房產(chǎn)開發(fā)商因項目開發(fā)不合法而以各種原因阻撓購房者辦理房產(chǎn)證。但是，不管是什么原因使購房者沒有取得房屋所有權(quán)證，最終的受害者都是購房者。因為沒有房屋所有權(quán)證，購房者的合法權(quán)益就得不到保證，正如《中華人民共和國憲法》第十三條規(guī)定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)?！焙汀吨腥A人民共和國民法通則》第七十一條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！币胱C明購房者對房產(chǎn)的所有權(quán)，就必須擁有房屋所有權(quán)證，只有擁有房屋所有權(quán)證，法律才能承認購房者對房產(chǎn)的所有、支配權(quán)。

　　如今的許多購房者認為，只要自己與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，并交納房款，辦理了入住手續(xù)，就表明自己擁有了房屋的產(chǎn)權(quán)，其實這種觀點是錯誤的，以上行為只是買賣購房常識雙方進行房屋買賣行為中的一部分，并不是全部，只有買賣雙方到房屋主管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，并領(lǐng)取到房屋所有權(quán)證，整個房屋買賣過程才算完滿結(jié)束。

　　2.不辦房屋所有權(quán)證的危害

　　如果購房者入住后沒有取得房屋所有權(quán)證，那他對自己所購房屋的所有權(quán)便處于不確定的狀態(tài)，購房者也就對所購房屋失去了以下相應的權(quán)利：

　　(1)購房者無法進行房屋的買賣、轉(zhuǎn)讓、置換、繼承、贈與等行為如果發(fā)生上述行為，就是違反國家法律規(guī)定，屬于非法民事行為，這些行為也將被宣布無效，法律不予保護，各方的損失只能由自己承擔。

　　(2)購房者無法設(shè)定他項權(quán)利

　　他項權(quán)利包括抵押權(quán)、典權(quán)(典權(quán)和抵押權(quán)同為不動產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價值，抵押權(quán)是以清償債務為目的的擔保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值)等，因為我國的房屋抵押實行登記制度，這是法律所規(guī)定的，而登記的憑證(唯一的)就是房屋所有權(quán)證，因此，沒有房屋所有權(quán)證，購房者就無法通過辦理房屋抵押來獲得貸款或其他民事責任。

　　(3)無法獲得拆遷補償

　　當購房者所購房屋需要拆除時，沒有房屋所有權(quán)證就無法得到國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)規(guī)定的拆遷補償。

　　(4)無法通過法律渠道維護自己的權(quán)利

　　如果這棟建筑是非法開發(fā)，購房者就無法辦理房產(chǎn)證，當這棟建筑需要強制拆除或拍賣時，購房者就將一無所有，也無法通過法律渠道維護自己的權(quán)利。

　　(5)到期后無法申請繼續(xù)使用該土地

　　即便是購房者能夠居住到土地使用期滿，但因沒有房屋所有權(quán)證，屆時也無法申請繼續(xù)使用該土地。

　　3.辦理房屋所有權(quán)證的意義

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”而且，各省市都對領(lǐng)取房屋所有權(quán)證有明確規(guī)定，比如《北京市城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》規(guī)定：“城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)人必須在規(guī)定的時限內(nèi)，到房屋所在地房管機關(guān)申請登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證?！边@說明，購房者辦理房屋所有權(quán)證是有法律法規(guī)和規(guī)章保證的，而且，辦理房屋所有權(quán)證不但是購房者的權(quán)利和義務，也是房地產(chǎn)開發(fā)商應該履行的法定手續(xù)。

　　4.無法辦理房屋所有權(quán)證的原因

　　往往有些特殊原因?qū)е沦彿空咴谫徺I房屋之后，無法辦理或者不能按期辦理房屋所有權(quán)證，這里面有開發(fā)商的原因，也有購房者的原因。

　　(1)由開發(fā)商造成無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的原因：

　　①沒有取得規(guī)劃審批的項目。

　　②沒有獲得立項批準的項目。

　?、劾眉w所有土地開發(fā)的項目。

　　④驗收不合格或根本未經(jīng)驗收的房屋。

　　⑤沒有取得銷售許可證并且沒有大產(chǎn)權(quán)證的房屋。

　?、揲_發(fā)商沒有交納相關(guān)稅費的項目。

　?、咄恋鼗蚍课菀驯坏盅骸?br>
　　(2)由購房者造成無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的原因：

　?、儋彿空邲]有交納相關(guān)的稅費。

　?、谫彿空邲]有提供房屋登記發(fā)證機關(guān)所要求的相關(guān)資料以及身份證明。

　?、圪彿空呶兴宿k理房產(chǎn)證但是沒有出具授權(quán)委托書。

　　5.辦理房屋所有權(quán)證的程序

　　按照相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)證應當在房屋竣工驗收并入住后的九個月內(nèi)辦理完，如果購房者在收房入住后的一年內(nèi)依然沒有拿到房產(chǎn)證，就應當?shù)较嚓P(guān)部門詢問無法辦理產(chǎn)權(quán)證的原因：開發(fā)項目不合法、開發(fā)商散漫、自己提供的手續(xù)不正確……如果是購房者原因，只要積極主動地配合房屋發(fā)證主管機關(guān)，就會很快取得房產(chǎn)證；如果是開發(fā)商的原因，就應查明無法按期辦理房屋所有權(quán)證的真正的原因：如果是項目不合法，購房者就永遠也無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，唯一的辦法就是盡快退房或者要求開發(fā)商承擔相應的損失，如果拖延，只會使自己的損失越來越大。

　　如果購房者在與房地產(chǎn)商簽訂《商品房買賣合同》時，對辦理完房屋所有權(quán)證的時間有所約定：雙方約定房屋所有權(quán)在房產(chǎn)證辦理完畢后發(fā)生轉(zhuǎn)移；約定房屋所有權(quán)證的辦理時間為180天內(nèi)；由房產(chǎn)商代為辦理房屋所有權(quán)證；如果在規(guī)定期限內(nèi)沒有取得房屋所有權(quán)證，購房者需要催促開發(fā)商，但應給與一定的寬限期(寬限期內(nèi)開發(fā)商需要承擔相應的違約責任)；如果在寬限期內(nèi)，開發(fā)商依然沒有辦完房屋所有權(quán)證，購房者就可以選擇退房，并且可以要求開發(fā)商承擔相應的違約責任(按總房款的一定比例賠償違約金)。

　　如果上述約定寫在了購房合同中，結(jié)果依然沒能如期取得房屋所有權(quán)證，購房者就擁有保護自身合法權(quán)益的法律的保障(解決問題的依據(jù))，自己就不會遭受損失或者少受損失。

七、購房中所應繳納的費用有哪些

　　購房者在買房的時候，都會經(jīng)歷從簽訂購房合同到辦理入住以及辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等不同的幾個階段，但在這些不同的階段中，購房者對自己究竟應該交哪些費用以及每項費用的金額是多少卻不是很了解，在這里我們將給以詳細介紹。

　　(1)繳納購房款

　　關(guān)于購房款的多少，人們都能計算出來，如果貸款購房，首付金額最低應在30%以上，如果選擇公積金貸款，首付金額最低是20%，如果你希望多交一部分首付，開發(fā)商是歡迎的，具體的首付金額可根據(jù)自己的資金狀況決定，當然，你的貸款金額也會因為首付金額的不同而不同了。

　　(2)繳納印花稅

　　購房者在簽訂購房合同、繳納首付款的同時，還需繳納印花稅，通常為總房款的0.5‰，一般新建內(nèi)銷商品房為0.3‰，這一款項由稅務部門征收。

　　(3)繳納律師費

　　在辦理購房貸款的過程中，由于購房者對相關(guān)知識的欠缺，通常委托開發(fā)商或者律師所代為辦理。購房者為此所繳的費用為申請貸款總額的3‰，如果不足100元，按100元收取。如果是辦理住房公積金貸款，就不用繳納律師費。如果辦理組合貸款，除了公積金貸款外，商業(yè)貸款部分依然要繳3‰的律師費。

　　(4)繳納公證費

　　當購房者購買的住房需要辦理公證時，就需要按照一定比例繳納公證費，在一般情況下，公證費的標準在200～400元之間，或者按照公證處的收費標準計算。

　　(5)繳納房屋買賣契約稅

　　這一款項由稅務部門征收，一般為購房款的6%，其中的3%以上的部分由政府貼費，購房者只需要交納總房款的3%，甚至更少。后來國家又出臺了降低購房契約稅的措施，購房契約稅又由3%降到了1.5%，空置房全部免除契約稅。

　　(6)繳納交易過戶手續(xù)費

　　這一款項由房地產(chǎn)交易管理部門收取，一般為總房款的0.5‰，如果是新建的內(nèi)銷商品房，則為總房款的0.8‰。

　　(7)繳納勘丈費

　　這一款項由房地產(chǎn)交易管理部門按照每平方米0.05元收取，以建筑面積為準。

　　(8)繳納初始登記費

　　這一款項由房地產(chǎn)交易管理部門按照每平方米0.25元收取，以建筑面積為準。

　　(9)繳納權(quán)證費

　　這一款項由房地產(chǎn)交易管理部門按照每件25元的標準收取。

　　(10)繳納個人住房貸款擔保費

　　如果辦理貸款的住房是商品房和二手房，購房者需要繳納個人住房貸款擔保費用，由擔保中心收取，擔保費用的多少與貸款金額和貸款年限有關(guān)。如果辦理貸款的住房是經(jīng)濟適用房、房改房或者是集資建房，只需要交納住房公積金貸款擔保費，由擔保中心收取。如果你沒有貸款，而是一次性全額付款，則不需要繳納此項費用。

　　(11)抵押登記費

　　購房者需要向房屋交易所繳納抵押登記費75元。

　　(12)繳納保險費

　　保險費有兩種繳納形式，通常情況下，購房者(指貸款購房者，如果你沒有貸款，而是一次性全額付款，則不需要繳納此項費用)適宜選擇第一種形式。

　?、俚盅杭舆B帶責任保證擔保：保險費=房款×年保險費率×換算現(xiàn)值系數(shù)。

　?、诘盅杭淤彿烤C合險擔保，這種保險又分為房屋險和人身險：

　　a.房屋險=貸款金額×年保險費率×換算現(xiàn)值系數(shù)

　　b.人身險=貸款金額×主險保險費率×失業(yè)保險

　　(13)繳納房地產(chǎn)抵押登記費

　　通常根據(jù)總房價分段計算，比如：100萬元以下(含100萬元)收取1‰；100萬元至2000萬元之間(含2000萬元)收取0.4‰。如果你沒有貸款，而是一次性全額付款，則不需要繳納此項費用。

　　(14)繳納供暖費由于小區(qū)供暖的方式不同，購房者入住時所交納的供暖費用也不同，這主要按照當?shù)匦^(qū)所在城市的相關(guān)規(guī)定繳納。

　　(15)繳納公用設(shè)施維修基金通常按照總房款的2%交納，這部分資金由業(yè)主委員會管理。

　　(16)繳納房屋產(chǎn)權(quán)登記費通常的標準為每套房屋80元。

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