隨著對(duì)外經(jīng)貿(mào)的發(fā)展，跨境資金流動(dòng)增加，境外個(gè)人乃至境內(nèi)機(jī)構(gòu)辦理跨境融資的情形日益增加。地方上遇到一個(gè)案例：香港人以其內(nèi)陸購(gòu)買(mǎi)的房子向香港的銀行貸款，并向不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押權(quán)登記。按照國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《操作規(guī)范》）的要求，不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人是港澳臺(tái)地區(qū)和境外法人的（為方便起見(jiàn)，以下統(tǒng)一簡(jiǎn)稱境外法人），必須提交在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明。登記機(jī)構(gòu)的要求導(dǎo)致在境內(nèi)沒(méi)有分支機(jī)構(gòu)的境外金融機(jī)構(gòu)無(wú)法取得境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)并發(fā)放抵押貸款，限制了境外融資的開(kāi)展。《操作規(guī)范》的這一要求受到質(zhì)疑，有金融機(jī)構(gòu)就此問(wèn)題發(fā)函請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)支持辦理不動(dòng)產(chǎn)跨境抵押登記，促進(jìn)當(dāng)?shù)乜缇橙谫Y業(yè)務(wù)的發(fā)展。實(shí)踐中有很多發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)突破了此項(xiàng)規(guī)定。筆者認(rèn)為，該問(wèn)題屬于國(guó)際私法，涉及的是本國(guó)對(duì)境外法人的法律地位及民事行為能力的認(rèn)可。
一、境外法人的法人資格認(rèn)定
法人一經(jīng)依法成立，在其本國(guó)即具有民事主體資格，并享有相應(yīng)的權(quán)利能力和行為能力。在法人的國(guó)籍認(rèn)定上，我國(guó)采取設(shè)立準(zhǔn)據(jù)法主義，也被稱為成立地主義。最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《民通意見(jiàn)》）第184條規(guī)定，外國(guó)法人以其注冊(cè)登記地國(guó)家的法律為其本國(guó)法，法人的民事行為能力依其本國(guó)法確定。2011年《涉外民事關(guān)系法律適用法》規(guī)定，法人及其分支機(jī)構(gòu)的民事權(quán)利能力、民事行為能力、組織機(jī)構(gòu)、股東權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)，適用登記地法律。也就是說(shuō)境外法人是指登記地在境外的法人。按照《公司法》規(guī)定，依照外國(guó)法律在中國(guó)境外設(shè)立的公司，在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)不具有中國(guó)法人資格。
但是外國(guó)法人要在內(nèi)國(guó)進(jìn)行民事活動(dòng)，還需要得到內(nèi)國(guó)認(rèn)可。所謂外國(guó)法人的認(rèn)可，是指內(nèi)國(guó)在法律上承認(rèn)外國(guó)法人的主體資格，并允許其在內(nèi)國(guó)許可的范圍內(nèi)進(jìn)行民事活動(dòng)。它包括對(duì)外國(guó)法人主體資格的認(rèn)可和對(duì)外國(guó)法人活動(dòng)范圍的認(rèn)可。內(nèi)國(guó)對(duì)外國(guó)法人主體資格進(jìn)行認(rèn)可時(shí)，首先應(yīng)審查外國(guó)法人是否存在，在查明外國(guó)法人在外國(guó)確實(shí)存在后，再依內(nèi)國(guó)法律或有關(guān)國(guó)際條約決定是否允許該外國(guó)法人在內(nèi)國(guó)進(jìn)行民事活動(dòng)。這種認(rèn)可是對(duì)已存在的外國(guó)法人法律人格的確認(rèn)，而不是重新賦予外國(guó)法人以法律人格。外國(guó)法人在得到內(nèi)國(guó)認(rèn)可后才能在內(nèi)國(guó)進(jìn)行民事活動(dòng)。《憲法》規(guī)定，“中華人民共和國(guó)允許外國(guó)的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人依照中華人民共和國(guó)法律的規(guī)定在中國(guó)投資，同中國(guó)的企業(yè)或者其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行各種形式的經(jīng)濟(jì)合作。在中國(guó)境內(nèi)的外國(guó)企業(yè)和其他外國(guó)經(jīng)濟(jì)組織以及中外合資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，都必須遵守中華人民共和國(guó)的法律?！睂W(xué)界認(rèn)為這是對(duì)境外法人的一般認(rèn)可。即內(nèi)國(guó)對(duì)于外國(guó)法人，不問(wèn)其屬于何國(guó)，概括承認(rèn)境外法人的法人資格。
由于境外法人的行為能力適用登記地法律，可能存在大于或小于本國(guó)法人的情況，各國(guó)采取不同的認(rèn)可程序。《日本民法》第49條規(guī)定，外國(guó)法人在日本設(shè)置事務(wù)所必須登記，在登記前他人可以否認(rèn)該外國(guó)法人的存在。外國(guó)法人一經(jīng)內(nèi)國(guó)認(rèn)可，即表明該外國(guó)法人所具有的權(quán)利能力和行為能力在該內(nèi)國(guó)得到確認(rèn)，有資格并可以有效地在該內(nèi)國(guó)從事民商事活動(dòng)。歐洲一些國(guó)家則通過(guò)雙邊及國(guó)際條約相互承認(rèn)外國(guó)法人的法人資格和行為能力。我國(guó)《公司法》規(guī)定，要在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，向中國(guó)主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，并提交其公司章程、所屬國(guó)的公司登記證書(shū)等有關(guān)文件，經(jīng)批準(zhǔn)后，向公司登記機(jī)關(guān)依法辦理登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。國(guó)務(wù)院《關(guān)于管理外國(guó)企業(yè)常駐代表機(jī)構(gòu)的暫行規(guī)定》規(guī)定，“外國(guó)企業(yè)確有需要在中國(guó)設(shè)立常駐代表機(jī)構(gòu)的，必須提出申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，辦理登記手續(xù)。未經(jīng)批準(zhǔn)登記的，不得開(kāi)展常駐業(yè)務(wù)活動(dòng)”。國(guó)家工商總局《外國(guó)（地區(qū)）企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)登記管理辦法》規(guī)定，外國(guó)企業(yè)經(jīng)登記主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊(cè)，領(lǐng)取《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后，方可開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。未經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和登記主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊(cè)，外國(guó)企業(yè)不得在中國(guó)境內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?？梢?jiàn)對(duì)于在我國(guó)境內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的外資企業(yè)及分支機(jī)構(gòu)，有關(guān)法律法規(guī)是要求必須注冊(cè)登記方可開(kāi)展活動(dòng)，實(shí)際上是一種特別認(rèn)可。
有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分情形采取不同方式認(rèn)可境外法人的行為能力。屬于在內(nèi)國(guó)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的境外法人，要采取的是特別認(rèn)可程序，即內(nèi)國(guó)對(duì)外國(guó)法人通過(guò)特別登記或批準(zhǔn)程序加以認(rèn)可。屬于偶然從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的境外法人，為了保護(hù)交易安全，只要內(nèi)國(guó)法認(rèn)為有效就應(yīng)適用內(nèi)國(guó)法，承認(rèn)其為有效，不再需要特別認(rèn)可程序。這涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的定位。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)是否包括對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)合法性的審查，如果認(rèn)為是，則對(duì)抵押貸款合同雙方的民事主體資格需要按照現(xiàn)行法律予以特別認(rèn)可。如果將登記僅作為物權(quán)公示行為，審查和認(rèn)定外國(guó)法人經(jīng)營(yíng)行為的合法性不屬于登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，則登記機(jī)構(gòu)無(wú)需審查境外法人的主體資格。
二、不動(dòng)產(chǎn)抵押適用不動(dòng)產(chǎn)所在地的法律
《民法通則》第144條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。《民通意見(jiàn)》第186條規(guī)定，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、使用等民事關(guān)系，均應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。《涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。可見(jiàn)是否允許境外法人取得境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)，除了需要認(rèn)可境外法人的法律地位外，還需要符合本國(guó)的法律。
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第3條規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。按照“舉重可以明輕”的法理，只要法律沒(méi)有禁止的規(guī)定，境外法人可以取得土地使用權(quán)，當(dāng)然更可以成為抵押權(quán)人。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第22條則擴(kuò)大了不予登記的情形，有法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記情形的申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。
目前的法律法規(guī)尚無(wú)禁止境外法人取得境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的禁止性規(guī)定。2006年建設(shè)部等部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》規(guī)定，在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買(mǎi)商品房。2010年住建部和外匯管理局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》規(guī)定，在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。但這些都屬于部委的規(guī)范性文件，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后無(wú)論從職權(quán)還是法律依據(jù)，登記機(jī)構(gòu)都不應(yīng)以此限制境外法人的購(gòu)買(mǎi)行為。
三、建議盡快出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)
由上可知，法律法規(guī)并未對(duì)境外法人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有所限制。境外法人在境內(nèi)申請(qǐng)抵押權(quán)設(shè)立登記，首先需要具備被我國(guó)認(rèn)可的法人資格及行為能力。我國(guó)法律承認(rèn)外國(guó)法人的主體資格，但要求開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的外國(guó)法人必須領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可開(kāi)展。2012年住建部《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，境外企業(yè)法人申請(qǐng)房產(chǎn)登記的應(yīng)提交其在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明?！恫僮饕?guī)范》借鑒了該規(guī)定，要求境外法人申請(qǐng)境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記的，必須提交在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明。從促進(jìn)境外融資的發(fā)展的角度考慮，《操作規(guī)范》可以對(duì)此予以放開(kāi)，不再要求境外法人提交在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明作為身份證明，只要境外法人出具已經(jīng)依外國(guó)法登記成立的證明即可，實(shí)踐中一般要求有公證機(jī)構(gòu)證明等。
從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記的法制化程度超過(guò)行政管理，《暫行條例》只允許法律、行政法規(guī)規(guī)定的不予登記，國(guó)務(wù)院乃至各部委、地方政府為完成降房?jī)r(jià)等行政管理目的出臺(tái)各種臨時(shí)性政策禁止限制，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是否需要執(zhí)行陷入兩難境地。建議《暫行條例》放開(kāi)不予登記的情形，至少增加自然資源部規(guī)章，否則不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)勢(shì)必陷入要不違法要不不執(zhí)行政策被問(wèn)責(zé)的境地。
本文發(fā)表于《中國(guó)土地》2018年第11期。
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