“欠交物業(yè)費(fèi)”現(xiàn)象，在各大城市住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目都非常普遍，長(zhǎng)期困擾物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)各方。法典之前，物業(yè)公司在收繳欠費(fèi)時(shí)采取的辦法和手段層出不窮，五花八門(mén)，諸如：斷水?dāng)嚯?，水電熱捆綁，各類門(mén)禁卡捆綁，電話微信轟炸，半夜敲門(mén)堵鎖眼兒，等等等等，我們已經(jīng)都討論過(guò)。
顯而易見(jiàn)的是，這些“辦法和手段”都存在侵權(quán)和違規(guī)之嫌；稍微一出格兒，物業(yè)公司就會(huì)從原本“占理”的一方，秒變?yōu)椤盁o(wú)理”的“無(wú)良物業(yè)”。實(shí)際上早在2003版的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，就明文規(guī)定：
違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
也就是說(shuō)，通過(guò)訴訟追繳欠費(fèi)，是物業(yè)公司“維權(quán)”的唯一合法方式。實(shí)踐來(lái)看，那些大型品牌類物業(yè)公司，自身實(shí)力雄厚，組織架構(gòu)完善，有專門(mén)的清欠團(tuán)隊(duì)，配備專業(yè)法律顧問(wèn)（律師）。在起訴清欠物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題上，游刃有余，不在話下。
而那些中小型物業(yè)公司，在這個(gè)問(wèn)題上就比較“審慎”，存在“顧慮”。雖然說(shuō)物業(yè)在這類官司中的勝訴率接近100%（我們也討論過(guò)），但訴訟畢竟是把“雙刃劍”，這種“維權(quán)”方式也存在諸多的“弊端和不足”。
一、訴訟成本較高，周期較長(zhǎng)，多數(shù)物業(yè)公司同樣面臨“訴累”。
物業(yè)費(fèi)官司屬于簡(jiǎn)單的小型合同類糾紛案件，標(biāo)的額普遍不高，多數(shù)僅在數(shù)千元至萬(wàn)把元之間；有的法院會(huì)設(shè)置專門(mén)的“小額法庭”，通過(guò)“簡(jiǎn)易程序”快速審理，為雙方當(dāng)事人減輕訴累。
但“麻雀小，五臟全”，一個(gè)判決結(jié)案的物業(yè)費(fèi)案件，自立案、開(kāi)庭、調(diào)解、判決直到最終執(zhí)行，至少在三個(gè)月左右，有的甚至需要半年以上。而近年來(lái)各地法院受理的物業(yè)費(fèi)案件數(shù)量，如同頭條的投稿量一樣，處于“激增”的狀態(tài)，這個(gè)工作量是不可想象的。對(duì)于物業(yè)來(lái)說(shuō)，想通過(guò)訴訟快速回收欠費(fèi)，這是不現(xiàn)實(shí)的。
此外，人工成本和材料成本也不可忽視。物業(yè)費(fèi)案件雖然簡(jiǎn)單，但“打官司”必須由專業(yè)的人來(lái)做，在其專業(yè)指導(dǎo)下，還要準(zhǔn)備起草、打印一系列的“證據(jù)材料”。而職業(yè)律師普遍不愿代理物業(yè)費(fèi)案件，因?yàn)槭杖〉拇碣M(fèi)太低，甚至不及那些“離婚分割家產(chǎn)”案件的一個(gè)“零頭兒”。對(duì)小物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，若額外聘用一個(gè)專職“法務(wù)人員”，這個(gè)用工成本也不是小數(shù)。
還有，物業(yè)雖然能打贏官司，但是“訴訟請(qǐng)求”未必都能得到人民法院的全部支持；就是說(shuō)，如果“違約金”一項(xiàng)未予支持，甚至“欠費(fèi)本金”都“打折”的話，那就只能算是“慘勝”，較之付出的各類成本相比，得不償失。
二、物業(yè)費(fèi)官司普遍具有“再生性”特點(diǎn)，反復(fù)起訴往往成為“常態(tài)”。
對(duì)于其他案件來(lái)說(shuō)，經(jīng)法院裁判后，多數(shù)便已“塵埃落定”。但物業(yè)費(fèi)官司不然，法槌的落下并不代表雙方的矛盾與糾紛得到了有效化解。案子很簡(jiǎn)單，下判決很容易，但欠交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象折射出的深層次問(wèn)題和矛盾非常尖銳和復(fù)雜。
由此，許多出庭應(yīng)訴的業(yè)主，會(huì)當(dāng)庭提起“反訴”；而且往往是“一條道兒跑到天黑”；一審二審全部敗訴后，直到物業(yè)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)才履行判決書(shū)，補(bǔ)交欠費(fèi)。然后繼續(xù)拒繳！
對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)，遇到這樣“執(zhí)著”的業(yè)主，也會(huì)頗感無(wú)奈，難道幾個(gè)月后再來(lái)一遍訴訟程序嗎？對(duì)雙方來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)是個(gè)小錢(qián)兒，但一個(gè)小小的合同糾紛最終演變成了“意氣之爭(zhēng)”，兩敗俱傷。訴訟未必能解開(kāi)這個(gè)結(jié)兒，有時(shí)反而會(huì)將其系得更緊。
三、容易進(jìn)一步激化矛盾，引發(fā)“群體性訴訟”糾紛。
對(duì)于我們大多數(shù)普通老百姓而言，對(duì)“打官司”這個(gè)事兒是很敏感的；不到萬(wàn)不得已，不會(huì)去法院告別人；而一旦收到傳票，或者茫然無(wú)措，或者“暴跳如雷”。
凡是那些存在大量欠費(fèi)現(xiàn)象的小區(qū)，物業(yè)與業(yè)主之間的“積怨”已經(jīng)很深，它不是一朝一夕形成的，是長(zhǎng)期積累的過(guò)程。在這個(gè)“風(fēng)口浪尖”之下，某些物業(yè)公司不懂“策略”，往往是一次性“批量起訴”欠費(fèi)戶，這就等于是點(diǎn)燃了導(dǎo)火索。
那些被訴業(yè)主，本身就一肚怨氣，于是“抱團(tuán)兒應(yīng)訴”，進(jìn)而呼朋喚友，廣邀其他“志同道合”的業(yè)主參與庭審旁聽(tīng)，施加壓力。這種群體性訴訟局面帶來(lái)的影響往往較為惡劣，最好的處理方式只能是緩和矛盾，“調(diào)解結(jié)案”。
綜上，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，畢竟是來(lái)小區(qū)服務(wù)的，其實(shí)并不愿意與“衣食父母?jìng)儭蓖ㄟ^(guò)對(duì)簿公堂的方式，來(lái)了斷物業(yè)合同糾紛。即便贏了官司，也難聚人心。
作為一個(gè)服務(wù)性企業(yè)，物業(yè)公司應(yīng)在實(shí)際工作中彰顯“誠(chéng)信”，切實(shí)履行《物業(yè)服務(wù)合同》，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取信業(yè)主，進(jìn)而以優(yōu)良的信譽(yù)外拓市場(chǎng)，這才是企業(yè)立身之本。
