引言：買方經(jīng)過選房、看房、簽約、貸款、過戶等一系列繁雜的流程，好不容易買下一套房屋，但往往容易忽略房屋的戶口問題。如果買方需要在房屋內(nèi)落戶，在房屋內(nèi)的其他戶口未遷出之前，買方落戶將會受到影響。而且房屋內(nèi)遺留的戶口，也會影響房屋的再次轉(zhuǎn)讓或者房屋的轉(zhuǎn)讓價格。本文通過案例方式闡述應(yīng)該如何防范，你需要了解一下！
【案情簡要】
1、2017年3月10日，張婭莉（買受人）和吳非（出賣人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定吳非將位于北京市朝陽區(qū)關(guān)東店北街某處房屋出售給張婭莉。
2、雙方約定吳非應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起15日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因吳非自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向張婭莉支付房屋總價款5％的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，吳非應(yīng)當(dāng)按日計算向張婭莉支付全部已付款萬分之五的違約金。
3、2017年6月29日，張婭莉取得房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。2017年9月19日查詢發(fā)現(xiàn)該房屋中仍有第三人葉某一戶未遷出。
4、張婭莉向法院起訴，請求法院判令吳非支付逾期辦理戶口遷出的違約金29.4萬元（房屋總價款的5％計算）；請求法院判令吳非按照415萬元的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付張婭莉自2017年7月15日起算至實際遷出之日止的違約金。
5、吳非以未遷出的戶口系上一手房屋買賣中遺留的戶口，并非因其自身原因?qū)е逻M(jìn)行抗辯。
【案涉爭議】
因第三人戶口未遷出，吳非是否應(yīng)當(dāng)向張婭莉支付逾期辦理戶口遷出的違約金？
【法院審判】
北京市朝陽區(qū)人民法院一審認(rèn)為：
關(guān)于逾期遷出戶口一節(jié)，雙方均認(rèn)可涉案房屋內(nèi)確有一戶暫未遷出，吳非以未遷出的戶口系上一手房屋買賣中遺留的戶口，并非因其自身原因?qū)е逻M(jìn)行抗辯。一審法院認(rèn)為，雙方買賣合同中明確約定吳非應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)將原有戶口遷出，不僅僅只是吳非自身的戶口遷出，故吳非的抗辯意見一審法院不予采信，吳非應(yīng)承擔(dān)逾期遷出戶口的違約責(zé)任。關(guān)于逾期遷出戶口的違約責(zé)任，吳非稱未遷出戶口并未給張婭莉造成實際損失，認(rèn)為違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。考慮到張婭莉庭審中未提交證據(jù)說明逾期遷出戶口給其造成的實際損失，結(jié)合不能遷出戶口的原因以及現(xiàn)有戶籍政策，一審法院對吳非應(yīng)承擔(dān)逾期遷出戶口的違約責(zé)任進(jìn)行酌減。
一審判決結(jié)果：
吳非于判決生效之日起七日內(nèi)支付張婭莉逾期遷出戶口違約金五萬元，并按照每年二萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付張婭莉自二〇一七年七月十五日起至實際遷出戶口之日止的違約金。
吳非不服，向北京市第三中級人民法院提起上訴。
北京市第三中級人民法院二審認(rèn)為：
吳非以未遷出戶口系因上一手房屋買賣遺留問題所致，主張其不構(gòu)成違約。但根據(jù)雙方在《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補(bǔ)充協(xié)議》中有關(guān)戶口遷出的相關(guān)約定，吳非理應(yīng)承擔(dān)戶口逾期遷出的違約責(zé)任；吳非主張其對涉案房屋遺留他人戶口不知情，該抗辯理由不成立，并不能免除其按照約定遷出戶口的責(zé)任。一審法院根據(jù)雙方關(guān)于違約金的約定，結(jié)合案件的實際情況酌定戶口遷出違約金數(shù)額適當(dāng)，本院予以維持。
二審判決結(jié)果：
駁回上訴，維持原判。
【案例索引】
一審案號：（2017）京0105民初68061號
二審案號：（2019）京03民終6326號
【評析】
買方經(jīng)過選房、看房、簽約、貸款、過戶等一系列繁雜的流程，好不容易買下一套房屋，但往往容易忽略房屋的戶口問題。如果買方需要在房屋內(nèi)落戶，在房屋內(nèi)的其他戶口未遷出之前，買方落戶將會受到影響。而且房屋內(nèi)遺留的戶口，也會影響房屋的再次轉(zhuǎn)讓或者房屋的轉(zhuǎn)讓價格。
戶口遷出問題涉及戶籍管理，屬于行政機(jī)關(guān)管理范圍，不屬于法院受理民事案件的主管范圍。如果買方起訴賣方要求遷出戶口的，法院會不予受理或者駁回買方的該訴求，買方無法得到法院的強(qiáng)制執(zhí)行保護(hù)。
因此，當(dāng)事人需在二手房買賣合同中對戶口遷出以及逾期未遷出約定相應(yīng)的違約金，使該事項產(chǎn)生合同上的約束力。在賣方不按照約定遷出戶口時，買方有權(quán)按照合同約定要求賣方支付違約金。而合同糾紛屬于法院的受案范圍，可以得到法院的強(qiáng)制執(zhí)行保護(hù)。
尤其需要注意的是，本案中，二手房買賣合同中不能只約定賣方自身的戶口遷出義務(wù)，而應(yīng)約定賣方有義務(wù)將房屋內(nèi)的所有戶口全部遷出。正如本案，吳非以未遷出的戶口系上一手房屋買賣中遺留的戶口，其對涉案房屋遺留他人戶口不知情進(jìn)行抗辯，但正是因為在房屋買賣合同中約定了吳非將房屋內(nèi)戶口遷出的責(zé)任，最終法院判決吳非向張婭莉支付違約金。
【本文提示】
本文提示當(dāng)事人購買二手房時，應(yīng)特別關(guān)注房屋內(nèi)的戶口問題。為將風(fēng)險防患于未然，本文建議：
1、簽訂房屋買賣合同前，買方應(yīng)親自到房屋所在地派出所戶籍科查詢調(diào)取房屋的戶籍狀況。如果派出所僅限房屋所有權(quán)本人查詢調(diào)取戶籍材料的，買方應(yīng)要求同賣方一同去派出所查詢調(diào)取房屋的戶籍信息。
2、簽訂房屋買賣合同時，在合同中約定戶口遷移條款，明確約定賣方有義務(wù)將房屋內(nèi)的所有戶口全部遷出，并約定具體的遷出時間以及逾期遷出應(yīng)當(dāng)支付的違約金數(shù)額。
3、留存一部分房款作為賣方遷出戶口的保證金，并約定在賣方未遷出戶口之前，買方有權(quán)拒絕支付該部分房款。
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