去年11月央行降息給房貸族帶來的“福利”，在新一年中開始兌現(xiàn)了。5年以上貸款基準(zhǔn)利率從6.55%降至6.15%，按照新利率，房貸一族月供將“減負”。
央行下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率后，今年1月1日起，貸款協(xié)議中“按年調(diào)息”的房貸一族，每月還款數(shù)額本該“減負”，但記者近期接到不少市民咨詢，反映1月的還款數(shù)額沒明顯變化，有些甚至不降反增。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這是由于銀行調(diào)息、還款和計息方式不同“惹的禍”。而2月起，部分市民的房貸將正式“減負”。
降息利好2月將真正兌現(xiàn)
把房貸月供還款日定在每月10日的王女士近期告訴記者，按照新利率，降息后她的月供應(yīng)該減少122元，但實際上1月份她只少交了18元。而新房買在高新區(qū)的何先生更納悶，他月初收到的銀行短信通知，1月份的房貸月供額比2014年12月還要多60元。
目前，鄭州各大銀行普遍執(zhí)行了房貸新基準(zhǔn)利率，但為何市民月供“降得少”甚至“不降反增”？記者走訪多家銀行，發(fā)現(xiàn)這與市民房貸的還款方式、與銀行約定的計息方式有關(guān)。
招商銀行一位房貸業(yè)務(wù)經(jīng)手人介紹，商業(yè)住房貸款方式有“定息”和“合同約定利率”兩種，前者
不根據(jù)央行利率變化，后者可隨央行利率變化而調(diào)整，也是購房者的較多選擇。房貸采用“合同約定利率”的月供者，采用“按年調(diào)息”，也就是次年1月1日調(diào)息，才會有新的月供變化?！捌渲幸浴阮~本息還款’且還款日集中在前半月的客戶，才會出現(xiàn)首月房貸月供增加的情況?！?/p>
提前索取全年房貸月供變化表
按照等額本息還款的月供一族，每月房貸月供額相同，在月供額里“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小，且每月還款數(shù)額是前一個月的還款本金和利息之和。
以2012年貸款40萬元，還款期限20年為例：選擇等額本息
還款方式，月供2994元，但降息后，1月份的月供為3060元，多供了66元。信貸人士解釋，新年首月月供增加，一是1月1日起執(zhí)行新利率后，利息部分減少，造成本金相應(yīng)增多；二是由于1月所還貸款跨年，去年12月的部分按老基準(zhǔn)利率計算，1月的部分才按新基準(zhǔn)利率計算。而2月起，部分市民的房貸將正式“減負”。
記者采訪的多位銀行高層人士分析認為，今年央行有可能進一步降息或降準(zhǔn)，房貸利率還將有所變化。銀行人士提醒市民，房貸還款方式不同，月供額度不一，房貸月供可能年年變，要養(yǎng)成年初索要年度房貸月供變化表的習(xí)慣，以免影響個人征信記錄。
減負：50萬20年期每月可省117元
2014年11月，央行采取不對稱降息，即貸款基準(zhǔn)利率的下調(diào)幅度大于存款基準(zhǔn)利率。其中，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。
貸款利息的下降，讓背負房貸的“房奴”欣喜不已，那具體能省多少錢呢？在這兒，記者幫您算了一筆賬：此次央行降息后，金融機構(gòu)五年的貸款利率為6%，五年以上為6.15%。以50萬商業(yè)房貸為例，銀行房貸利率采用基準(zhǔn)利率不上浮、等額本息計算，15年
分期貸款，目前每月還款4369.29元，降息后每月還款4259.91元，每月省109.38元。20年期，目前每月還3742.6元，降息后每月還3625.56元，省117.04元。25年期，目前每月還3391.67元，降息后每月還3267.51元，每月可省124.16元。
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