一、從項(xiàng)目開發(fā)上來(lái)講，公寓和住宅的區(qū)別主要是面對(duì)的需求人群不同與給政府交納的稅費(fèi)不同。
公寓為商用水電費(fèi)按商用算，土地使用年限為50年，不可以簽戶口。住宅水電費(fèi)按民用算，土地使用年限為70年。
公寓的客戶群基本上都是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人。這類人對(duì)住處的要求比較高，有鑒賞能力，很清楚什么樣的房子好，所以公寓要滿足這部分人群的需求，在硬件和軟件上都要做得很好。政府沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定，什么樣的項(xiàng)目是公寓，什么樣的項(xiàng)目是住宅，只是在審批開發(fā)商報(bào)批項(xiàng)目為公寓的時(shí)候，有一個(gè)大概的標(biāo)準(zhǔn)。而且公寓交納的稅費(fèi)和土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售價(jià)格要比住宅稍高。很多開發(fā)商在審批時(shí)是按照住宅審批，以降低成本，卻打出公寓的牌子來(lái)賣。在這方面政府還應(yīng)有相關(guān)的法規(guī)來(lái)規(guī)范市場(chǎng)。
二、從功能上來(lái)講，公寓要在保證基本居住功能的基礎(chǔ)上，更講究舒適性，功能的完備性、服務(wù)和結(jié)構(gòu)的合理性。
首先，單套公寓的面積要達(dá)到120平方米，這樣它才能在室內(nèi)功能分區(qū)上做得比較好，面積過(guò)小，就不能體現(xiàn)分區(qū)，那么舒適性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空間面積也應(yīng)該大，這個(gè)空間面積主要體現(xiàn)在層高上，早期的一些住宅，不太強(qiáng)調(diào)層高的問(wèn)題。公寓的平面面積大了，如果層高不夠的話，容易讓人有種壓抑感，所以公寓一般要求層高在2.8米以上。在配套上，公寓要達(dá)到24小時(shí)電梯和24小時(shí)熱水的標(biāo)準(zhǔn)。
三、在建筑質(zhì)量和建筑標(biāo)準(zhǔn)上，公寓基本以板樓為主，通風(fēng)性要好，陽(yáng)光充足，其他的公寓和住宅沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別
商用公寓一般都有普遍的特點(diǎn)是位置屬于中心地段，一般以小戶型全裝修出現(xiàn)。這樣的居住人群主要以長(zhǎng)住的商務(wù)客群為主，看重的是便利的位置和準(zhǔn)酒店式的居住體驗(yàn)，同時(shí)比酒店低的租金。但也有極個(gè)別的是不同的產(chǎn)品，如上海的王子晶品，是大戶型超豪華的產(chǎn)品，但是客群只是層次更高，以家庭一起過(guò)來(lái)居住的長(zhǎng)住商務(wù)客。這類人由于不是第一居所，只是住個(gè)半年1年的，所以對(duì)于酒店式的享受很在乎，同時(shí)對(duì)于有無(wú)燃?xì)夤?yīng)，水電是否平價(jià)并不在乎。由于帶有部分的投資屬性，所以小戶型，低總價(jià)就是很重要的特點(diǎn)。
而普通住宅則不同，一般是以家庭為單位居住的，所以2房3房就是主力，品質(zhì)檔次有高有低，居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué)校等配套。而且是長(zhǎng)期居住，就要關(guān)心物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)等開支，對(duì)于交通也很講究。
目前政府對(duì)公寓和住宅沒(méi)有嚴(yán)格界定。一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)上有70年的住宅式公寓和商業(yè)或公建用地公寓50年產(chǎn)權(quán)。但是不管哪種公寓，其實(shí)都是投資產(chǎn)品。公寓作為住宅來(lái)說(shuō)只能是一種過(guò)渡產(chǎn)品，因?yàn)槠涿娣e小，住宅功能不全。公寓之所以有市場(chǎng)吸引力其實(shí)在于他的地段好，面積小，總價(jià)低，宜商宜住宜租，具備寫字樓和酒店的某些功能，但是又比他們實(shí)惠。
住宅式公寓由于70年產(chǎn)權(quán)，所以契稅2%，維修基金1%，民用水電，七成按揭?？赡軙?huì)冠以酒店的幌子，但其實(shí)是假的。
公寓是50年產(chǎn)權(quán)的，契稅4%，維修基金2%，商業(yè)水電，五成按揭。但是一般比住宅式公寓地段好，商業(yè)配套齊全。所以升值潛力大。公寓一般都要求有齊全的商業(yè)配套以及寫字樓做配套才能提高其租金水平和出租率。
普通公寓（居住型公寓）---
用地性質(zhì)：一般為住宅
產(chǎn)權(quán)類型：公寓
產(chǎn)權(quán)年限: 70年
特點(diǎn)：
戶型面積小，30~60平米
精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住
配套設(shè)施完善
物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)
銷售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平
商務(wù)公寓---
用地性質(zhì)：一般為綜合性用地（商住）或商業(yè)用地
產(chǎn)權(quán)類型：商務(wù)公寓
產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年
特點(diǎn)：
一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)
既可居住，又可辦公
具備寫字樓功能，在部分城市可注冊(cè)公司
價(jià)格相對(duì)寫字樓較低
首付最低可達(dá)2成，按揭可達(dá)20-30年（如深圳）
產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓
酒店式公寓---
用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地
產(chǎn)權(quán)類型：公寓或商務(wù)公寓
產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年
特點(diǎn)：
面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高，大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便
按照星級(jí)酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計(jì)，體現(xiàn)檔次與舒適性，一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)為主
大多聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專業(yè)、細(xì)致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費(fèi)也較高。
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