“乙方公積金如有疑問，丙方有權(quán)轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款”；“本合同中由本公司（指中介公司）負(fù)責(zé)解釋”；“逾期未辦妥戶籍遷移手續(xù)，甲方同意按房屋總價20%賠償于乙方”……寧波市市場監(jiān)督管理局日前從273份存量房屋買賣、租賃中介合同中“揪”出744處“霸王條款”，已限期中介公司整改后重新備案。
12月10日，寧波市市監(jiān)局召開全市存量房屋買賣、租賃中介合同格式條款點(diǎn)評會議，邀請寧波大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師鄭曙光為首的專家評審團(tuán)對在“浙江省合同格式條款備案系統(tǒng)”中備案的171份存量房屋買賣中介合同、102份存量房屋租賃中介合同進(jìn)行審查、點(diǎn)評。
“從273份合同中發(fā)現(xiàn)不合法條款255條、不合理?xiàng)l款489條、表述不當(dāng)（不準(zhǔn)確、不完善）129條?！编嵤锕庵赋?，有相當(dāng)部分合同條款存在經(jīng)紀(jì)（居間）企業(yè)、出租人利用優(yōu)勢地位，通過格式條款免除自身責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任、排除消費(fèi)者主要權(quán)利的情形。
如部分中介公司的二手房買賣合同規(guī)定：乙方（購房方）公積金如有疑問，丙方有權(quán)轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款。
“商業(yè)貸款利率相對較高，購房者如能使用其他借款、貸款方式的，應(yīng)準(zhǔn)許選擇其他方式。上述條款中，賦予丙方（中介方）單方面選擇商業(yè)貸款的權(quán)利，侵犯了購房者選擇權(quán)?！编嵤锕饨ㄗh該條款修改為“乙方有權(quán)選擇采用公積金貸款還是商業(yè)貸款。乙方公積金貸款如存在問題，應(yīng)及時通知甲方與丙方，由乙方?jīng)Q定采用現(xiàn)金支付還是商業(yè)按揭貸款?！?/p>
審查還發(fā)現(xiàn)，二手房買賣中介合同存在約定的違約金過高的情況。如一則合同規(guī)定：“甲方（出賣方）承諾在交房后15個工作日內(nèi)辦妥該房屋名下全部戶籍遷移手續(xù)。若原約定日最末一天的次工作日起至第10個工作日內(nèi)仍未辦妥戶籍遷移手續(xù)，甲方同意按房屋總價的20%賠償于乙方，直至履行完畢為止。”
鄭曙光提出，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金有補(bǔ)償性，以實(shí)際損失為約定基礎(chǔ)，超過10個工作日就要對方承擔(dān)總價的20%違約金過高。
另外，部分合同中有“本合同由本公司（指中介公司）負(fù)責(zé)解釋”的表述，審查中被認(rèn)為有減輕責(zé)任的嫌疑，建議刪除。
在租賃合同中，專家指出存在不應(yīng)免除出租人法定房屋維修義務(wù)，不應(yīng)免除出租人給承租人造成損失后相應(yīng)的賠償責(zé)任，不應(yīng)免除出租人法定通知義務(wù)等問題。
根據(jù)評審意見，寧波市市監(jiān)局已要求中介公司整改、完善，并根據(jù)《浙江省合同格式條款備案辦法》，將修改后的合同文本重新備案。各級市監(jiān)部門將對修改情況進(jìn)行檢查，拒不修改的依據(jù)法律法規(guī)處罰并向社會公告。
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