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房屋買賣中，買賣雙方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往忽略戶口、房屋瑕疵等問題：如所購房屋戶口遭遇“占坑”，出資買房卻不是產權人，買了房卻因其中住著租戶遲遲不能入住……
那么，房屋買賣中都有哪些“坑”？買賣雙方都該如何維護自身的合法權益？本文以案說法，為大家進行梳理。
戶口遷出不易 違約責任要明確
二手房買賣中，原有戶口無法遷出怎么辦？據公安部關于處理戶口遷移的規(guī)定，戶籍遷移是由公安機關管轄，如果買房人執(zhí)意要求賣房人遷出戶口，那么法院往往會以“不屬于民事案件受理范圍”為由駁回起訴。
案例：2018年12月1日，錢先生與趙先生簽訂了《北京存量房屋居間合同》，約定趙先生將其位于北京房山某小區(qū)房產賣與錢先生。
因另有他人戶口掛靠在該房屋，故二人在買賣合同中對戶口遷移的時間及戶口未遷出造成的違約問題做出明確約定。合同簽訂后，錢先生支付了房款，并與趙先生辦理了房屋過戶手續(xù)，但是掛靠戶口一直沒有遷出，這給錢先生的生活造成了諸多影響。在協商未果之下，錢先生將趙先生起訴到法院，要求趙先生按照約定支付違約金。
趙先生說，戶口遷移不應該由法院管轄，公安部門不給辦理戶籍遷移，錯不在他，所以不同意支付違約金。
法院審理后認為，趙先生沒有按照約定履行合同義務，未將原有戶口遷出，對錢先生居住和使用造成了一定影響。最終，法院判決趙先生依據合同約定承擔違約責任，并支付違約金。
上述案例中，正是因為雙方在合同中明確了戶口遷移及不遷出的違約責任，所以錢先生的賠償請求才得到法院支持。實際上，除了合同約定違約責任以外，還可以約定待對方將戶口遷出后再給付部分尾款等方式，迫使賣房人主動遷移戶口，從而維護買房人的合法權益。
借名買房沒有合同難支持
房價的居高不下，催生出“借名買房”的現象。有些購房人或為規(guī)避法律或政策限制，或為貪圖便宜享受優(yōu)惠，或為簡便手續(xù)減少稅費，而采用借名買房的方式購買房屋。所謂“借名買房”，是指有購房需求卻沒有購房資格的人，以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項由購房者自己支付。
由于產權人與實際出資人不一致，所以出現買賣入“坑”的幾率也較大。比如會發(fā)生名義產權人反悔或偷偷將房屋出售、占用出名人購房資格等情況。不管對于出名人還是借名人都會帶來麻煩。
案例：2014年6月，鄭女士、趙先生夫妻二人與北京某置業(yè)有限公司簽訂了《北京市商品房現房買賣合同》，購買了位于房山區(qū)某小區(qū)的一處房產，由于鄭女士的公積金繳存額度高，于是一家人商量決定用鄭女士的名義進行貸款買房。在房屋裝修過程中，鄭女士與趙先生因為家庭矛盾難以化解，雙方解除了婚姻關系。
而趙先生的父母認為當時買房僅是借用兒子、兒媳的名義購買，實際出資人為他們老兩口。故趙先生的父母起訴到法院，要求確認雙方借名買房關系成立。
鄭女士則提出，買房時趙先生的父母口頭承諾買房是子女結婚居住、使用，趙先生的父母雖然有出資，但不存在書面、口頭的借名買房合同。而且，購買房屋時自己也有出資，且用自己的公積金進行了貸款。
法院認為，雖然涉案房屋的購買主要是由趙先生的父母出資，但使用的是鄭女士的公積金貸款，趙先生的父母與鄭女士夫婦之間并沒有借名買房協議。涉案房屋的購買，為家庭成員共同出資。故趙先生父母所訴的“借名買房”缺乏事實證據和法律依據，最終法院駁回了趙先生父母的訴訟請求。
實際操作中，借名買房，多有書面合同。如僅僅進行口頭約定，法院對于借名買房關系的成立往往從房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購房票據及產權證書的持有情況以及對于借名購房有無合理解釋四個方面進行考量。只有形成完整的證據鏈條，才能認定出資人就是產權人。
買了房子卻遇不愿搬走的租客
要買賣的房屋里還住著租客是二手房買賣中常有的事。原房主需要通知租客賣房的事嗎？買賣成功，新房主可以隨意要求租戶搬走嗎？
案例：王先生于2018年12月1日起承租了趙先生位于北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)某小區(qū)房屋，租期為2018年12月1日到2019年12月1日。2019年3月，趙先生在未告知王先生的情況下，將該房屋出售給了孫女士，孫女士交付房款后，趙先生隨即與孫女士辦理了房屋過戶手續(xù)。
王先生知道自己租住的房屋易主后，認為趙先生侵犯了自己作為承租人的優(yōu)先購買權，于是起訴到法院，要求確認王先生與孫女士之間的房屋買賣合同無效。
趙先生認為房屋為其所有，出售給誰是自己應有的權利，沒有必要告知王先生。且該房屋已經過戶到第三人孫女士名下，自己也沒有辦法了。
法院審理后認為，“王先生以趙先生侵犯其承租人的優(yōu)先購買權為由，要求確認趙先生與孫女士簽訂的房屋買賣合同無效，”沒有法律依據，駁回了王先生的訴訟請求。
法官解釋說，所謂承租人的優(yōu)先購買權，是指出租人在租賃合同的有效期內出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權利。
根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”如果出租人侵犯了承租人的優(yōu)先購買權，起訴出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，法院將不予支持。
但在這種情況下，趙先生確已侵犯了王先生的優(yōu)先購買權，在房價上升的情況下，喪失購房機會可能給王先生造成損失，也可能存在新房主要求王先生搬遷產生的費用，對此王先生可以起訴要求賠償損失，以維護自己的合法權益。
法官提示，賣房人在出賣有租賃合同的房屋時，切記要履行告知承租人的義務，讓承租人對是否買房做出說明，如果侵犯了承租人的優(yōu)先購買權，將會承擔不必要的損失。買房人在購買房屋時也要查清所購房屋的使用情況，否則可能出現購買房屋后無法入住的情形。
房屋買賣是大事，如果處理不當，極易引發(fā)不必要的糾紛。買賣雙方應當做好證據留存，一旦發(fā)生糾紛，運用好法律武器維護自己的合法權益。（臧小龍）
責任編輯：曹玥
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