經過近半年的醞釀，今天凱德與印力同時對外宣布達成一筆大買賣。
印力商用置業(yè)有限公司聯(lián)合萬科企業(yè)股份有限公司、Triwater Asset Management Holdings Limited，通過各自旗下全資子公司聯(lián)合與凱德集團全資子公司凱德商用達成協(xié)議。
根據(jù)協(xié)議，三方將聯(lián)合收購凱德集團旗下全資子公司凱德商用在中國國內的20家購物中心項目公司的100%股權并承接相應的負債，交易對價為83.65億人民幣。
很顯然，這不是一次強買強賣、被迫出讓或具有戲劇性的資產交易行為，完全是兩大商業(yè)地產巨頭深思熟慮之后的理性評估。
畢竟，凱德和印力算得上國內市場中商業(yè)地產玩家里少有的骨子里就帶著資本視角的企業(yè)。以致于如今購物中心資管行業(yè)挖人，最先考慮的是凱德，而后必是印力。
盡管在朋友圈里對此評判不一，但《商業(yè)與地產》認為：
如果交易通過監(jiān)管部門的審批，這可能會成為中國購物中心發(fā)展史具有劃時代性的事件，拉開了中國整個購物中心行業(yè)資產管理效率升級的大幕，從此商業(yè)地產的頭部力量將進入更加精益化和專業(yè)化的錯位競合的“賽道時代”。
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產品線賽道
很顯然，購物中心的爆發(fā)增長，使得這個收益率本就不高的行業(yè)，正面臨進一步下滑的危機，而這也正加速整個行業(yè)的洗牌。
過去20年商業(yè)地產的跑馬圈地中，依托不同項目區(qū)位特點，在配合拿地或綜合開發(fā)的思路下，商業(yè)開發(fā)商衍生出商業(yè)地產多產品線、多區(qū)域發(fā)展的格局，這無疑對如今商業(yè)地產的遍地開花和城市商業(yè)配套的繁榮起到關鍵作用。
然而，在資產運營時代，多產品線策略開始被反思。
資產管理時代，商業(yè)地產投資將以投資回報率為核心，提升經營業(yè)績和降低管理成本將是所有管理的核心目標。
然而，多產品線、跨地區(qū)管理等都在一定程度上會加大總部管理的成本和資源調動的難度，不利于精益化管理的實現(xiàn)，專業(yè)聚焦將成為商業(yè)地產整合的基本趨勢。
任何的成交，一定建立在交易雙方對未來的多空對立上。
顯然，凱德和印力就是站在各自未來10年發(fā)展的大勢上，站在自身商業(yè)戰(zhàn)略聚焦的專業(yè)化判斷基礎上，一個賣出，一個買入，用資本的語言達成的成交。
賣完了這一批資產，凱德的戰(zhàn)略就顯得更加清晰了：聚焦一二線，做更大的精品項目。
而印力則在社區(qū)型購物中心和社區(qū)商業(yè)的征途上一騎絕塵。
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城市賽道
這些購物中心分布在19個城市，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。項目平均建筑面積為4萬多平方米（不包括停車場在內）。面積不大而且分布過于分散，對綜合管理成本也是一種壓力。
另一方面，作為平均持有10年的項目，亟待提升改造，對于在非核心城市進行收縮的凱德而言，印力無疑是最佳的接盤者。
此時的印力已變身為中國滲透城市最多的地產商萬科的商業(yè)地產平臺，平臺價值亟待釋放，這19個項目恰在其管理半徑覆蓋范圍內。
印力已經成立六大城市商業(yè)公司，覆蓋以廣深、北京、上海、杭州、武漢、西安為核心區(qū)域的城市群，自身的商業(yè)資源、業(yè)務平臺和開發(fā)管理能力得到進一步提升。
而對于凱德而言，強化其城市”綜合體戰(zhàn)略“和”核心城市群戰(zhàn)略“是堅定不移的戰(zhàn)略方向。
聚焦和回歸核心城市，重塑在一二線城市的商業(yè)領導力和競爭優(yōu)勢，這是多年前的既定目標，這背后的邏輯是資產的安全性、市場成熟度以及集團整體資源的協(xié)同性。
2017年，凱德在華新開業(yè)六大綜合體，均位于五大核心城市群的核心城市，包括上海的長寧來福士、杭州來福士、深圳來福士、武漢的凱德·西城、上海的凱德·星貿和蘇州中心，平均零售面積達13萬平方米以上，是凱德新開綜合體最多的一年。今明兩年還將迎來上海的凱德晶萃廣場和重慶來福士的亮相。
此次出售完成后，凱德在中國擁有、管理49家購物中心，其中約一半位于商業(yè)綜合體內。
六大綜合體的開業(yè)和收購樂峰廣場將提升凱德在華購物中心今年的凈物業(yè)收入，抵消此次出售帶來的影響。這表明優(yōu)化資產組合、聚焦核心城市將提升集團整體的盈利能力。
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規(guī)模賽道
無論怎么看，規(guī)模依然是效率實現(xiàn)的必由之路，現(xiàn)在依然是商業(yè)地產跑馬圈地的時代。
”凱德已經建立了成熟的體系、平臺、團隊和品牌，發(fā)展階段也從‘量’的擴張到‘質’的提升過渡。“凱德集團首席運營官也道出了國際資本下的凱德對資產管理的深層考慮。”
回歸一二線自然是追逐資本的安全性和核心資產價值的最大化的平衡，而在中國更廣闊范圍內深耕，依然擁有龐大的市場機會。
畢竟，中國大部分人仍居住在三四五線城市那廣袤的土地上，他們對消費升級同樣有著不低于一二線城市的渴望。
其實，利用自身在資產管理和退出通道的資本優(yōu)勢，大力推進存量資產的并購與管理，一直以來就是印力的一項核心擴張思路，也積累了豐富的經驗。
縱觀這次接盤的項目，基本上都以沃爾瑪為主力店的位于二三四線城市第一代購物中心，由于布局較早，皆處于城市的核心位置，與印力現(xiàn)有的部分城市中心印象城在區(qū)位、業(yè)態(tài)組合和建筑形態(tài)頗為相似，這些項目都是2014年10月與黑石聯(lián)手從麥格理手里收購過來的Bamboo資產包的資產--第一代萬達廣場，如今印力負責這些項目的資產管理。
據(jù)《商業(yè)與地產》統(tǒng)計，印力目前全國管理的購物中心和社區(qū)型商業(yè)項目已達95個，加上本次收購20個商業(yè)項目，在管項目將達到115個，從項目數(shù)量上僅次于萬達。
規(guī)模幾何式的擴張，資本重要，但人才或許更重要。
萬科集團高級副總裁、印力董事長兼總裁丁力業(yè)在談及收購原因是，首先提及的就是人才。
“這些項目歷經10年沉淀了很多優(yōu)秀的商業(yè)管理人才，本次股權交易后，這批團隊將會保留下來?！?/p>
商業(yè)地產爆發(fā)增長的這幾年，商業(yè)地產相關人力成本都有大幅度提升，這是購物中心運營和資產管理面臨的長期挑戰(zhàn)，這在三四線城市尤甚，吸納并整合這些用工成本和經驗相比性價比較高的人才進入更廣闊的管理范圍中，將有助于個人和印力的長遠發(fā)展。
當然，印力的準備也不止于此。
在接受這批資產之前，為應對人才壓力，印力資產管理部專門編制了業(yè)內首個購物中心的《資產管理操作指引1.01版》，以制度體系的標準化推動資產管理效率的升級。
總結
中國商業(yè)地產資產管理的大幕才剛剛拉開，類似的大手筆交易行為將會越來越多。
印力與凱德的交易，一進一退之間顯示出行業(yè)內兩種資產管理的戰(zhàn)略考量，這都是在資本的安全性和成長性上做出的權衡。
毋庸置疑，中國的商業(yè)地產的市場足夠大，賽道也足夠多。
印力和凱德都已選擇了不同的賽道。由于購物中心地緣屬性較強，每一個產品線類型、每個區(qū)域都有機會成就一個規(guī)模可觀的商業(yè)地產玩家。
然而，你準備好了嗎？
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