最近一段時(shí)間，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入了新時(shí)代，其標(biāo)志性事件是廣州市政府于7月17日率先推出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。7月18日，住建部等9部委為此政策進(jìn)行背書，表明將“通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇?！薄白馐弁瑱?quán)”的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是什么？各地的政策意圖是否有差異？這一政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)和房租意味著什么？政策執(zhí)行的前景將會(huì)怎樣？且看以下的分析與探討。
“租售同權(quán)”的權(quán)是哪些權(quán)？
“租售同權(quán)”中的“權(quán)”大體包含哪些內(nèi)容，這是首先必須明確的問題。
7月18日，住建部、國(guó)家發(fā)改委、公安部等9部委發(fā)布的文件《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》涉及這方面的內(nèi)容是：“推進(jìn)部門間信息共享，承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)?！?/p>
可見，9部委文件并沒有明確指出租售同權(quán)的“權(quán)”包含哪些權(quán)利，只是籠而統(tǒng)之地稱之為“相關(guān)公共服務(wù)”。更進(jìn)一步講，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》中，我國(guó)城鎮(zhèn)居民基本公共服務(wù)包括“公共教育、勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)服務(wù)、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務(wù)等八個(gè)領(lǐng)域的81個(gè)項(xiàng)目”。其中，“公共教育”位列首位。在優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的大環(huán)境下，公共教育也成為附加在產(chǎn)權(quán)房上最關(guān)鍵的公共服務(wù)。
以至于全國(guó)首次提出“租售同權(quán)”的城市——廣州市政府在《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》具體措施的第一條即是“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。”并且，這一措施的責(zé)任部門直接由市教育局牽頭。
由此可見，盡管“租售同權(quán)”的“權(quán)”是指享受基本公共服務(wù)的各項(xiàng)權(quán)利，但相對(duì)于其他公共服務(wù)，子女教育權(quán)無(wú)疑是購(gòu)房群體最為關(guān)注的“權(quán)利”，這也是購(gòu)房者與租房者差異最大的權(quán)利。
“租售同權(quán)”的真實(shí)意圖是什么？
從國(guó)家政策層面來(lái)看，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，或?qū)嵭小白馐弁瑱?quán)”是貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”和推進(jìn)公共服務(wù)均等化的重要舉措。然而，從地方政府角度看，除了房地產(chǎn)調(diào)控、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制等原因，地方政府還有另外的政策考量，這從最先動(dòng)起來(lái)的廣州和上?？筛Q見一斑。
在廣州的政策文件中，享受租售同權(quán)的具體規(guī)定是這樣的：“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。”可見，廣州市的“租售同權(quán)”政策意圖有二：一是保障無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房的本市戶籍子女受教育權(quán)；二是持有人才綠卡、積分較高的外來(lái)人口子女受教育權(quán)。特別是對(duì)于第二類人群，在當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下、限購(gòu)條件極為嚴(yán)格的環(huán)境下，“租售同權(quán)”從根本上消除了高端人才子女緊急入學(xué)的后顧之憂。
從上海情況看，7月24日上海市兩塊“租賃住房用地”以超低價(jià)轉(zhuǎn)讓給了兩家國(guó)有企業(yè)，兩塊地成交樓面均價(jià)均不到6000元/平米，與此前商品住宅地價(jià)相比可謂天壤之別，上海市之所以發(fā)展以國(guó)有企業(yè)為主導(dǎo)的住房租賃市場(chǎng)，一方面是相應(yīng)中央號(hào)召，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)發(fā)揮住房租賃市場(chǎng)的“壓艙石”和“穩(wěn)定器”作用，另一方面同樣與吸引人才有很大關(guān)系。可以預(yù)見，國(guó)有企業(yè)自持租賃住房，將優(yōu)先滿足來(lái)滬高端人才的住房需求。同時(shí)，在此基礎(chǔ)上，上海也可能會(huì)推出與廣州相似的“租售同權(quán)”相關(guān)舉措，特別是入住國(guó)有企業(yè)租賃住房的高端人才，子女上學(xué)將享有產(chǎn)權(quán)住房同等的待遇。
武漢、鄭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、東莞等二三線城市也先后出臺(tái)了針對(duì)高端人才的租房購(gòu)房補(bǔ)貼、落戶、租售同權(quán)等政策。由此可見，“租售同權(quán)”不僅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，更是各大城市開展人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)的重要舉措。
“租售同權(quán)”對(duì)房地產(chǎn)影響幾何？
可以預(yù)見，一旦“租售同權(quán)”在某一城市全面落地，勢(shì)必將對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。
首先，“租售同權(quán)”和住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，將從供給側(cè)和需求側(cè)兩方面對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)產(chǎn)生影響。一方面，國(guó)家大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，將顯著提高住房的總體供應(yīng)量。如《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，明確未來(lái)五年內(nèi)全市計(jì)劃供應(yīng)租賃住房 1300公頃，其中2017 年供應(yīng)租賃住房 227 公頃。上海市也在加大對(duì)租賃住房的供地力度，其他住建部選定的廣州、深圳、廈門、南京等12個(gè)試點(diǎn)城市也都有加大租賃住房的供地計(jì)劃。另一方面，“租售同權(quán)”將較大程度上削減部分居民購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房的緊迫性。過去十余年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中“學(xué)區(qū)房”之所以屢屢被爆炒，根源在于產(chǎn)權(quán)房上附加的子女受教育權(quán)利。一旦“租售同權(quán)”實(shí)施后，將在一定程度上緩解因教育需求而創(chuàng)造的住房剛性需求。對(duì)于房?jī)r(jià)而言，“租售同權(quán)”無(wú)疑將對(duì)整體房?jī)r(jià)形成一定的壓力，特別是因“學(xué)區(qū)房”虛漲的部分存在一定的回落風(fēng)險(xiǎn)。
其次，“租售同權(quán)”和機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)的發(fā)展，將可能對(duì)房租形成較大的上漲壓力。其影響過程大體有以下兩方面：一是“租售同權(quán)”中“權(quán)”的租金溢價(jià)。在大多數(shù)城市，房租僅反映了住房居住功能的價(jià)格，并沒有附加城市公共服務(wù)的溢價(jià)。一旦“租售同權(quán)”實(shí)施后，租戶享受租賃住房上附加的公共服務(wù)溢價(jià)，將在房租上體現(xiàn)出來(lái)。比如，租賃房每六年一個(gè)學(xué)位，通過充分的市場(chǎng)交易后會(huì)有一個(gè)合理的估價(jià)，該價(jià)格將分期折算到房租上。因此，不同學(xué)區(qū)的租賃住房的房租溢價(jià)將會(huì)有差異。二是住房自有率的下降，伴隨著房租的上漲。當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)是完全充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房租價(jià)格完全反映了租賃房屋的供需關(guān)系和居民的購(gòu)買力增長(zhǎng)情況。然而，租售同權(quán)后，租房需求會(huì)增加，同時(shí)租賃住房的供給方市場(chǎng)集中度會(huì)上升，機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)的出現(xiàn)，則會(huì)提升房企的定價(jià)權(quán)。以較為成熟的美國(guó)住房租賃市場(chǎng)為例，住房自有率與房租漲幅存在一定的反向關(guān)系——2005年以來(lái)，美國(guó)住房自有率持續(xù)下降，至2016年6月達(dá)到階段性低點(diǎn)62.9%，在此期間美國(guó)房租價(jià)格持續(xù)上漲，住房租金指數(shù)從230上升到309.8，漲幅達(dá)到34.7%，而同期美國(guó)CPI累計(jì)漲幅僅為23%（參見下圖）。
對(duì)此，美國(guó)Global Macro Monitor的研究認(rèn)為，美國(guó)住房租賃領(lǐng)域經(jīng)過整合后，少數(shù)幾家公司和房地產(chǎn)信托企業(yè)控制了較大比例的租賃住房供應(yīng)，一旦供應(yīng)向少數(shù)公司集中時(shí)，將顯著增強(qiáng)其對(duì)房租的定價(jià)能力，導(dǎo)致美國(guó)許多地區(qū)房租的持續(xù)飆漲。隨著中國(guó)住房租賃企業(yè)的集中化發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)散戶化和完全自由競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代勢(shì)必終結(jié)，房租上漲的壓力也將顯著攀升。
“租售同權(quán)”的前景幾何？
“租售同權(quán)”的前景很美好，能否真正落地，似乎并不樂觀。從最近的一些新聞報(bào)道看，廣東資深教育界人士指出，租購(gòu)?fù)瑱?quán)中的“權(quán)”，只是指符合條件的租戶子女可以擁有就讀公辦學(xué)校的資格，并不是擁有讀名校的資格。一直以來(lái)，廣州一直都有“具備正規(guī)租賃合同就有可能入讀公?！钡囊?guī)定，新政措施并無(wú)多大變化。武漢市教育部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，武漢已于多年前出臺(tái)《居住證服務(wù)與管理暫行辦法》，明確租房子女能夠就近入學(xué)享受義務(wù)教育，但條件是當(dāng)學(xué)區(qū)生源不足時(shí)，符合條件的租戶子女才能就近入學(xué)，學(xué)齡兒童戶口、父母戶口和家庭住房三者一致者優(yōu)先安排就近入學(xué)，第二順位是有房無(wú)戶者，最后才是租戶子女。即便是在全國(guó)基礎(chǔ)教育的高原地區(qū)——北京市西城區(qū)，也沒有完全把非京籍、租賃住房子女的教育之門給堵死，但是前六位優(yōu)先入學(xué)的子女無(wú)不都需要本市戶籍和房屋產(chǎn)權(quán)為前提條件，只有當(dāng)學(xué)位資源充足的時(shí)候，才會(huì)考慮給予租戶子女入學(xué)資格，且需要辦理多達(dá)26種證明材料。
由此看來(lái)，在人口流入規(guī)模比較大的一、二線城市，教育資源的不均衡導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)教育資源短缺，使得“租售同權(quán)”的理想很豐滿，但是現(xiàn)實(shí)落地存在不小的難度。
作者為蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任、高級(jí)研究員
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