樂山房產(chǎn)網(wǎng) 2021年剛好過去一半，我國從年初開始出臺了一系列針對房產(chǎn)的新規(guī)定。本次，小編將分兩期來一起來和大家來探討下這些規(guī)定對房企和購房者來說分別有什么影響？
這一期， 我們首先看一下，2021年出臺了哪些新規(guī)政策？對房地產(chǎn)開發(fā)商有何影響？
一、有效控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長，設(shè)置“三道紅線”
紅線一： 剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；
紅線二： 凈負(fù)債率不得大于100%；
紅線三： 現(xiàn)金短債比不得大于1倍。
本次，根據(jù)“三道紅線”的規(guī)定，把房企分為了四檔。換句話說就是：如果房企三條紅線都接觸到了，則不得新增有息負(fù)債；如果房企碰到兩條紅線，負(fù)債年增加不得超過5%；碰到一條線，負(fù)債年增加不得超過10%；三條都未碰到，負(fù)債年增加不得超過15%.
此條政策從今年1月1日開始施行，目的就是要降低房企的負(fù)債率，避免金融系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)克爾瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年一季度約三分之二的房企融資規(guī)模減少。其中前10名的房企降幅為57.71%，已經(jīng)觸底紅線。房企想要在今年繼續(xù)融資就需要盡快回籠資金。
若要想回籠資金，對于房企來說打折促銷賣房是快速回籠資金的有效辦法。例如“三道紅線”都接觸的恒大集團(tuán)，在這個(gè)月全國多家樓盤就進(jìn)行了大規(guī)模的打折促銷活動(dòng)，甚至旗下三四線城市部分樓盤提出購房者只要一次性付款，甚至可以享受7-5折優(yōu)惠，打折力度之大，可見融資渠道的收緊對房企影響有多大。
二、建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度實(shí)施
央行和銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)的關(guān)于房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知也是從今年1月1日開始實(shí)施的。
通知要求： 房地產(chǎn)貸款占比大型銀行上限為40%，中型和小型銀行不得超過27.5%和22.5%；個(gè)人住房貸款占比大型銀行不上限為32.5%，中型和小型銀行不得超過30%-17.5%。
這條制度的執(zhí)行，使銀行不得不減少房地產(chǎn)的貸款比例，加大其他行業(yè)特別是實(shí)體行業(yè)的貸款比例。
具相關(guān)消息稱，到6月底北上廣一線城市和部分新一線城市已陸續(xù)出現(xiàn)房貸審核趨緊、貸款速度放緩的跡象，特別是二手房市場呈現(xiàn)緩慢辦理和放款周期延長的現(xiàn)象(目前各大城市二手房貸款并沒有停貸）。
本條制度的實(shí)施， 將進(jìn)一步放緩房企回籠資金的速度，資金成本繼續(xù)增加，利潤空間將變窄。
三、土地出讓金歸稅務(wù)征收
6月4日，四部發(fā)布重要文件，要求自2022年起，國有土地出讓收入全面劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。
其中，自7月1日起，在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省開展試點(diǎn)，將土地出讓金由自然資源部門轉(zhuǎn)移至稅務(wù)部門。
雖然土地出讓金的征收權(quán)被國家拿走了，但是所有權(quán)和分配權(quán)還是屬于地方。土地出讓金作為地方政府的財(cái)政收入，全國許多城市尤其是中小城市財(cái)政支出一直對土地出讓金的依賴很大，將土地出讓金交稅務(wù)部門，多了一道監(jiān)管，能有效減少地方政府對土地拍賣的過份依賴，對于房企來說，稅務(wù)部門掌握了大量的稅務(wù)數(shù)據(jù)，如果他拖繳或欠繳土地出納金，可能要面臨要補(bǔ)繳的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說部分房企的短期資金壓力會(huì)比較大。
結(jié)語：今年相關(guān)政策規(guī)定的出臺，可以說對房企快速融資和回籠資金都將受到影響，過去房企依靠高杠桿、高負(fù)債、高庫存實(shí)現(xiàn)高增長的模式將難以繼續(xù)。
下一期，房樂山網(wǎng)小編將總結(jié)一下今年又有哪些政策規(guī)定對廣大購房者的影響，我們下期再見。
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