經(jīng)過(guò)多年否定與重塑，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林?jǐn)y帶著一個(gè)清晰的商業(yè)綜合體模式，和一個(gè)總資產(chǎn)達(dá)5040億元的大塊頭出現(xiàn)在投資者面前。下個(gè)月王健林或開(kāi)始香港路演，以沖刺萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的首次公開(kāi)募股。
如無(wú)意外，這次上市將成為香港有史以來(lái)最大的房企上市交易。不過(guò)賣(mài)空者并沒(méi)有停止對(duì)這家中國(guó)最大線下商業(yè)平臺(tái)的質(zhì)疑。有分析師稱(chēng)，資本市場(chǎng)口味挑剔，它們更看重成長(zhǎng)性，萬(wàn)達(dá)過(guò)去的輝煌似乎只是屬于過(guò)去。
真的是這樣嗎？
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已觸及天花板？
過(guò)去十年里，王健林取得了一些驚人成就。在野蠻生長(zhǎng)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里，他將現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行了中國(guó)化改造，并通過(guò)在二三線城市踐行的城市綜合體產(chǎn)品，拿下了這片龐大的市場(chǎng)。
截至2014年6月底，中國(guó)累計(jì)開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)89座，總建筑面積達(dá)1430萬(wàn)平方米，在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)79座，在建總建筑面積達(dá)1073萬(wàn)平方米。它還有擁有48家豪華開(kāi)業(yè)酒店，54個(gè)酒店在建，共計(jì)約15000個(gè)房間。
王健林的速度和執(zhí)行力讓萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)一騎絕塵，遠(yuǎn)遠(yuǎn)將對(duì)手拋在后面。萬(wàn)達(dá)已經(jīng)把旗幟插遍了中國(guó)29個(gè)省份，112個(gè)城市，并深入了地級(jí)市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的縣城。有人問(wèn)，已經(jīng)有168個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)了，全國(guó)還需要多少呢？三四線城市泡沫嚴(yán)重，萬(wàn)達(dá)還往里面扎嗎？
這些人顯然沒(méi)有萬(wàn)達(dá)做的功課細(xì)。中國(guó)有658個(gè)城市，萬(wàn)達(dá)將這些城市劃分為一線、二線、三線、四線城市，他們把目標(biāo)瞄向那些經(jīng)濟(jì)總量較高及人口規(guī)模不小的200多個(gè)城市。這些城市里，還有一半的地級(jí)市還沒(méi)有一個(gè)購(gòu)物中心。
萬(wàn)達(dá)測(cè)算一線城市可以容納萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的數(shù)量為8-10個(gè)，二線為3-4個(gè)，三線為2-3個(gè)，四線為1個(gè)。因而他們推斷中國(guó)能容納萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總數(shù)是300多個(gè)。前二十年，萬(wàn)達(dá)連奔帶跑只做了160多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，未來(lái)還有超過(guò)這個(gè)數(shù)目的項(xiàng)目等著他們，更不用說(shuō)升級(jí)版的大批萬(wàn)達(dá)城和萬(wàn)達(dá)茂。年過(guò)花甲的王健林還得干多少年才能觸摸到天花板？
熟悉萬(wàn)達(dá)的人都知道，他們對(duì)于選址有著近乎苛刻的嚴(yán)格審核。在萬(wàn)達(dá)進(jìn)入的縣級(jí)市里，包括昆山、江陰和宜興等，這些地方人口和經(jīng)濟(jì)體量比地級(jí)市還多。因而待萬(wàn)達(dá)進(jìn)去成為唯一一個(gè)購(gòu)物中心后，其生意火爆超出想象。
在山東濟(jì)寧，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)當(dāng)日，入場(chǎng)人次達(dá)30萬(wàn)人，而濟(jì)寧城區(qū)人口僅為70萬(wàn)人；重慶萬(wàn)州廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)當(dāng)天，入場(chǎng)人次達(dá)45萬(wàn)人，而萬(wàn)州城區(qū)人口僅為60萬(wàn)人。
在大型城市，上海已經(jīng)有6個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)了，武漢有5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，依舊人流如織。僅上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，日均人流就達(dá)十三四萬(wàn)。
如何看萬(wàn)達(dá)的利潤(rùn)
萬(wàn)達(dá)的盈利能力與其擴(kuò)張一樣強(qiáng)。2013年，萬(wàn)達(dá)凈利潤(rùn)248億元，成為中國(guó)最賺錢(qián)的房地產(chǎn)企業(yè)。
賣(mài)空者自以為捕捉到了萬(wàn)達(dá)的一個(gè)弱點(diǎn)——萬(wàn)達(dá)的毛利率從2012年峰值的51.2%，下降到2014年上半年的44.9%。
萬(wàn)達(dá)毛利率的下降緣于其物業(yè)銷(xiāo)售板塊毛利率下降。2011-2013年物業(yè)銷(xiāo)售板塊的毛利率分別為47.3%、50.6%、40.9%，主要因?yàn)?013年后萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，商鋪類(lèi)等高毛利產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)降低，住宅類(lèi)等低毛利產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)提高（由2012年的26%上升至2013年的41%）。
但即使如此，萬(wàn)達(dá)銷(xiāo)售物業(yè)毛利率（41%）仍遠(yuǎn)高于同行。尤其值得注意的是，相比于其他開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售主要以底層商鋪為主，而非住宅，從而抵御了政府對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控。
為什么銷(xiāo)售毛利率可以這么高，地來(lái)得太便宜了。每周都有各地的市委書(shū)記造訪北京萬(wàn)達(dá)總部，他們渴望在這里見(jiàn)到王健林，并“帶回”一兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。他們手里唯一的籌碼，就是城市核心且便宜的土地——100多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，幾乎都是地方政府把萬(wàn)達(dá)請(qǐng)過(guò)去的。
長(zhǎng)期以來(lái)，萬(wàn)達(dá)在土地市場(chǎng)的談判能力讓業(yè)內(nèi)津津樂(lè)道，2011至2013年政府一共補(bǔ)助它64億元。2013年萬(wàn)達(dá)的土地成本每平不足1100元，平均售價(jià)卻要高出約10倍。
為什么地方政府能給萬(wàn)達(dá)這么便宜的土地？他們不是傻子，萬(wàn)達(dá)有能力把冷地做成旺市，帶動(dòng)周邊地價(jià)和地方經(jīng)濟(jì)。
過(guò)去兩年，中國(guó)很多城市住宅供應(yīng)量接近飽和，但萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊住宅依舊好賣(mài)。在銀川，整個(gè)城市也就萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在賣(mài)，他們幾乎占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)60%以上銷(xiāo)售額，其他盤(pán)就是賣(mài)不動(dòng)——此非一日之功，萬(wàn)科、中海這樣的純住宅型房企難以望其項(xiàng)背。
如何看萬(wàn)達(dá)的租金回報(bào)率
萬(wàn)達(dá)在一個(gè)高競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)豎起了一圈堅(jiān)固壁壘。2013年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)訪客流量達(dá)到12億人次，銷(xiāo)售收入1264億元；預(yù)計(jì)2014年這數(shù)字將達(dá)到15億，1600億元。
這家中國(guó)最大的線下商業(yè)平臺(tái)，對(duì)標(biāo)企業(yè)顯然不在國(guó)內(nèi)。有著規(guī)模情結(jié)的王健林立志要超越西蒙地產(chǎn)（紐交所上市代碼SPG）。
西蒙擁有物業(yè)面積約2248萬(wàn)平米，萬(wàn)達(dá)持有面積則接近1700萬(wàn)平方米。如不出意外，在明年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的總持有物業(yè)面積將會(huì)超過(guò)西蒙，成為全球第一。
但萬(wàn)達(dá)投資物業(yè)的回報(bào)率也在面臨投資者審視。在2013年868億元營(yíng)業(yè)收入中，購(gòu)物中心租賃運(yùn)營(yíng)收入85億元，酒店32億元，剩下的貢獻(xiàn)來(lái)自銷(xiāo)售物業(yè)。
2014年上半年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金收入52億元，全年應(yīng)該能完成117億元。和龐大的持有型物業(yè)相比，萬(wàn)達(dá)的租金收益率看上去并不高。
但你也不要替王健林過(guò)分著急。萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張速度太快，每年新開(kāi)業(yè)的面積也算進(jìn)去了，這部分新開(kāi)業(yè)面積開(kāi)頭幾個(gè)月還得免租金。把這部分面積去除后再算收益率，萬(wàn)達(dá)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于行業(yè)的。
隨著運(yùn)營(yíng)成熟，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金收益率在未來(lái)還將改善。萬(wàn)達(dá)今年實(shí)際平均租金水平為每月每平方米75元。但你別忘了，在目前已開(kāi)業(yè)的89座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里，萬(wàn)達(dá)有63座開(kāi)業(yè)未滿三年。
在過(guò)去，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平均開(kāi)業(yè)后三年步入成熟期，第三年租金收入與第一年的租金收入相比，將增加50%-60%。
這意味著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)未來(lái)兩年的租金會(huì)有很大提升空間，且租金和酒店收入的占比將會(huì)逐年提高。萬(wàn)達(dá)內(nèi)部目標(biāo)是到2016年，其租金收入翻倍，占總收入比超過(guò)15%。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的出租率同時(shí)也保持在高水平。過(guò)去三年其平均出租率均在99%以上，2014年上半年平均出租率降為97%以上，原因在于今年上半年王健林開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比例，造成了暫時(shí)的空置現(xiàn)象——即使如此，萬(wàn)達(dá)的出租率仍保持近乎滿租狀態(tài)，且租金收繳率在近5年內(nèi)均為接近100%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。
有投資者擔(dān)心萬(wàn)達(dá)下沉到三四線城市將影響其收益率。但事實(shí)上，三四線城市的資產(chǎn)收益率未見(jiàn)得比一線城市低——因?yàn)橥恋爻杀驹诶锩嫣倭恕?/p>
王健林有一次內(nèi)部會(huì)議上稱(chēng)，在北京投資一個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)可能需要40億元，但到了三線城市只需要5億元，但一線城市租金最多只是三線城市的2倍。
在三線城市，“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”已經(jīng)成為響亮的口號(hào)。城市中心的稀缺性讓萬(wàn)達(dá)三線城市租金年均增長(zhǎng)幅度非常大，超過(guò)15%。到底投哪收益率更高，一目了然。
如何看萬(wàn)達(dá)的電商
喜達(dá)屋酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁有一年在倫敦開(kāi)投資者大會(huì)，他稱(chēng)明年將會(huì)跟一家叫萬(wàn)達(dá)的企業(yè)合作，一年要開(kāi)8個(gè)酒店，投資者當(dāng)場(chǎng)就質(zhì)疑，這么快的開(kāi)店速度不可能呀。
喜達(dá)屋總裁說(shuō)，“事實(shí)上別人一年開(kāi)了16個(gè)酒店，我們只拿到一半”。投資者說(shuō)，“中國(guó)竟然有這樣快速發(fā)展的公司，你多找?guī)准胰f(wàn)達(dá)這樣的公司不就行了”。那位總裁說(shuō)，不好意思，中國(guó)只有萬(wàn)達(dá)能做到這一點(diǎn)。
天下武功唯快不破。不好意思，現(xiàn)今中國(guó)做到快的就只有萬(wàn)達(dá)。某種意義上，萬(wàn)達(dá)作為一家商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商已經(jīng)走到一個(gè)巔峰，在阿里巴巴上市之際，萬(wàn)達(dá)公布其IPO計(jì)劃依然引起不小轟動(dòng)就足以證明王健林的成就。
但王健林也有自己的挑戰(zhàn)，如以阿里巴巴為代表的線上平臺(tái)。今年他和騰訊百度聯(lián)合成立了電商公司。經(jīng)過(guò)幾次反復(fù)，他終于想清楚了，萬(wàn)達(dá)做電商不是在網(wǎng)上跟阿里競(jìng)爭(zhēng)賣(mài)東西，而是把互聯(lián)網(wǎng)作為工具，做線上線下融合的增值服務(wù)。
作為中國(guó)最大的線下實(shí)體平臺(tái)（89座已開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，包括了多家五星級(jí)酒店、數(shù)千塊電影屏幕、量販KTV），萬(wàn)達(dá)擁有在城市中心、居民文化休閑娛樂(lè)消費(fèi)中心的獨(dú)一無(wú)二的地位。
王健林希望通過(guò)一款軟件，為萬(wàn)達(dá)會(huì)員提供獨(dú)特的產(chǎn)品及服務(wù)鏈條。如可以通過(guò)手機(jī)導(dǎo)航在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)查找停車(chē)位，訂電影票，排隊(duì)買(mǎi)東西。
這樣看來(lái)，萬(wàn)達(dá)電商公司更應(yīng)該稱(chēng)為萬(wàn)達(dá)電子科技信息公司。王健林是在打造一個(gè)類(lèi)似于智慧廣場(chǎng)的平臺(tái)，他們很可能在上完市后再去嘗試收購(gòu)支付系統(tǒng)，并進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。在明年下半年，萬(wàn)達(dá)電商平臺(tái)的物理形象或許就將出現(xiàn)在消費(fèi)者面前。
萬(wàn)達(dá)還在不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，包括發(fā)展文化旅游業(yè)態(tài)，引入包括室內(nèi)外主題公園、秀場(chǎng)、電影科技館、室內(nèi)兒童樂(lè)園、室內(nèi)滑冰館等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，也讓他們更好地黏住消費(fèi)者。
現(xiàn)在看來(lái)，作為即將登上世界不動(dòng)產(chǎn)巔峰的中國(guó)房企，這家線下實(shí)體平臺(tái)的統(tǒng)治地位還沒(méi)有根基動(dòng)搖的跡象，他們有理由得到不錯(cuò)的估值。
文：楊力
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