A君為解決子女上學(xué)問(wèn)題，不知道私立和公立的孰優(yōu)孰劣，求建議。
分析過(guò)程如下：
一、基本面
1、A君幼子目前就讀為私立幼兒園，月均8000元。不管上私立小學(xué)還是公立，幼兒園均不變。
2、與該幼兒園對(duì)接的私立小學(xué)每年20萬(wàn)元（教學(xué)質(zhì)量與目標(biāo)公立學(xué)校等齊，但有國(guó)際化優(yōu)勢(shì)）。
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3、A君目標(biāo)公立學(xué)校需購(gòu)置學(xué)區(qū)房，且需提前5年排隊(duì)方有入學(xué)資格（現(xiàn)在就要買(mǎi)，否則來(lái)不及排隊(duì)），學(xué)費(fèi)基本忽略不計(jì)。
4、A君鎖定的學(xué)區(qū)房最低總價(jià)為500萬(wàn)元（99年塔樓），且因他已有住房，如購(gòu)置學(xué)區(qū)房，則為二套房（有可能拿到首付4成的商貸，即首付200萬(wàn)元）。
5、如以20年限貸款（等額本息，以基準(zhǔn)利率1.1倍計(jì)），投入20萬(wàn)元裝修后（開(kāi)放式設(shè)計(jì)）租給外企駐華人士（有渠道確保租客），利息與租金可基本相抵。
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6、A君近年的投資收益穩(wěn)定在年化15%左右，由于職務(wù)便利，可以提前獲知一些信息，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低。沒(méi)有興趣也沒(méi)有時(shí)間進(jìn)行二級(jí)市場(chǎng)股票交易（風(fēng)險(xiǎn)厭惡型）。
7、A君現(xiàn)在手頭的現(xiàn)金足夠付首付及裝修費(fèi)。
二、分析
1、以5年后為時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分析比較。
A方案（不購(gòu)學(xué)區(qū)房）：
五年后現(xiàn)金為（200+20）*1.15（5次方）=440
B方案（購(gòu)房）
60期后剩余本金255萬(wàn)元，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲15%（考慮大宗通脹導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲）
500*1.15-255=320（考慮到可能的降息影響，向上修正到325）
第一節(jié)點(diǎn)判斷：440-325=115（基本夠中學(xué)私立學(xué)費(fèi)）
2、以11年后為時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分析比較。
A方案（不購(gòu)學(xué)區(qū)房）：
第六年末現(xiàn)金為：（440-20）*1.15=483
第七年末現(xiàn)金為：（480-20）*1.15=532
第八年末現(xiàn)金為：（530-20）*1.15=586
第九年末現(xiàn)金為：（586-20）*1.15=650
第十年末現(xiàn)金為：（650-20）*1.15=724
第十一年末現(xiàn)金為：（724-20）*1.15=809（以810計(jì)）
B方案（購(gòu)房）
132期后剩余本金180萬(wàn)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲33%（考慮大宗通脹導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲）
500*1.33-180=485（考慮到可能的降息影響，向上修正到500）
第一節(jié)點(diǎn)判斷：810-500=310（完全夠中學(xué)私立學(xué)費(fèi)）
如首付改為5成（初始投入270萬(wàn)），則不買(mǎi)房的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大。
反向推算：當(dāng)A模式與B模式收益相抵，房?jī)r(jià)需年均漲幅多少？
（810+180）÷500=1.94（合11-12萬(wàn)每平米，屆時(shí)樓齡27年）
如果房?jī)r(jià)在11年間上升1.94倍，約和房?jī)r(jià)每年上升6.3%，A方案和B方案結(jié)果相同。
預(yù)期預(yù)期GDP增長(zhǎng)不及6.3%每年，故判斷房?jī)r(jià)跑贏投資為低概率事件。
結(jié)論：如果具備年化15%收益的投資能力及220萬(wàn)-270萬(wàn)本金，無(wú)需購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房。
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