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導(dǎo)讀：從物業(yè)管理公司的角度來分析，物業(yè)收費難在很大程度上是因為物業(yè)公司收取物業(yè)費中存在的問題。本文通過七個解決對策幫您解決物業(yè)費收繳難的問題。

★ 一、業(yè)主以種種理由拒交物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)收費率低 

物業(yè)服務(wù)費單價低，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，業(yè)主繳費意識模糊。 

★ 二、物業(yè)管理公司收費與服務(wù)問題分析 

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費存在的問題 

從物業(yè)管理公司的角度來分析，物業(yè)收費難在很大程度上是因為物業(yè)公司收取物業(yè)費中存在的問題。如收費沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，國家法規(guī)的欠缺，及收費和服務(wù)的質(zhì)價不相符等等。 

1、物業(yè)管理費用征收標(biāo)準(zhǔn)實際執(zhí)行情況分析 

（1）物業(yè)管理費用征收標(biāo)準(zhǔn)實際執(zhí)行不到位，由于市場競爭，部分物業(yè)單價遠遠低于物價部門審定標(biāo)準(zhǔn)，而且對于物業(yè)管理收費的標(biāo)準(zhǔn)沒有明確的規(guī)定。業(yè)主交一塊錢能享受多少服務(wù)，沒有明碼標(biāo)價，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于這個也沒有一個相對比較共識的標(biāo)準(zhǔn)。 

（2）我國尚無全國性統(tǒng)一性的物管法規(guī)，對物業(yè)管理服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定，對支付多少物業(yè)費，提供什么樣的服務(wù)，怎樣達到“質(zhì)”、“價”相符沒有統(tǒng)一的要求，同時頒布的《物業(yè)管理條例》缺乏實際操作性，各地自行制定的地方性法規(guī)，各省市政府對有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細則均有不同版本，無法統(tǒng)一形成完整系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾，專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難度亦相對地增加，由此造成業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識偏差較大。 

2、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量情況分析 

（1）物業(yè)管理企業(yè)在中國僅有30多年的發(fā)展歷史，首先發(fā)源于沿海發(fā)達城市，在全國發(fā)展起來也就最近10幾年時間，所以在管理服務(wù)水平上與專業(yè)的物業(yè)管理有一定差距。物業(yè)管理市場化進程滯后，造成部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)運行模式和機制與市場機制要求不協(xié)調(diào)，其結(jié)果是從業(yè)人員的積極性不高，更別說工作的主動性和創(chuàng)造性了。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，侵害了業(yè)主的利益，業(yè)主認(rèn)為質(zhì)價不符，就不繳納物業(yè)管理服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“收費率”自然就不會高。

（2）物業(yè)收費應(yīng)是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，按質(zhì)論價，而不應(yīng)是統(tǒng)一不變的，如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務(wù)的差別性和收費的差別性，應(yīng)該在不同的范圍內(nèi)實施標(biāo)準(zhǔn)的量化和質(zhì)化，從而體現(xiàn)公平競爭的原則。現(xiàn)在我國物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來房地產(chǎn)公司分立出來的，或是從房管部門轉(zhuǎn)制而來的，體制轉(zhuǎn)軌的過程是急促的被動的，固而產(chǎn)生物業(yè)管理公司規(guī)模小，管理成本居高不下，經(jīng)營效益也比較差，從而不具備應(yīng)有的實力和資格，更缺乏必要的設(shè)備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門服務(wù)不及時等問題，以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度低劣，由此業(yè)主當(dāng)然不滿意，矛盾也由此而產(chǎn)生。

（二）小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)費存在的問題

從業(yè)主方面講，物業(yè)收費難主要和業(yè)主不理解物業(yè)，業(yè)主的法律意識淡薄，在遇到侵權(quán)行為不能用正確的方法來維護自己的權(quán)力，而是選擇拒交物業(yè)費來表達自己內(nèi)心的不滿，這樣做不但不能解決問題，反而使問題激化。

其一，業(yè)主不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，享受物業(yè)服務(wù)理應(yīng)付費的觀念還沒有形成，長期計劃經(jīng)濟下的觀念根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房商品化，房屋的維護保養(yǎng)成了業(yè)主自己的事情，對此觀點還不能從根本上轉(zhuǎn)彎過來，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費來支出還有待時日。其二，由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認(rèn)識只停留在表面上，再加上一些物業(yè)管理服務(wù)是間接的和隱性的，業(yè)主沒有得到直接的利益，或是得到不能立刻看到的利益，業(yè)主就不承認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所做的工作，目前物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)。所以一旦房屋有質(zhì)量問題，就以此為借口，拒交、少交、欠交物業(yè)服務(wù)費，他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作職責(zé)范圍。其三，有一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，這樣物業(yè)管理的收費和物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)價不相符，給物業(yè)管理收費帶來很多困難，但物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對于這樣的業(yè)主也無能為力。 

★ 三、違約拒繳物業(yè)服務(wù)費的制約情況分析 

對于業(yè)主違約拒繳物業(yè)服務(wù)費，國家沒有特別好的制約條款，對于這樣的情況只能由業(yè)主做司法程序來解決，而這樣的官司，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)是每打必贏。因為只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施了物業(yè)管理，又不屬亂收費，法院就判業(yè)主繳錢。但這種穩(wěn)贏的官司，物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。因為打欠費官司，把業(yè)主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了起到教育的意義，不得以而為之。 

物業(yè)公司和業(yè)主整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受，另外對于拖欠的物業(yè)費這樣小的問題就打官司，法院仍要按標(biāo)準(zhǔn)的司法程序來辦，沒有簡易程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多，同時由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理，即使法院裁決后，執(zhí)行難的問題依然存在，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨停止服務(wù)，致使個別業(yè)主一直拖欠著本應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費。 

★ 四、物業(yè)管理收費難的問題的解決對策 

（一）加強物業(yè)管理知識的宣傳 

為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。同時，也應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同形式的宣傳：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥；讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。 

（二）改變收費態(tài)度和收費方式 

以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)管理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。 

（三）實行信譽廣告牌制度 

對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應(yīng)進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。 

（四）對業(yè)主產(chǎn)權(quán)實行限制 

對無正當(dāng)理由拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級主管行政部門匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如：可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權(quán)限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補繳物業(yè)管理費。 

（五）加強物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。 

為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機制，加強內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運行，從而達到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。

（六）用法律武器維護自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。 

（七）與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接 

為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。