來源丨 蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院
編輯丨 王飛
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物業(yè)費快捷“無訟”催繳
園區(qū)法院物業(yè)糾紛啟用“支付令”
2020年3月以來，蘇州工業(yè)園區(qū)法院東沙湖法庭在物業(yè)糾紛中適用“支付令”，截至6月底，共計收案86件，審結(jié)41件，實現(xiàn)物業(yè)費快捷“無訟”繳納，切實維護了物業(yè)管理公司的合法權益。
業(yè)主欠繳物業(yè)費是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間最常見的糾紛之一。
業(yè)主欠繳物業(yè)費的原因主要集中在對物業(yè)服務不滿意，因此通過不交物業(yè)費作為“維權”的手段。
“除非確有證據(jù)證明物業(yè)公司存在重大違約或是造成侵權，并給業(yè)主造成一定損失，否則業(yè)主是有義務繳納物業(yè)費的?！?/p>
對于業(yè)主欠繳物業(yè)費的行為，園區(qū)法院東沙湖法庭法官李精華作出法律提示,根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。
物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
“是否繳納物業(yè)費不以業(yè)主主觀上對物業(yè)服務質(zhì)量評判的好壞為轉(zhuǎn)移，這一規(guī)定首次出現(xiàn)在《民法典》中，也是維護物業(yè)公司合法權益的重要保障?！?/p>
近幾年，涉物業(yè)費糾紛數(shù)量不斷增長。
考慮到欠費金額小，但糾紛數(shù)量大，法院立案訴訟程序長等原因，物業(yè)公司一般不愿意走訴訟程序，一些物業(yè)公司會通過停水、停電等方式逼迫業(yè)主繳納物業(yè)費。
但《物業(yè)管理條例》明文規(guī)定，對于業(yè)主或物業(yè)使用人的欠費行為，只能由業(yè)委會督促其繳交或通過訴訟途徑解決，這讓物業(yè)公司失去了催討物業(yè)費的“殺手锏”，只得轉(zhuǎn)而訴至法院。
但走傳統(tǒng)民事訴訟途徑將耗費物業(yè)公司大量的時間和金錢成本，造成司法資源不必要的浪費，影響解紛質(zhì)效。
為緩解物業(yè)公司的維權困境，進一步降低解紛成本，提升解紛質(zhì)效，園區(qū)法院充分發(fā)揮多元化糾紛解決機制功能，在民事審判中對符合小額訴訟程序的物業(yè)糾紛案件，提高督促程序的適用比例。
強化支付令運用，引導符合條件的債權人選擇適用督促程序，并健全督促程序與訴訟程序的銜接機制，防止因程序繁瑣而滯后糾紛化解進展的情形出現(xiàn)。
被申請人收到支付令15日內(nèi)不提出異議又不履行支付令的，申請人即可申請執(zhí)行；
被申請人提出書面異議，經(jīng)審查異議成立的，裁定終結(jié)督促程序，支付令自行失效，案件即轉(zhuǎn)入訴訟程序。
“啟用物業(yè)支付令，避免糾紛進入訴訟程序，無論是從時間還是金錢上來說，都不失為一個減輕訴累的好方法?！眻@區(qū)法院東沙湖法庭庭長吳海鋒表示。
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工作原因，經(jīng)常被物業(yè)公司委托，到小區(qū)里參與物業(yè)費糾紛調(diào)解。
在調(diào)解的過程中，發(fā)現(xiàn)很多拖欠物業(yè)費的業(yè)主，其實并沒有惡意。
更談不上故意拖欠，大多是“維權維錯了對象”，沒有找到正確的維權途徑，迷迷糊糊地就把物業(yè)公司當成“冤大頭”了。
以下，整理了六種拒交物業(yè)費的常見誤區(qū)，以供參考。
誤區(qū)一：房屋質(zhì)量問題，拒交物業(yè)費
問：房子質(zhì)量差，墻體開裂，下雨天漏水，墻上都發(fā)霉，還可以??？問題這么多，只知道讓我交物業(yè)費？物業(yè)費交可以，我自己修房子的錢給我補上或者抵扣物業(yè)費。
答：房屋質(zhì)量問題不可以拒交物業(yè)費，也不能以此為由抵扣物業(yè)費。交房之前發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，可以要求開發(fā)商整改；交房之后處在保修期內(nèi)的，可以要求開發(fā)商進行整改；已過保修期的房屋質(zhì)量問題可以向物業(yè)公司反映情況，并由物業(yè)公司向房管部門提出維修基金使用申請。
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