2020年有著意外的開局，在接下來的節(jié)點(diǎn)里，房企不得不窮追猛趕。
金九剛過，銀十初啟，長假是最好的收割時(shí)機(jī)。放眼灣區(qū)，新房入市步履不停，似乎隨便開個(gè)盤都人山人海，開發(fā)商的騷操作也日趨白熱化。
局姐身邊不斷有朋友被催促著跑步入市，有時(shí)，甚至連樓層戶型都來不及好好思考。
但是，肉眼可見地，很多地方早已開始漲了，很多人會(huì)擔(dān)心，當(dāng)下真的是買房的最佳時(shí)機(jī)嗎？
在今年最后的三個(gè)月里，我們到底應(yīng)該怎么買房？
今天就講講這個(gè)話題。
先看全國的情況。
根據(jù)貝殼最新數(shù)據(jù)顯示，三季度，重點(diǎn)代表18城二手住宅的實(shí)際成交量環(huán)比下滑9%，但前三季度累計(jì)成交量同比增長4%，反超去年同期。
從數(shù)據(jù)里，大概可以看到幾點(diǎn)：
1、從單月的數(shù)據(jù)來看，全國的市場是在4、5月份出現(xiàn)過小陽春的，后來成交開始平穩(wěn)，在整個(gè)三季度，二手房的情況是下滑的。
2、但總的來說，前三個(gè)季度的表現(xiàn)比去年要好，這或許意味著今年因?yàn)橐咔榈挠绊懀寴鞘小疤羁印钡娜蝿?wù)已經(jīng)告一段落了。
如果我們能夠回顧一下三季度的宏觀面，也能看到，樓市已經(jīng)從上半年的全面寬松、全面扶持轉(zhuǎn)向趨緊。
從調(diào)控政策上看，7月份至今，大約25個(gè)城市升級調(diào)控，包括大灣區(qū)熱門城市深圳和東莞；
從資金面看，LPR的下調(diào)已經(jīng)停擺半年，雖然主流的房貸成本每月依然在降，但肉眼可見的是，降幅正越來越慢了。
放款周期也開始拉長了。
畢竟到了年底，房貸又爆出管控的消息，地主，不不，銀行家里也沒有余糧啊。
從另一個(gè)角度來看，“三道紅線”被擺到臺前，已經(jīng)成為了高負(fù)債房企不得不過的坎。
所有的變化或許是源于“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”戰(zhàn)略下，對于房地產(chǎn)行業(yè)定位的轉(zhuǎn)變。
可以預(yù)見，在四季度，樓市全面繁榮早已落幕，房企面臨走量回款的鴨梨，只有讓利，才能激起水花。
遠(yuǎn)的不說，最近在廣州網(wǎng)紅區(qū)域開盤的幾個(gè)網(wǎng)紅項(xiàng)目，就已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)低價(jià)搶客的趨勢了。
所以，如果從全國的角度來說，四季度的樓市沒啥量價(jià)齊升的可能。充其量，也就是點(diǎn)狀的熱度，部分城市，部分區(qū)域，甚至部分樓盤而已。
當(dāng)然，具體問題，還要具體分析。
讓我們把視線拉回大灣區(qū)。
大灣區(qū)的樓市處于一個(gè)什么樣的狀態(tài)呢？站在全國的角度，說這兒是當(dāng)下樓市最熱的區(qū)域，絕不為過。
前三季度，灣區(qū)的二手實(shí)際成交量漲了20%，一枝獨(dú)秀。
而在灣區(qū)內(nèi)部，如果說整個(gè)上半年都是嚴(yán)重的東熱西冷的格局，那么，第三季度，政策上一直是“東緊西松”，大熱的深圳東莞順應(yīng)全國形勢，調(diào)控加碼，而廣州各區(qū)在接連放松。
這不，就在小長假的前一天，廣州還悄悄出臺了一個(gè)征求意見稿，落戶門檻寬松的程度，直追深圳。
在政策指向下，投資者迅速西進(jìn)，市場熱度明顯轉(zhuǎn)移。
來自貝殼的數(shù)據(jù)顯示，三季度，廣州的成交量大漲，漲幅超過20%，在全國18個(gè)重點(diǎn)城市里排名第一，而深圳的成交量跌了一半。
量的變化帶來了價(jià)格的變動(dòng)。
三季度，深圳房價(jià)還在慣性上漲，但是漲價(jià)幅度在收窄，相反的是廣州，二季度漲幅很少，到了三季度，價(jià)格迅速上漲，距離深圳式的瘋狂似乎只有一步之遙。
而除了深圳、廣州兩個(gè)一線城市，灣區(qū)其他城市也走出了自己的獨(dú)立軌跡。
臨深的東莞二手“急凍”， 惠州一手房成交量腰斬，灣區(qū)西部的中山和佛山已經(jīng)走在回暖的路上，而珠海的樓市一如既往地保持溫吞……
就算在同一個(gè)大灣區(qū)，樓市都處在不同階段。
所以，四季度應(yīng)該怎么買房呢？
首先，最好不要碰政策已經(jīng)收縮的城市，即使看起來有可能還在漲。
其次，如果帶著投資屬性，沒有吃到這一輪上漲最初的30-40%漲幅，大可不用追漲。
如果研究近十年的樓市軌跡，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，總的來說，一線城市的房價(jià)還是按照三年左右一漲來運(yùn)行。
每當(dāng)M2迅速放大，一線城市樓市就會(huì)迎來爆發(fā)，但爆發(fā)時(shí)間通常不會(huì)太長，熱點(diǎn)區(qū)域同比前一年的漲幅達(dá)到40%左右，就會(huì)陷入高位橫盤期。
所以，如果沒有吃到這一輪上漲最初的30-40%漲幅，不用追漲，可以選擇領(lǐng)漲區(qū)域周邊漲幅暫時(shí)靠后的片區(qū)。
購買力是流動(dòng)的，只要差價(jià)拉得足夠開，這些區(qū)域大概率會(huì)有追漲。
比如說，科學(xué)城漲瘋了，老黃埔會(huì)蠢蠢欲動(dòng)；黃埔漲上去了，增城的新塘就可能有行情；南沙一旦漲起來了，番禺就慢慢成為了大家關(guān)注的焦點(diǎn)……
在這些區(qū)域，如果新盤供應(yīng)量大，也很容易在年底撿到開發(fā)商甩貨的筍盤。
第三，非一線城市的房子，要警惕那些只有概念，毫無產(chǎn)業(yè)的區(qū)域。
對于東莞、佛山這些周邊小弟，漲價(jià)的速度大都取決于帶頭大哥價(jià)格上漲帶來的價(jià)差，以及政策收緊擠出的購買力。所以房價(jià)上漲大都滯后于帶頭大哥幾個(gè)月，從臨深、臨廣區(qū)域開始。
但是，除非一個(gè)區(qū)域的交通本身能夠通達(dá)到1小時(shí)通勤廣深CBD，否則，本地的真實(shí)需求依然取決于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如果有的區(qū)域只有概念，毫無產(chǎn)業(yè)，盡量不要買。
最后，還想提示一下全國范圍內(nèi)的樓市輪動(dòng)。
上漲的時(shí)候，一般都是深圳和臨深區(qū)域率先發(fā)力，然后到長三角的上海，再帶動(dòng)周邊的城市，最后輪到京津冀這一圈。
樓市進(jìn)入冷靜期的順序，也是這樣。
以上。
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