一、房地產轉讓涉稅及地方征收標準
根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定，企業(yè)房地產轉讓過程中涉及的稅種及稅率如下圖所示：
序號
稅 種
稅率
備注
1
營業(yè)稅
5%
2
城市維護建設稅
7%、5%、1%
以產品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)
3
教育費附加
3%
實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)
4
印花稅
萬分之五
按憑證所載金額貼花
5
契稅
3%-5%
6
土地增值稅
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%；增值額超過扣除項目50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率60%；
收入減去應扣除事項為應征稅額
7
企業(yè)所得稅
25%
個人所得稅
20%
二、對稅種及稅率的解釋
1、營業(yè)稅
根據(jù)有關法律規(guī)定，營業(yè)稅以全部收入減去該不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額，稅率為5%。稅目和稅率的調整由國務院決定。
2、城市維護建設稅和教育附加費
根據(jù)有關規(guī)定，如果納稅人所在地在市區(qū)的，城市維護建設稅為7%、如果在縣城或城鎮(zhèn)的為5%，如果既不在市區(qū)又不在城鎮(zhèn)的為3%。如果繳納營業(yè)稅和消費稅的單位和個人，都應該繳納城市維護建設稅和教育附加稅。
根據(jù)《城市維護建設稅暫行條例》的有關規(guī)定，城市維護建設稅應當保證用于城市的公用事業(yè)和公共設施的維護建設，具體安排由地方人民政府確定。
3、印花稅
根據(jù)《印花稅暫行條例》的規(guī)定，產權轉移憑據(jù)的印花稅稅率為萬分之五。
4、契稅
根據(jù)《遼寧省地方稅務局關于做好契稅減免管理工作的通知》，縣(市、區(qū))及縣(市、區(qū))級以上契稅征收管理機關具有契稅減稅、免稅的審批權。屬鄉(xiāng)(鎮(zhèn))征收機關征收契稅的，納稅人應向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))征收機關申請，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))征收機關審核，報縣(市、區(qū))級征收機關批準。屬縣(市、區(qū))級征收機關征收契稅的，納稅人應向縣(市、區(qū))征收機關申請，經縣(市、區(qū))征收機關審核，報市級征管機關批準。屬市級征管機關管理的契稅征收窗口及市直屬分局征收契稅的，納稅人應向該窗口或分局申請，經市級征管機關審核，報省級征收機關批準。凡納稅人申請減免契稅30萬元以上的，應逐級上報省級契稅征管機關審批。
5、土地增值稅
根據(jù)《增值稅暫行條例》，增值稅實行累進稅率，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。
三、關于稅收籌劃的考慮
所謂稅收籌劃，不過就是想辦法為客戶多爭取一些稅收上的利益，在這個問題上，主要想表達以下幾個觀點：
1、根據(jù)我們了解，房地產轉讓所涉及的稅收均屬于地方稅收征收系統(tǒng)管理，就地方稅務管理機關能否對某些稅收進行減免或者優(yōu)惠的措施，需要與當?shù)囟悇諜C關溝通。另外，根據(jù)有關法律規(guī)定，房地產轉讓涉稅如果未繳納，土地管理部門和房產管理部門將不辦理過戶手續(xù)，因此在該問題上政府部門還需要與上述部門做好溝通工作。
2、根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2003]184號）、《國家稅務總局關于企業(yè)改制重組契稅政策有關問題解釋的通知》（國稅函[2006]844號）及《關于全資子公司承受母公司資產有關契稅政策的通知》（國稅函[2008]514號）等有關法規(guī)的精神和規(guī)定，企業(yè)在改制過程中，土地和房屋的產權人如果是原來產權人延續(xù)下來的，屬于同一投資主體，那么在房地產轉讓過程中可以免契稅。
3、當?shù)卣话愣紩С之數(shù)仄髽I(yè)上市，也會對地稅部分給企業(yè)盡可能多的優(yōu)惠。如果企業(yè)能取得當?shù)卣膬?yōu)惠政策，建議采用先征后返的形式，但是返還稅收不宜直接返給公司，而是返還給企業(yè)的股東；或者由政府以合法財政補貼的方式予以補貼。
4、如果擁有房地產企業(yè)除了該資產沒有其他多余資產，建議直接收購公司股權或者吸收合并，這樣應該在稅收方面會有比較大的優(yōu)惠，不過吸收合并根據(jù)公司法在程序上可能要費些周折。隱隱約約還記得有個同事向我介紹一種方式，那就是將要出賣的土地出資設立一個公司，然后購買該公司的股權。這樣的做法沒有實際操作過，不過應該沒有問題。
5、另外，還有的網友提出公司分立的方式，具體操作如下：A公司以土地賬面值進行分立，派生設立C公司，股東和持股比例與A公司保持一致，然后由B公司按較低的價格收購C公司的股權，但同時約定，由B公司以較高的溢價對A進行少量的增資，然后由A公司的股東對B持有的股權進行收購。根據(jù)相關規(guī)定，企業(yè)在分立過程中發(fā)生的土地使用權、不動產所有權的轉移行為，不征收營業(yè)稅、土地增值稅。另根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財政[2003]184號）規(guī)定，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，不征收契稅。這樣既少了土地增值稅，又免交了契稅，還減壓少了所得稅，可說是一舉三得。不過也有的人很尖銳的提出，這種方式在理論上比較完美，但是在實踐中操作比較繁瑣，另外刻意避稅的目的過于明顯，如果公司是以上市為目的，這樣的處理是萬萬不可的。不過至少是帶給我們一種處理問題的思路。
