最近幾年，有一種觀點特別流行，那就是“高層住宅沒有未來。一二十年后，有些高層住宅的價值會越來越低，尤其是三四線城市和大城市非核心地區(qū)的高層住宅。許多城市已經(jīng)成為水泥的森林，高層住宅以后會是一個沉重的社會負擔。
不得不說的是，這兩年國人購買高層的意愿確實大大降低了。近85%的購房者買房時會更看重小區(qū)的封閉管理、24小時保安、健身設施三大優(yōu)勢。其中53.38%的購房者購買了“多層住宅”，最受歡迎的樓層是4-8層，而18層以上的住宅的受歡迎程度由2017年的33.6%直降到22.7%。
事實勝過任何雄辯，購房者買房所選樓層，已經(jīng)開始明顯降低，這背后是買房思維的轉變，更是高層住宅“不受待見”的真實體現(xiàn)。此外，另有數(shù)據(jù)顯示，近兩年來，有越來越多的人從高層搬到了低層——近7成的高層住戶，置換新房時購買的樓層都有明顯降低。尤其是很多一二線城市動輒三四十層的超高層住戶，置換新房時，基本上都選擇了10層以下的多層住宅。換言之，超高層住宅，正在逐漸被購房者“拋棄”。
住高層到底是什么感覺？為何越來越多的人從高層搬到低層？專家分析認為，“限高令”是促成購房者從高搬到低的因素之一，但并非核心原因。而真正促使越來越多的人從高層搬到低層的原因其實是高層的“5大硬傷”。
2位在高層住宅居住了15年后搬到低層住宅的老業(yè)主，說出了這些年居住高層的親身體會：高層住宅確實擁有絕佳的視野、良好的通風、充足的采光，但高層住宅顯而易見的容積率高、公攤面積大、對電梯依賴高、老化快維修難、安全隱患大等“5大硬傷”，讓人住得非常窩火。
在我們看來，過來人給出的“5點原因”還是非常真實的。如果你正在為選擇高層住宅還是低層而發(fā)愁，不妨先好好聽聽這兩位15年居住高層住宅的老業(yè)主的肺腑之言：
第一、高層住宅容積率高，居住體驗感非常差
容積率和居住舒適性、居住體驗感是有直接關系的。一般情況下，住宅的容積率越低越好，容積率低其實就意味著地上建筑少，對應的小區(qū)的綠化、配套設施就多，也就更能滿足于居民的居住需求。高層住宅的容積率一般高達3.0-5.0，有些喜歡算計的開發(fā)商甚至可能把容積率擠壓得高達7.0。
事實上，放眼望去，市場上容積率高于5.0的住宅小區(qū)，一般給人的感覺都比較擁擠，高樓一棟挨著一棟，綠化少得可憐，公共區(qū)域面積就更小了。我們采訪的第一位過來人就住在這樣的高容積率的住宅小區(qū)了。用他的話說，哪哪人都多，每天在小區(qū)里行走，感覺像逛街。兒童游樂區(qū)域，孩子比設施多，總能聽見孩子爭搶滑滑梯、搖搖馬而苦惱，老人休閑區(qū)，連個坐的地方都沒有。樓下的噪音就更大了，小區(qū)內的吵鬧聲，靠近主干道傳來的車流聲，加上小區(qū)離醫(yī)院近，每天光救護車的聲音都能聽到十幾次。
更需要說明的是，越是樓層高的小區(qū)，居住的人員通常也越密集、越復雜。而且這類住宅小區(qū)，一般租戶都比較多，尤其是有些小公司，最喜歡把員工宿舍安排在高層住宅小區(qū)，原因是便宜?？上攵?，居住在這樣的小區(qū)，居住體驗感肯定好不了——每天可能都伴隨著嘈雜喧鬧，遇到那種素質低的鄰居，生活簡直是一種折磨。
第二、高層住宅公攤面積大，雜費多，開支也不少
別墅、多層住宅小區(qū)，容積率都比高層住宅小區(qū)低，同樣公攤面積系數(shù)也比高層住宅小區(qū)低。這主要是因為高層住宅的電梯數(shù)量多、承重墻投影面積大、消防面積高、公共區(qū)域建筑面積占比高。由于我國尚無法律對公攤面積加以約束，這就使得，很多無良開發(fā)商在計算公攤面積時，有了漏洞可鉆——為了獲得更多利益，開發(fā)商通常會想方設法增加公攤面積。事實上，近年來，很多高層住宅的公攤面積也確實越來越高了，從最初的20%，到現(xiàn)在的30%都非常普遍。
公攤大意味著得房率低，同樣是100平米的總建筑面積，高層住宅的得房率可能只有70%，但是多層住宅卻能達到80%以上。光是多出來的公攤，就吃掉了業(yè)主十幾萬的購房成本。公攤大也就算了，高層住宅的雜費也多，因為越是品質差的小區(qū)，通常情況下物業(yè)管理服務也越不規(guī)范，物業(yè)巧立名目亂收費的現(xiàn)象越多。過來人就曾直言，自己小區(qū)公攤面積系數(shù)接近30%，每年光浪費在這上面的物業(yè)費、取暖費等都有一兩千元。
第三、高層住宅對電梯依賴高，三四十層的超高層住宅，電梯故障時，上下樓都成問題
高層對電梯高度依賴這一點，相信大家應該是有強烈共鳴的。尤其是三四十層的超高層住宅，可以說沒有電梯寸步難行。很多人可能覺得，現(xiàn)在的電梯都會進行定期維保，且高層住宅一般都是兩梯四戶、兩梯六戶設計，所以即便有一部電梯出現(xiàn)故障，上下樓也不成問題。但凡是這樣想的，基本上都是沒住過高層的人。
在這方面，家住25層的過來人最有發(fā)言權：新房交付后的前幾年，電梯故障率確實較低，根本原因是入住率低，電梯使用的頻率不高。隨著小區(qū)入住率逐漸升高，使用電梯的頻率也會大大增加，這會大大提高電梯的運載壓力，也就是說，電梯故障率也會提高。尤其是入住四五年之后，一般的高層住宅小區(qū)的入住率都會達到六七成，這個時候電梯的毛病也多了，隔三差五就可能出故障。居住的樓層越高，等電梯的時間越長，尤其是早晚高峰期，等電梯可能就要花掉20-30分鐘。過來人很多次都經(jīng)歷過兩個電梯同時出故障停擺的情況，從樓梯爬到25層累得接近虛脫的經(jīng)歷，他每每提及都痛苦不已。
第四、高層住宅設施老化快，維修難，費用高
很多人可能注意到了，現(xiàn)實中高層住宅小區(qū)不管是管理，還是小區(qū)內的環(huán)境，都比多層、洋房小區(qū)差。當然，服務質量、成本支出等不同是主要原因，但另一個不可忽略的原因是，高層住宅小區(qū)居住人口密度大，對小區(qū)內的設施的使用頻率高，加速了配套設施的老化，比如小區(qū)內的健身設施、兒童活動設施、娛樂中心以及樓宇內的電梯、消防通道等。
設施老化快，就意味著要及時更換，遇到好的物業(yè)，可能會定期檢修、維護，但是遇到差的物業(yè)，可能設施壞了一年都不會更換。長此以往，小區(qū)內的很多配套設施都會成為擺設。有人可能會說，業(yè)主可以監(jiān)督物業(yè)做好服務，其實不然。一般情況下，高層住宅小區(qū)的人員比較雜，業(yè)主很難形成統(tǒng)一的意見。對此過來人深有感受，當初小區(qū)單元門故障的時候，物業(yè)牽線全樓棟自行湊錢更換，但是詢問近百戶業(yè)主的意見，肯出錢更換的人連三成都沒達到，最后不了了之。
第五、高層住宅安全隱患大，火災救援難度大，非常容易危及生命財產(chǎn)安全
過來人對居住高樓層的最不好的一個感受，當屬安全問題，即高層住宅的安全隱患大，尤其是發(fā)生火災時，救援難度極大。高層安全隱患大，主要歸結于兩方面原因：其一，現(xiàn)有的消防安全救援設施，不足以支撐對所有高層住宅樓層進行救援。很多中小城市最高的救援高度在四五十米左右，這意味著，一旦發(fā)生火災，很難對超過15層的樓層，進行及時有效的滅火、救援；其二，有保溫墻、隔音墻的高層住宅，發(fā)生火災時，更容易起火。尤其是在風勢的作用下，火勢會在極短的時間內，蔓延全樓棟，這給滅火救援帶來了難度。
據(jù)媒體報道，2017年發(fā)生在倫敦的一場大火，從4層起火燒到24層僅用了15分鐘時間，最后整棟大樓被燒成了空架子。
一位住高層的過來人直言，自己曾親眼看到相鄰樓棟一住戶家里起火，雖然迅速撥打了消防救援，但是因起火面積大，疊加風勢助力，消防人員趕到時，火勢還是波及了其它四戶人家。所幸這些住戶家里都沒有人，未造成人員傷亡，但起火帶來的家庭財產(chǎn)損失是不可避免的。
除此之外，高層住宅還有灰塵問題嚴重、水壓小、冬天風大室內冷、通風過頭等不可忽略的弊端。安裝空調也是一大難題——安裝人員不敢裝，或者安裝加收費用等情況，相信很多人都遇到過。
越來越多的人從高層搬到低層，過來人歸納為5點原因：高層容積率高、安全隱患大、設施老化快維護難、公攤面積大，以及未來還可能出現(xiàn)的拆遷難、舊改難。從這個角度看，對高層住宅的擔心也不無道理。
有人可能會說，花很少的錢，想買到完美的房子，那是不可能的，高層有高層的弊端，低層也有低層的問題?，F(xiàn)在就為未來幾十年可能根本不存在的事情擔憂，純屬是吃飽了撐的沒事干。對此我們想說，人無遠慮必有近憂。總結來說，高層的弊端要比低層的問題大得多，尤其是安全隱患問題，以及未來可能出現(xiàn)的設施老化、維護難、拆遷難等問題，真的可能加速高層住宅的衰敗，這同時自然也會導致高層住宅的價值萎縮。
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