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第一章房地產企業(yè)會計核算概論
第一節(jié)房地產企業(yè)的經營特點
房地產企業(yè)是專門從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。房地產包括房產和地產。不同的房地產企業(yè)具有不同的經營模式，但總體上可以劃分為以下兩類：
銷售物業(yè)模式：通過土地購買、規(guī)劃設計、組織施工、竣工驗收、產品銷售等五個階段，將開發(fā)完成的房地產移交給購買者，并一次性取得銷售收入。
自持物業(yè)模式：將開發(fā)完成的房地產留作自用，通過出租、聯(lián)營、自營等方式分期取得經營收入。
1992年實行市場經濟以后，我國的房地產業(yè)得到了迅猛發(fā)展，但始終局限于銷售物業(yè)模式，這時的房地產企業(yè)僅僅是開發(fā)商，買進賣出，企業(yè)沒有自己的資產。而進入21世紀以來，越來越多的房地產企業(yè)選擇了自持物業(yè)模式，并完成了從開發(fā)商向不動產商的轉變。這也是本書將企業(yè)定位為房地產企業(yè)而非房地產開發(fā)企業(yè)的原因。同樣，本書所研究的會計核算不僅涉及傳統(tǒng)的銷售物業(yè)，同時也涉及新興的自持物業(yè)。
一、房地產企業(yè)經營活動的主要業(yè)務
房地產企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可以將土地和房屋分別開發(fā)。它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。房地產企業(yè)經營活動的主要業(yè)務有：
土地的開發(fā)與經營：企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。
房屋的開發(fā)與經營：房屋的開發(fā)指房屋的建造，房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、安置房和代建房等。
城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)：房地產企業(yè)可以開發(fā)能有償轉讓的大配套設施，也可以開發(fā)建設不能有償轉讓的、為開發(fā)產品服務的公共配套設施。
代建工程的開發(fā)：代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。
二、房地產項目的運作流程
房地產企業(yè)將自有資金投資于具體的房地產項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、建設、銷售或自營等一系列的經濟行為，其運作流程主要包括以下幾個階段：
(一)前期準備階段
前期的準備工作主要包括房地產項目的立項規(guī)劃審批、設計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉讓等。同時，房地產企業(yè)要根據具體情況對投資來源、建設方式、經營模式等方面進行詳細的規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。前期準備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關鍵因素。
(二)建設施工階段
在該階段，房地產企業(yè)要根據已經確定的規(guī)劃和設計方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產品的建設過程，并使其達到驗收標準。該階段是房地產項目運作的中心環(huán)節(jié)。
(三)銷售或自持階段
對于銷售物業(yè)模式，房地產企業(yè)通過出售房地產，回籠資金、實現(xiàn)利潤；而對于自持物業(yè)模式，房地產企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經營收入。
三、房地產企業(yè)的經營特點
(一)前期準備階段的特點
開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權證。
房地產企業(yè)的開發(fā)產品在建設前須經政府審批。一般企業(yè)在生產產品或提供服務之前無須報政府審批，具有充分的自主權。而房地產企業(yè)在開工前，要通過政府的立項審批和規(guī)劃審批。
用地審批要對企業(yè)產品的規(guī)模、種類進行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證。
(二)建設階段的特點
開發(fā)過程中受到政府相關部門的控制。在建設過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。
開發(fā)產品只有通過政府的驗收才可交付購買者。經過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產品才可上市交易。
市政部門的產品和服務是開發(fā)產品的重要組成部分。水、電、熱、燃氣、通信等配套設施必須達到使用條件，房地產企業(yè)的開發(fā)產品才能交付使用。
對產品的設計要委托專業(yè)的規(guī)劃設計和建筑設計機構來完成。施工要委托具有相應資質的施工企業(yè)來完成。
建設周期長，投資大。房地產項目的建設周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成。房地產企業(yè)在開發(fā)過程中，一方面，需要投入大量的購地資金；另一方面，開發(fā)產品本身的造價很高，又需要不斷地投入建設資金，因而，房地產項目的投資額往往都非常大。
(三)銷售階段的特點
銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售。現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產品完工后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。
商品房預售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預售，應當向政府房產管理部門辦理預售登記。取得“商品房預售許可證”。
產品交付應以開發(fā)產品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現(xiàn)。另外，開發(fā)商還要落實物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。
(四)持有階段的特點
房地產企業(yè)開發(fā)建設的開發(fā)產品，除了對外進行銷售轉讓外，還可能存在長期持有的情況。一般情況下，房地產企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。
所謂經營性物業(yè)，就是指經營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經營性物業(yè)具有長期收益的特點。房地產企業(yè)持有物業(yè)的特點如下：
為了規(guī)避經營性物業(yè)分割銷售帶來的經營風險，一般隋況下，房地產企業(yè)持有的經營性物業(yè)規(guī)模較大。如果經營性物業(yè)規(guī)模較小，房地產企業(yè)可以直接將其進行銷售，因其一般不具有持有的價值。
房地產企業(yè)對持有的經營性物業(yè)，存在兩種經營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。
持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產企業(yè)一般是長期持有經營性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經過較長的培育期后，持有物業(yè)將產生很大幅度的增值。
持有物業(yè)可以產生并為房地產企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。在宏觀經濟調控之下．房地產企業(yè)的可持續(xù)經營能力面臨考驗，依靠內生資金提升業(yè)績、擴展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內生資金主要來源于企業(yè)自有經營性物業(yè)產生的長期收益。
四、房地產企業(yè)的財務特點
(一)資金管理的特點
房地產項目投資巨大，僅僅依靠房地產企業(yè)的自有資金遠遠不能滿足項目的投資需求，一般都要向銀行進行融資。而房地產開發(fā)貸款是房地產企業(yè)主要的融資品種。開發(fā)貸款的使用對象，就是房地產企業(yè)具體的開發(fā)項目。
在開發(fā)產品未完工前，一般需要通過預售取得銷售回款，并將其投入后期的開發(fā)建設中。
資金支出的重點內容是地價款、建筑安裝支出和稅費。地價款的來源一般為企業(yè)的自有資金，建筑安裝工程及稅費的支出來源為開發(fā)貸款和預售回款。
(二)財務風險的特點
現(xiàn)金流風險。由于開發(fā)產品的投資巨大，因此，對于房地產企業(yè)來講，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最重要的財務風險。所以，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產企業(yè)財務管理的重要內容。
盈利風險。在施工過程中，施工合同一般只是暫定價，最終價格需要在竣工結算后才能確定，而工程完工后，房地產企業(yè)與施工單位對結算值往往存在不同程度的爭議。因此，房地產項目的利潤只有在竣工結算完成后才能準確確定，平時對利潤的預測有可能存在較大的誤差。
銷售風險。不動產的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產品不被市場認可，開發(fā)產品無法更改，造成產品積壓，變現(xiàn)困難。另外，房地產企業(yè)的銷售對金融政策的依賴程度很高。如很多消費者要通過銀行按揭貸款來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產品的銷售情況。
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