房屋租賃是日常生活最常見合同，但房屋租賃產(chǎn)生的糾紛也越來越多。今天我們就來聊聊與租房有關(guān)的法律知識。
1租房需簽訂書面的租賃合同
根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。也就是說，如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。因此租房最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
2租賃最長期限為二十年根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。3房屋裝飾裝修的處理《房屋租賃解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合，適用完全不同的處理規(guī)則：1）.承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
2）. 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造 成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分 擔(dān)現(xiàn)值損失。
3）.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
4）.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
(4)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。
5）.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權(quán)請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。
4房屋擴(kuò)建的處理《房屋租賃解釋》在對待房屋擴(kuò)建問題上同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：
1）.承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
2）. 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
(1)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);
(2)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由雙方按照過錯分擔(dān)。因此，承租人如需對房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰承擔(dān)。
5租金的訴訟時效租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護(hù)。
6優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。
《房屋租賃解釋》對承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋：
1）. 房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；
2）. 出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
3）. 出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；
4）. 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
如不存在上述情形的，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟(jì)?《房屋租賃解釋》明確 規(guī)定，承租人不能以此為由請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。
事實(shí)上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購買房屋無關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購買房屋。否則， 承租人只能向出租人主張賠償損失。
Vivian我們來總結(jié)一下，房屋租賃糾紛的解決與維權(quán)，首先要按照合同的約定行事。合同約定不明或合同違法與合同無效時，則需要按法律、法規(guī)、傳統(tǒng)慣例、公平原則以及大眾認(rèn)可的公序良俗來推定與評判是非與責(zé)任后果。為了避免糾紛，建議租賃雙方訂立詳細(xì)的租房合同，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)
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