從自然環(huán)境上講，中韓均位于亞洲東部，都屬于人多耕地少的國(guó)家；從文化傳統(tǒng)上來講，中韓均較多的受到儒家思想的影響；而從經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式上來講，中韓也都在上個(gè)世紀(jì)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)國(guó)向現(xiàn)代工業(yè)國(guó)轉(zhuǎn)換的歷史過程，也不約而同的在早期采取了出口導(dǎo)向、政府主導(dǎo)等相同的發(fā)展政策。正是因?yàn)閮蓢?guó)諸多的相似點(diǎn)，在探討發(fā)展規(guī)律時(shí)，先行一步的韓國(guó)便經(jīng)常被作為標(biāo)桿來預(yù)測(cè)中國(guó)未來的發(fā)展。下面我們就對(duì)韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行梳理，以尋找一些對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有益的經(jīng)驗(yàn)。
【韓國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況梳理】
韓國(guó)從1975年開始系統(tǒng)調(diào)查房?jī)r(jià)，并由建設(shè)部（現(xiàn)國(guó)土海洋部）公布全國(guó)年度房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)（1986年開始公布月度數(shù)據(jù)），結(jié)合部分學(xué)者對(duì)1965年-1975年的研究，我們可以判定從1965年到2010年的歷史階段中，韓國(guó)房?jī)r(jià)保持了整體快速向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)。具體的，韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以細(xì)分為以下幾個(gè)時(shí)期：
（1）第一次房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮階段（1965-1969）：1965年起樸正熙政府轟轟烈烈地開展經(jīng)濟(jì)開發(fā)五年計(jì)劃，韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速騰飛期，而以慶尚北道高速公路的開工為契機(jī)，房地產(chǎn)投機(jī)行為開始急劇發(fā)展。1965年至1969年，12個(gè)主要城市的地價(jià)年平均漲幅超過50%，僅5年就上漲5倍。而單單在1969年，1年內(nèi)12個(gè)城市地價(jià)年平均增長(zhǎng)80.7%，首爾地價(jià)年平均增長(zhǎng)84.1%。依據(jù)當(dāng)時(shí)韓國(guó)住宅銀行調(diào)查的宅基地為43坪（1坪為3.3平方米）、建筑面積為13坪的住房的價(jià)格變動(dòng)率來看，1965年至1969年全國(guó)房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)38.2%（國(guó)土開發(fā)研究院，1982）。學(xué)界推測(cè)全國(guó)地價(jià)變動(dòng)率為年平均35%（韓東秀，1995）。
（2）第一次房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升期（1970-1974）：20世紀(jì)70年代上半期韓國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入不景氣期，而1973年第一次石油危機(jī)導(dǎo)致了全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在此經(jīng)濟(jì)背景，韓國(guó)的房?jī)r(jià)增速有所放緩，但與之后的平穩(wěn)期不同，由于韓國(guó)快速的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化，這段時(shí)期的房?jī)r(jià)依舊處于較高的增長(zhǎng)水平中：1970至1974年的5年內(nèi)，地價(jià)和房?jī)r(jià)分別以年平均15.7%和16.3%的速度持續(xù)上漲（韓東秀，1995；國(guó)土開發(fā)研究院，1982）。
（3）第二次房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮階段（1975-1979）：隨著韓國(guó)重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展政策和大城市發(fā)展政策的實(shí)施，很多建筑公司都通過大量的土地開發(fā)和住宅建設(shè)而迅速成長(zhǎng)起來。而同時(shí)由于韓國(guó)人奔赴中東地區(qū)的建設(shè)熱潮使大量外匯涌入韓國(guó)，導(dǎo)致了韓國(guó)第二次房地產(chǎn)開發(fā)高峰爆發(fā)。在1975年到1979年的5年內(nèi)，韓國(guó)地價(jià)飆升了4倍。僅1978年1年，全國(guó)地價(jià)就上漲49%，6大城市上漲79%，首爾上漲136%（國(guó)土海洋部，《地價(jià)變動(dòng)率》各年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）。房?jī)r(jià)在同一時(shí)期年平均上漲33.4%（國(guó)土開發(fā)研究院，1982）。
（4）第二次房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升期（1980-1986）：進(jìn)入20世紀(jì)80年代以后，由于公營(yíng)住宅的占比迅速提高到50%以上，房地產(chǎn)投機(jī)行為得到了一定的打擊，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度重新回到個(gè)位數(shù)，并在1986年首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。
（5）第三次房地產(chǎn)投機(jī)高峰期（1987-1990）。以1986年的亞運(yùn)會(huì)和1988年奧運(yùn)會(huì)的召開為契機(jī)，韓國(guó)進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，特別是加強(qiáng)西海岸開發(fā)力度，再加1985年下半年至1987年上半年，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的“三低”現(xiàn)象，即低利息、低油價(jià)、低韓元價(jià)值，導(dǎo)致1988年至1990年韓國(guó)地價(jià)年平均上漲26.7%，房?jī)r(jià)上升了16.3%。在房地產(chǎn)投機(jī)達(dá)到頂點(diǎn)的1989年，全國(guó)地價(jià)年平均上漲32%，首爾地價(jià)則上漲了33.5%。在此次房?jī)r(jià)上漲過程中，房屋租金也不斷發(fā)生變化，根據(jù)國(guó)民銀行《全國(guó)住宅價(jià)格動(dòng)向調(diào)查》的結(jié)果顯示，從1986年1月到1990年6月，房?jī)r(jià)上漲53.1%，而房租價(jià)格竟暴漲97.6%。大邱、蔚山、原州、水原、昌原等城市的房租價(jià)格上漲了2倍。
（6）第一次房?jī)r(jià)振蕩回落期（1991-2000）：隨著韓國(guó)第一次物業(yè)稅改革的實(shí)施，韓國(guó)房?jī)r(jià)開始振蕩回落，全國(guó)平均地價(jià)于1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。房?jī)r(jià)的跌落幅度也是從1991年的0.1%增加到1995年的5%。緊接著在遭受1997年金融危機(jī)后，1998年地價(jià)跌落13.6%，房?jī)r(jià)跌落12.4%。
（7）第三次房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升期（2001-至今）：為了刺激經(jīng)濟(jì)、使韓國(guó)從金融危機(jī)的衰退中走出來，韓國(guó)政府又相繼放松了各項(xiàng)房地產(chǎn)管制政策，從而使得房?jī)r(jià)在2002和2003年間出現(xiàn)了15%到20%的報(bào)復(fù)性反彈，但是隨著之后新的房地產(chǎn)投機(jī)打擊政策的制定、2007年次債危機(jī)以及韓國(guó)經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)增速、城鎮(zhèn)化速度的放緩，房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)并沒有持續(xù)。在2004年之后的時(shí)間里韓國(guó)保持在最高不超過10%的速度水平上平穩(wěn)上漲。
【韓國(guó)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的基本動(dòng)力】
（1）韓國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)增長(zhǎng)
從上世紀(jì) 60年代初的經(jīng)濟(jì)改革開始，到 1997年金融危機(jī)爆發(fā)，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了近 40年來的高速增長(zhǎng)，1960-1996年的GDP年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到7.99%,人均 GDP 1960年的1153美元上升到10119 美元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到6.21%。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，由于當(dāng)時(shí)韓國(guó)國(guó)內(nèi)投資渠道也非常狹窄，眾多投資者都認(rèn)可房地產(chǎn)為在這個(gè)人口巨大的國(guó)家最好的投資標(biāo)的，這一切奠定了房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富基礎(chǔ)。而在亞洲金融危機(jī)以后，韓國(guó)的GDP和人均GDP增速分別回落了到了2.29%和1.95%,與之對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)的增速也下降到10%以下。
（2）總?cè)丝跀?shù)上漲和適齡購(gòu)房人口的增加是房?jī)r(jià)上升的需求基礎(chǔ)
朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后的十年是韓國(guó)的生育高峰期，這期間出生的人在韓國(guó)被稱為嬰兒潮一代，而這期間韓國(guó)人口的自然增長(zhǎng)率也達(dá)到了3%，韓國(guó)的高出生率一直持續(xù)到了80年代初，嬰兒潮一代在進(jìn)入70年代后開始逐漸成熟，這也構(gòu)成了70年代開始房?jī)r(jià)上漲的需求基礎(chǔ)。另外此區(qū)間內(nèi)韓國(guó)家庭小型化的趨勢(shì)也非常明顯，1970-1990 年的全國(guó)總戶數(shù)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 3.36%，遠(yuǎn)大于同期人口增長(zhǎng)率的 1.48%。
（3）城市化率的快速提高
韓國(guó)在1966年達(dá)到34%之后進(jìn)入城鎮(zhèn)化水平的快速提高階段，在之后的25年里城鎮(zhèn)化率以每年平均1.6%的絕對(duì)增加額的速度提高，而達(dá)到75%以后處于緩慢發(fā)展階段。在其城市化率快速提高的過程中，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移為城鎮(zhèn)人口帶來了巨大的住房需求增量，由此也推動(dòng)了在1990年之前的房?jī)r(jià)快速上漲。
【外部因素與政策因素的影響】
（1）1997年亞洲金融危機(jī)和2007年次債危機(jī)
1997年起席卷亞洲的金融危機(jī)對(duì)韓國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)形成了強(qiáng)烈的沖擊，1998年韓國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了歷史最大幅度的下跌，當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)值也出現(xiàn)了歷史上的首次負(fù)增長(zhǎng)。在此次危機(jī)中韓國(guó)的住房市場(chǎng)陷入空前低谷，大批民間房地產(chǎn)企業(yè)因有效需求不足、資金周轉(zhuǎn)困難而陷入困境，僅在 1998 年，14.3%的房企破產(chǎn)，但正是為了讓韓國(guó)盡快脫離危機(jī)的泥潭，韓國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了搞活住房市場(chǎng)的諸多措施，所以使得房地產(chǎn)行業(yè)在較快時(shí)間內(nèi)重新得到了復(fù)蘇。
2006年，第二輪物業(yè)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的抑制效應(yīng)逐漸失效，當(dāng)年房?jī)r(jià)增速再次達(dá)到10%以上水平，但2007年全球再次爆發(fā)金融危機(jī)，房?jī)r(jià)增速再次回復(fù)到5%以內(nèi)的水平。
（2）韓國(guó)的相關(guān)政策
政策階段一（1960-1988年）：韓國(guó)在1960年開始即開始了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以執(zhí)行力度和實(shí)際效果而言，1988年之前的階段中供應(yīng)政策力度最強(qiáng)、實(shí)際效果也最明顯，因此該階段可以總結(jié)為供應(yīng)政策為主、綜合使用限價(jià)、需求政策的階段，具體各項(xiàng)政策可以參見表1：
高強(qiáng)度的供應(yīng)政策、限價(jià)政策、需求抑制政策在短期內(nèi)具有一定的作用，但其擠出效應(yīng)可能引致未來房?jī)r(jià)更強(qiáng)烈的反彈：
在這個(gè)階段中，韓國(guó)的房地產(chǎn)政策是處于一個(gè)不斷加碼的狀態(tài)下的，早期的限價(jià)政策、供應(yīng)政策、交易稅等政策等在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)具有抑制作用，但在韓國(guó)快速的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的影響和未來房?jī)r(jià)上升引致的投機(jī)行為下，韓國(guó)的房?jī)r(jià)快速上升的勢(shì)頭抑制未能遏制住。隨著韓國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策愈發(fā)的嚴(yán)厲，尤其供應(yīng)政策中1978的韓國(guó)土地開發(fā)公司（KLDC）的直接成立，導(dǎo)致1980年公營(yíng)住宅一度成為韓國(guó)住宅市場(chǎng)主流形式，其占比從 1970年的 10.4%快速提升至 1981年的 51%，并在 1987年達(dá)到了驚人的 68%。公共部門住房供應(yīng)數(shù)量的快速增長(zhǎng)與1978年開始實(shí)施的限價(jià)政策、交易稅政策等幾項(xiàng)手段一起使得韓國(guó)的房?jī)r(jià)在一定程度上得到了遏制，1982-1986年間韓國(guó)房?jī)r(jià)溫和上升，并在1986年曾短暫的出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。
過于嚴(yán)格的土地規(guī)劃和供給管制政策一方面提高公共部門的住房供應(yīng)的同時(shí)也將大量私人部門住房供給擠出了市場(chǎng)。由于韓國(guó)政府壟斷了全國(guó)土地一級(jí)開發(fā)，并且對(duì)土地交易實(shí)行嚴(yán)格的交易管制和稅收管制，在繁瑣的土地交易審批制度和過高稅率的限制下，土地流轉(zhuǎn)效率低下，再加上對(duì)新房的的限價(jià)政策導(dǎo)致市場(chǎng)信號(hào)嚴(yán)重扭曲，最終結(jié)果就是整個(gè)市場(chǎng)的新建住房供給嚴(yán)重不足。1987的當(dāng)年新建成房量與1977年相比僅僅增加20%，甚至還低于1978年的當(dāng)年新建成住房供應(yīng)量。過低的住房供應(yīng)根本無法滿足剛性的住房需求，房?jī)r(jià)開始報(bào)復(fù)性反彈，而在當(dāng)時(shí)韓國(guó)經(jīng)濟(jì)低利息、低油價(jià)、低韓元價(jià)值的三低環(huán)境下，大量的資金開始進(jìn)入房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)，1988年至1990年韓國(guó)地價(jià)年平均上漲26.7%。
政策階段二 (1988-今) ：1988年以后，在部分保持原有房地產(chǎn)政策的同時(shí)，韓國(guó)政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面的一個(gè)顯著變化即是開始重視并大量使用物業(yè)稅的手段。
韓國(guó)在第一次實(shí)行保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)改革之后，房?jī)r(jià)并沒有很快下跌，反倒出現(xiàn)了進(jìn)一步的上漲，直到91年5月絕對(duì)房?jī)r(jià)才出現(xiàn)下跌。并且韓國(guó)房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)美國(guó)、歐洲等地區(qū)的房?jī)r(jià)還出現(xiàn)了更大幅度的下跌，所以部分研究人員把這個(gè)情況歸結(jié)為韓國(guó)物業(yè)稅改革的完全失效。
但是一方面，對(duì)比同時(shí)期韓國(guó)和美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)兩國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本面存在有較大差異： 1991年韓國(guó)的GDP增長(zhǎng)率達(dá)到了9.39%，與美國(guó)-0.26%的增長(zhǎng)率之間差距非常顯著，所以可以從中看出韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本情況并沒有受到太多美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。并且恰恰相反，在1992年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速恢復(fù)至3.4%的水平時(shí)，當(dāng)年韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速反而有所下滑，為5.87%。
另一方面，通過仔細(xì)挖掘韓國(guó)當(dāng)時(shí)稅費(fèi)改革實(shí)施細(xì)則，我們可以看到當(dāng)時(shí)稅費(fèi)改革初期，房?jī)r(jià)和地價(jià)采用的是地方政府評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值。而該標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值卻存在了巨大偏離，最開始標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值只到實(shí)際價(jià)值的 15%。這嚴(yán)重的影響了稅費(fèi)改革的實(shí)際效果。隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步攀升，韓國(guó)政府意識(shí)到了這個(gè)問題，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值進(jìn)行了調(diào)整，逐步增加標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值與實(shí)際價(jià)值的比例。至 96 年，該比例達(dá)到了31.6%。隨著該比例的逐步增加，房?jī)r(jià)也在91年中期得到抑制，并維持在穩(wěn)定水平上。
因此，我們可以推斷第一次物業(yè)稅稅費(fèi)改革的實(shí)行對(duì)于韓國(guó)的房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)烈的抑制作用，在1997年亞洲金融危機(jī)發(fā)生前，物業(yè)稅的實(shí)施是當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)增速放緩的主要原因。
第二次保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)改革后，房?jī)r(jià)雖有下跌，但時(shí)間較短，之后房?jī)r(jià)繼續(xù)呈上漲趨勢(shì)。本次改革時(shí)效性較短的原因主要有兩個(gè)：一、綜合房地產(chǎn)稅打擊覆蓋的范圍較小，本身對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為有限；二、改革推出的綜合房地產(chǎn)稅為國(guó)稅性質(zhì)，中央政府意在通過推出此稅種，打壓富裕人群。但由于各地方政府擁有 50%的稅率調(diào)整權(quán)利（可以在中央政府制定的稅率基礎(chǔ)上，上調(diào)或下調(diào)稅率的50%），考慮到納稅人在地方選舉中的重要作用，許多地方政府會(huì)使用這個(gè)調(diào)整權(quán)利，以對(duì)沖綜合房地產(chǎn)稅的稅負(fù)增加。由此，綜合房地產(chǎn)稅的實(shí)際效果大打折扣，使得房?jī)r(jià)不久仍然繼續(xù)上漲。
【韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)】
根據(jù)前面我們對(duì)韓國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程及各影響因素的分析，我們可以得到以下有借鑒意義的經(jīng)驗(yàn)：
1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、住房需求人口及總?cè)丝凇⒊擎?zhèn)化率的提高是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本動(dòng)力。這些因素構(gòu)成了住房的根本需求，在韓國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)、嬰兒潮后具購(gòu)房需求的人數(shù)顯著增加和在城鎮(zhèn)化率不斷提高的1970-1991年的時(shí)間段中，盡管政府出臺(tái)了各類相關(guān)的打擊房地產(chǎn)投機(jī)、提高住房供應(yīng)的一系列政策，但是韓國(guó)的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)行業(yè)均獲得了飛躍式的增長(zhǎng)。在韓國(guó)順利度過金融危機(jī)以后，盡管在2002-2003年間受政策性原因曾今有過短期的爆發(fā)式增長(zhǎng)，但是在韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速放緩、老齡化人口占比增加、城鎮(zhèn)化率也穩(wěn)定在80%以上的高水平的背景下，房地產(chǎn)發(fā)展的根本動(dòng)力已經(jīng)不復(fù)存在，因此之后即便政府開始實(shí)施支持房?jī)r(jià)上漲的政策，韓國(guó)的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)行業(yè)也再也難見瘋狂式的增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)而增速整體處于較為平穩(wěn)和緩和的水平。
2、房地產(chǎn)政策在一定程度上存在有抑制房?jī)r(jià)快速上漲的功能，但政策效力各有差異。首先從韓國(guó)各政策的執(zhí)行情況來看，物業(yè)稅政策具有比較好的抑制房?jī)r(jià)作用：首次物業(yè)稅在執(zhí)行后不久即導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的放緩甚至是下跌，而二次物業(yè)稅影響周期盡管較短，但是在實(shí)行之初也導(dǎo)致房?jī)r(jià)的負(fù)增長(zhǎng)。其次，供應(yīng)政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用也較為顯著，但是不對(duì)稱性的政策容易導(dǎo)致對(duì)私營(yíng)住房投資的擠出：1980-1986年公營(yíng)住房超過50%，導(dǎo)致韓國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了歷史上的首次下降，但由于韓國(guó)壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，因此公營(yíng)住房的短期供應(yīng)增加反而容易導(dǎo)致私營(yíng)住房的擠出，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。最后，交易稅政策和需求政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響最不顯著。本質(zhì)上，在需求存在的前提下，
3、房地產(chǎn)政策具體的執(zhí)行情況對(duì)其實(shí)際的效力具有較為顯著的影響。如首次物業(yè)稅改革，執(zhí)行初期對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)導(dǎo)致物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的并未起到立竿見影的影響，又如第二次物業(yè)稅改革，基于地方政府過多的自主權(quán)最終導(dǎo)致此次改革的效力僅限于早期對(duì)投資者心理預(yù)期的影響，而之后并無長(zhǎng)期效力。
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