▎過去二十年中國房價的上漲之路。
文|凱風
如果說中國三十年的經(jīng)濟增長對于世界來說是一個不解之謎，那么近二十年來中國房價的狂飆突進更是一個難以理解的奇跡。
從1998年住房市場化改革開始，中國房價就步入一條不歸路。這20年里，中國商品房價格翻了將近三倍，北上廣深等一線城市更是翻了六七倍。1998年全國均價剛突破2000元，2015年均價為7571元，增幅高達279%。
至于北上廣深，1998年-2001年之間，均價基本在3500元-5000元之間徘徊，而2016年9月四地均價已躥升到4.0萬、4.5萬、1.87萬和5.5萬，漲幅在4-9倍之間。
這20年的房價上漲，可以分為三個階段：從1998年到2007年是第一階段，房價一直上漲，未有消停；從2009年到2013年為第二階段，房價從08年世界金融危機的谷底一路反彈；第三波則是2015年至今，樓市不僅一轉2014年的下行趨勢，甚至開始了令人瞠目結舌的暴漲。
這三個階段，其實對應著中國經(jīng)濟發(fā)展的三個不同階段。要想理解這20年中國房價暴漲之謎，就必須探尋中國經(jīng)濟增長的路徑及其問題。
▎房地產(chǎn)總市值與GDP之比。圖/澤平宏觀。
11998-2007年：房價暴漲的開始
眾所周知，中國住房市場化改革開始于1998年，當時一紙文件廢除了延續(xù)數(shù)十年的福利分房制度，從此所有人都走上買房的不歸路。
這一波房價上漲是見者有份，所有城市都享受到房價紅利。大背景是經(jīng)濟增長、居民收入增長、城鎮(zhèn)化推進、人口紅利和全民住房改善的需求。
當時，中國經(jīng)濟增長一騎絕塵，居民收入隨之水漲船高，由此產(chǎn)生對于住房改善的需求；城鎮(zhèn)化增長飛速，人口增長還未出現(xiàn)危機，勞動力紅利仍在滋補加工產(chǎn)業(yè)，為城市提供源源不斷的人口和勞動力增量。
數(shù)據(jù)顯示，從2003年開始，中國GDP增速連續(xù)五年保持在10%以上，居民收入增速雖然不及GDP增速，但增長同樣強勁，1998年全國城鄉(xiāng)人均可支配收入僅為5425元，2007年則達到13786元，增長將近2倍。同時，在城鎮(zhèn)化方面，1998年中國的城鎮(zhèn)化水平33.35%，2008年為46.99%，10年提升13個百分點。
良好的經(jīng)濟基本面，與經(jīng)濟增長同步增長的居民收入，無疑為房價上漲提供了堅實的支撐。這十年間，除了最開始的幾年，受金融危機余波和政策滯后效應影響，房價出現(xiàn)反復之外，隨后的幾年房價均是一路暴漲，其中2004年、2005年和2007年的漲幅都達到了15%左右。
▎1998-2008年全國房價漲跌表。
22009-2013年：越調越漲的怪圈
2008年，全球陷入金融危機，依賴于出口貿(mào)易的中國經(jīng)濟隨之下滑，經(jīng)濟政策在年初還是“防過熱”，到年中已經(jīng)變成“保增長”。經(jīng)濟下滑，房地產(chǎn)業(yè)感受最為深刻，從年初就開始傳出房地產(chǎn)中介關閉門店的消息，上海、深圳土地因報價過低或無人報價而流拍的消息不絕于耳，地王退地，房地產(chǎn)商宣布降價，引發(fā)業(yè)主憤怒抗議。
這不是中國面臨的第一次房價危機，早在1993年，國人就體現(xiàn)過海南房地產(chǎn)泡沫破裂時的驚心動魄。然而，與1993年相比，2008年則讓人感到一股寒冬的味道。地方政府拼命救市，給予購房者補貼，下調契稅，暫停征收樓市印花稅，放寬信貸……十八般武藝用盡，然而無濟于事。
▎萬科業(yè)主抗議房價下調。
真正的救命稻草終于來了。2008年底，四萬億計劃橫空出世，本意為擴大內需，但資金大多進入房地產(chǎn)、地方融資平臺及產(chǎn)能過剩行業(yè)，最終導致整體的信貸規(guī)模擴大為10萬億級別。
2008年房地產(chǎn)行業(yè)還是一片哀嚎，2009年又陷入一片狂熱，當年全國房價漲幅高達23.2%，創(chuàng)住房市場化改革之后的新高。隨著房價暴漲，經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)調控政策再次降臨。
2009年底，為遏制房價過熱，“國四條”出臺；不到半年，國務院又發(fā)布了“史上最嚴厲的調控政策”——“國十條”，限購逐步向46個城市鋪開；時隔一年，2011年，“新國八條”出臺，限貸政策加碼，限購政策向全國鋪開。然而，房價仍舊瘋狂，2013年，“新國五條”面世，二手房交易個稅提升到20%，樓市出現(xiàn)避稅離婚潮。
▎2009-2015年全國房價上漲情況。
從“國四條”到“國十條”，從“新國八條”到“新國五條”，短短四年間，樓市調控政策不斷加碼，然而房價卻一路上揚。房價為何陷入越調越漲的怪圈？
一個重要的原因在于，樓市調控政策只是為了防止樓市過熱，而非降低房價，相反，房價一旦出現(xiàn)下跌勢頭，救市政策就會隨之而來；另一個重要的原因在于，貨幣超發(fā)，信貸寬松，市場上資金涌動，房價隨之上揚。四萬億帶來的信貸規(guī)模高達10萬億，大部分流入房地產(chǎn)行業(yè)，房價焉能不漲？
其實，貨幣超發(fā)，伴隨著近20年房價上漲的整個過程，在2009年之后體現(xiàn)的最為明顯。事實上，2015-2016年最新一波的房價暴漲，正是信貸寬松的結果。
▎貨幣增速與GDP增速、居民收入增速對比。圖/澤平宏觀。
32015至今：高處不勝寒
2014年，中國房價下行，市場一片悲觀之聲，關于樓盤降價傾銷的消息不絕于耳。然而，2016年的樓市，卻讓唱空者大跌眼鏡，中國房價非但沒有陷入谷底，反而一躍而起，以超出之前的上漲幅度，震驚了所有人。
為什么房價能夠從谷底彈起？往大了說，中國樓市上漲的遠期因素仍未消失，城鎮(zhèn)化剛剛完成了56%，未來還有巨大的上升空間，尤其是一二線城市，經(jīng)濟轉型的優(yōu)勢迅速轉化人口競爭的優(yōu)勢；往小了說，經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的依賴，決定了樓市短期在國民經(jīng)濟中依舊有著舉足輕重的作用，適逢貨幣寬松，一二線城市房價迎來新一波上漲。
然而，城鎮(zhèn)化尚有空間，只能解釋房價有遠期上漲的可能，但一二線城市房價在短期內出現(xiàn)暴漲，則更多是地方托市、資金荒和貨幣寬松的結果。
2014年以來，樓市新政密集轟炸，2014年剛出臺930新政，不到半年，2015年又加碼330新政，伴隨著取消限購、放松限貸、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、放寬公積金貸款，托市的動機一目了然。與此同時，從2014年開始，連續(xù)三次降息、兩次降準，讓市場上資金涌動。
這一輪暴漲，說到底是房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的產(chǎn)物。無論是政策放松還是貨幣寬松，都服務于這一基本目的。然而，房價暴漲帶來兩大負面效果：一是普通居民不堪重負，房價成為嚴重社會問題；二是實體經(jīng)濟仍舊一蹶不振，信貸寬松效果走偏，房地產(chǎn)業(yè)無法獨善其身。
正是在這種背景下，2016年十一期間，樓市調控政策密集出臺。但同樣，樓市調控意在穩(wěn)定樓市，而非降房價；房地產(chǎn)業(yè)依舊被視為支柱行業(yè)，托底經(jīng)濟增長的用意猶在。所以，不難想象，這一輪史上最嚴樓市調控會有什么結果？然而，未來會怎樣？
作用于過去二十年房價暴漲的經(jīng)濟紅利所剩無幾：人口增長出現(xiàn)危機，老齡化已見端倪，經(jīng)濟高速增長階段終結，實體投資一蹶不振，只有城鎮(zhèn)化還有部分上升空間。
顯然，見者有份的時代已經(jīng)過去，除了擁有轉型優(yōu)勢和公共資源溢價的一二線熱門城市，大多數(shù)城市都無法再共享房價上漲的紅利。
來源：公眾號房屋屋（its-home）
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