浙江紹興，梁某在20多年前從鄰村的石某手...
浙江紹興，梁某在20多年前從鄰村的石某手里買了一套農(nóng)村住房，價值7萬元，雙方為此簽訂了房屋買賣合同。直到去年，這套買來的房子碰上了拆遷，梁某獲得拆遷補償款237萬元。（來源：瀟湘晨報）
誰知，消息一走漏，石某的繼承人便以梁某不是本村組集體經(jīng)濟組織成員無權購房為由，主張梁某和石某簽訂的房屋買賣合同無效，并要求梁某返還房屋，雙方協(xié)商無果后，石某的繼承人便將梁某告上法院。
經(jīng)法院判決，由石某的繼承人返還梁某7萬元購房款，梁某向石某的繼承人支付房屋拆遷款的10％。
從媒體報道的情況來看，本案發(fā)生的背景為農(nóng)村，并且梁某和石某都不是同一個村的人，這也直接導致梁某和石某簽訂的房屋買賣合同被法院認定為無效。為何會這么說呢？且聽筆者細細道來：
根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一塊宅基地，并且村民在出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的不能得到批準。
從宅基地本身的屬性來看，宅基地的所有權為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，使用權歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員享有。并且，宅基地使用權具有較強的人身依附性及專屬性，一旦村民將宅基地上的房屋轉讓給集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員后，宅基地使用權也一并轉讓出去，而對于轉讓者來說，其無法再申請宅基地。
所以，這里的轉讓只能轉讓給集體經(jīng)濟組織以內(nèi)的成員，不能轉讓給集體經(jīng)濟組織以外的第三方。所以，梁某和石某在20年前簽訂的《房屋買賣合同》因違反了法律的強制性規(guī)定而被認定為無效。
而合同被認定無效后所產(chǎn)生的法律后果便是合同自始無效，石某的繼承人應當將購房款7萬元返還給梁某，而梁某作為買受人也應當將房屋返還給石某的繼承人。但是，由于案涉房屋因拆遷的原因，在客觀上已經(jīng)無法返還，只能通過折價的方式予以返還。
那么，是否意味著梁某必須將拆遷款237萬元全部返還給石某的繼承人呢？這可不一定！雖然合同的當事人是石某和梁某，但是，石某作為出賣人，在明知梁某不是本村組集體經(jīng)濟組織成員的情況下依然將自己所有的農(nóng)村住宅賣給梁某并簽訂協(xié)議，導致合同在20多年后被法院認定為無效，給梁某帶來了較大的信賴利益損失。
并且石某的行為也讓梁某喪失了和其他人訂立合同的機會，以及因房屋價格上漲而帶來的其他損失。因此，從過錯程度來看，石某在本起案件中具有較為明顯的過錯，其應當為締約無效合同給梁某帶來的損失承擔賠償責任。
所以，法院最終判定在合同無效的情況下，由石某的繼承人向梁某返還7萬元購房款，再根據(jù)雙方的過錯程度，確定由石某一方承擔90％的責任，梁某一方承擔10％的責任。
最后，從該案可以看出，雖然合同最終被法院認定為無效，但是石某的繼承人在事后反悔的行為明顯違反了誠實守信原則。而法院也對此種行為也予以了回應：不能讓不誠信者從自己不誠信的行為中獲利。
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