2010年，我剛開(kāi)始在一家世界500強(qiáng)企業(yè)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，在飛機(jī)的雜志上知道了華夏幸福，之后一直努力探究華夏幸福的模式。作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的從業(yè)者，對(duì)于華夏幸福一直懷揣崇敬之心。其在中國(guó)城市化快速發(fā)展的背景下，將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)，新城運(yùn)營(yíng)有機(jī)地整合在一起，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、政府和企業(yè)多方合作共贏，是一項(xiàng)創(chuàng)舉。但是從2018年起，華夏幸福就不斷遭遇到各種資金鏈斷裂、崩盤(pán)等負(fù)面?zhèn)餮?，直?020年出現(xiàn)債務(wù)違約。網(wǎng)絡(luò)上各種文章聲討華夏幸福過(guò)分?jǐn)U張、管理漏洞等等。本文擬從商業(yè)模式的角度去分析我眼中的華夏幸福。
華夏幸福業(yè)務(wù)主要包括兩大塊，
一是園區(qū)開(kāi)發(fā)
業(yè)務(wù)囊括對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、物業(yè)管理、廠(chǎng)房建設(shè)租賃等，并形成了綜合園區(qū)、主題區(qū)、總部公園和產(chǎn)業(yè)港四大產(chǎn)品體系。
二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
目前已形成華夏系列、孔雀城、大衛(wèi)城和蘭亭系列竺四大系列產(chǎn)品
盈利模式?
1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益。通過(guò)代替政府進(jìn)行合作區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施（七通一平等），獲得政府墊付工程款項(xiàng)的10%~15%的利息收入和施工建設(shè)收益。
2、招商引資服務(wù)費(fèi)。園區(qū)招商引資返還收入（園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財(cái)政收入的45%）；
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益。園區(qū)配套地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入(園區(qū)一般有30%住宅用地)，園區(qū)土地升值收益。?園區(qū)的成功運(yùn)轉(zhuǎn)在增加政府財(cái)政收入的同時(shí)，也對(duì)土地的獲取形成正反饋，一方面是政府對(duì)用地指標(biāo)的支持，另一方面也使得公司低成本獲取土地的優(yōu)勢(shì)得以保持。
華夏幸福商業(yè)模式的核心之一是與政府簽約，壟斷片區(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)，進(jìn)行土地整理與配套設(shè)施建設(shè)，政府通過(guò)財(cái)政收入支付一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本；其二是代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并為園區(qū)提供服務(wù)；其三是利用一級(jí)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)低價(jià)獲取大片房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，并在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施落地后形成土地增值。其四，通過(guò)住宅銷(xiāo)售回籠資金并為政府提供GDP和稅收。其中一級(jí)開(kāi)發(fā)及招商引資服務(wù)形成的對(duì)政府的債權(quán)，作為融資的手段，解決了資金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題，加上快速的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)回籠資金，使華夏幸福的投資回報(bào)率和現(xiàn)金流均保持很好的狀態(tài)。
“成也蕭何，敗也蕭何”曾經(jīng)讓華夏幸福風(fēng)頭無(wú)兩的模式，隨著政府相關(guān)政策的出臺(tái)，讓其走入了死胡同。
1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)必須采取招采的模式，并納入財(cái)政預(yù)算。
2016年《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極探索通過(guò)政府采購(gòu)實(shí)施儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)，包括與儲(chǔ)備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
2017年《關(guān)于堅(jiān)決制止地方以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知》（財(cái)預(yù)〔2017〕87號(hào)文）規(guī)定：……嚴(yán)禁將……儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)……等建設(shè)工程作為政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目?！ㄔO(shè)工程項(xiàng)目確需使用財(cái)政資金，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)范實(shí)施。
2019年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《政府投資條例》 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、中期財(cái)政規(guī)劃和國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策，結(jié)合財(cái)政收支狀況，統(tǒng)籌安排使用政府投資資金的項(xiàng)目，規(guī)范使用各類(lèi)政府投資資金。
根據(jù)上述文件規(guī)定，儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)歸屬于建設(shè)工程項(xiàng)目，如確需使用財(cái)政資金，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)范實(shí)施。
2、地方政府債務(wù)管控，采取限額管理。
2014年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見(jiàn)》國(guó)發(fā)〔2014〕43號(hào)，明確地方政府債務(wù)規(guī)模實(shí)行限額管理，地方政府舉債不得突破批準(zhǔn)的限額
2017年12月，財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決制止地方政府違法違規(guī)舉債 遏制隱性債務(wù)增量情況的報(bào)告》
3、2016年以來(lái)的“住房不炒”房地產(chǎn)調(diào)控政策
以上及相關(guān)一系列政策文件的出臺(tái)，基本抑制了華夏幸福盈利模式中靠與政府本著投資協(xié)議設(shè)定的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及招商引資服務(wù)獲得利潤(rùn)的路徑以及靠政府債權(quán)去融資的通道。此外在“住房不炒”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，華夏幸福的房產(chǎn)銷(xiāo)售受到很大打擊。2020年的疫情又雪上加霜，資金回籠受阻，融資遇到障礙，成為壓倒華夏幸福的最后一根稻草。
現(xiàn)金流是企業(yè)的生命，任何一個(gè)企業(yè)流血奔跑都不會(huì)長(zhǎng)久，華夏幸?；谥袊?guó)城市化發(fā)展的背景，開(kāi)創(chuàng)的的以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入+新城運(yùn)營(yíng)的模式，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的貢獻(xiàn)是巨大的，甚至是開(kāi)創(chuàng)性的。但是面對(duì)新形勢(shì)和新的政策變化，如何能找到一條更符合國(guó)情的渠道和路徑，將事關(guān)華夏幸福的生死。現(xiàn)在大規(guī)模的城市群發(fā)展如火如荼，ABO、F+EPC等模式也層出不窮，希望華夏幸福能找到重生之路。
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