第一部分：房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)
二〇一〇年四月
一、常用專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋
01、建設(shè)用地面積：
經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。
02、建筑面積：
指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。套內(nèi)建筑面積＋公共建筑面積
03、使用面積：
使用面積包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過(guò)道、戶內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層（夾層）、
戶內(nèi)使用空間＋戶內(nèi)墻體面積＋隔墻一半面積
04、公共面積：
公共面積指建筑物主體內(nèi)，戶以外使用的面積，包括層高超過(guò)2.2米的設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，公共面積其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。
05、 得房率：
房屋使用面積（含墻體）與建筑面積之比。
使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。一般情況：板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。
06、容積率：
規(guī)定地塊上全部建筑面積與地塊面積之比。
08、三通一平：
指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上達(dá)到通水、通電、通路、場(chǎng)地平整的標(biāo)準(zhǔn)。（項(xiàng)目開工最基本的條件）
09、七通一平：
指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。
10、建筑密度：
建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。
11、綠化率：
建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。
12、綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率
13、商品房銷售面積：
套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
14、房屋預(yù)測(cè)面積：
預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。
15）房屋實(shí)測(cè)面積：
實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用（±3%）的最終依據(jù)。
二：房地產(chǎn)面積的測(cè)算
1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？
2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？
3、不計(jì)算建筑面積的有那些?
4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?span lang="EN-US">
5、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?span lang="EN-US">
1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？
1）屋內(nèi)的夾層、樓梯、電梯間、閣樓等其高度在
2） 門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。
3）樓梯間、電梯井、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。
4） 全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。
2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？
1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊等按水平投影面積一半計(jì)算面積。
3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。
3、不計(jì)算建筑面積的有那些?
1） 無(wú)柱雨篷、飄窗、露臺(tái)等，層高小于
開發(fā)商贈(zèng)送面積：入戶花園、空調(diào)機(jī)位、假飄窗、大挑高
（清揚(yáng)康臣、湖濱杰作、領(lǐng)館88、金科）
4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/span>
應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房、電梯機(jī)房、水箱間等。
5、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/span>
不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；
6、【低層住宅】 指一層至三層的住宅。
【多層住宅】 指四層至七層的住宅。
【小高（中高）層住宅】指八層至十二層的住宅。
【高層住宅】 指十三層及三十層（
【超高層住宅】 指三十層（100米）以上的住宅。
躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。
復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅要高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率
三、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類
1：建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為：
a) 磚木結(jié)構(gòu)
b) 磚混結(jié)構(gòu)
c) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分為框架、框架剪力墻，剪力墻等）、
d) 鋼結(jié)構(gòu)
e) 其它結(jié)構(gòu)
（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
A.強(qiáng)度高。
B.耐久性好。
C.可模性好。
D.耐火性好。
F.抗震性能好。
（2）鋼結(jié)構(gòu)：
鋼結(jié)構(gòu)是由鋼材制成的結(jié)構(gòu)。
優(yōu)點(diǎn)是：強(qiáng)度高、重量輕、材質(zhì)均勻、以及制作簡(jiǎn)單、運(yùn)輸方便等。
缺點(diǎn)是：容易腐蝕、維修費(fèi)用高、耐火性差等缺點(diǎn)。
世貿(mào)大廈是全鋼結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)與混凝土結(jié)構(gòu)相比，抗震性較高，但有一個(gè)致命的弱點(diǎn)，怕高溫：當(dāng)鋼材溫度達(dá)到540度時(shí)，鋼材的硬度下降40% 。而此次事件中，飛機(jī)都是裝滿了航空汽油，在飛機(jī)與大樓相撞時(shí)，巨大的沖擊力引起油箱爆炸，受撞部位鋼材溫度急劇升高，五分鐘內(nèi)迅速上升到1000度，大大超過(guò)了鋼結(jié)構(gòu)的臨界溫度 。
2.按承重結(jié)構(gòu)類型來(lái)分
（1）磚混結(jié)構(gòu)：
磚混結(jié)構(gòu)的住宅承重結(jié)構(gòu)是樓板和墻體。 多用于六層以下的建筑。如果你要進(jìn)行室內(nèi)空間的改造，框架結(jié)構(gòu)因?yàn)槎鄶?shù)墻體不承重，所以改造起來(lái)比較簡(jiǎn)單，敲掉墻體就可以了，而磚混結(jié)構(gòu)中很多墻體是承重結(jié)構(gòu)，不允許拆除的。
（2）框架結(jié)構(gòu)：附圖
框架結(jié)構(gòu)是由縱梁、橫梁和柱組成的結(jié)構(gòu)。目前，我國(guó)框架結(jié)構(gòu)多采用鋼筋混凝土建造。
框架結(jié)構(gòu)具有建筑平面布置靈活，可任意分割房間。
框架結(jié)構(gòu)超過(guò)一定高度后，其側(cè)向剛度將顯著減小。這時(shí)，在風(fēng)荷載或地震作用下，其側(cè)向位移較大。因此，框架結(jié)構(gòu)多用于10層以下建筑，個(gè)別也有超過(guò)10層的。
（3）框架—剪力墻結(jié)構(gòu)：附圖
計(jì)算表明，房屋在風(fēng)荷載或地震作用下，靠近底層的承重構(gòu)件的內(nèi)力和房屋的側(cè)向位移隨房屋高度的增加而急劇增大。因此，當(dāng)房屋高度超過(guò)一定限度后，再采用框架結(jié)構(gòu)，框架梁、柱尺寸就會(huì)很大，這樣，房屋造價(jià)不僅增加，而且建筑使用面積也會(huì)減小。在這種情況下，通常采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)。
（4）剪力墻結(jié)構(gòu)：
剪力墻結(jié)構(gòu)是由縱、橫向的鋼筋混凝土墻所組成的結(jié)構(gòu)。這種墻體除抵抗水平荷載和豎向荷載作用外，還對(duì)房屋起圍護(hù)和分割作用，因?yàn)榧袅Y(jié)構(gòu)的墻體較多，側(cè)向剛度大，所以它可以建得很高。
板樓和塔樓的區(qū)別（附圖）
板樓四大優(yōu)點(diǎn)
1.南北通透，便于采光通風(fēng)
2.板樓均好性強(qiáng)
3.戶型設(shè)計(jì)合理
4.住戶得房率高
板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)
1.建筑密度低，房?jī)r(jià)高
2.戶型格局不宜改造
塔樓的四大優(yōu)勢(shì) （點(diǎn)式樓或品字形）
1.節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低
2.空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造
3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好
4.居高望遠(yuǎn)，視野開闊
塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)
1.均好性差，居住密度高
2.得房率不高，分?jǐn)偯娣e較大
五證二書：
房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門核發(fā)，《施工許可證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國(guó)土資源部門和房屋管理局核發(fā)。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理《商品房預(yù)售許可證》，發(fā)展商將有關(guān)資料送國(guó)土局申請(qǐng)。
兩書是指 《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保證書》
定金與訂金的區(qū)別
住宅的進(jìn)深：
住宅的開間：
住宅的層高：
指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。
住宅的凈高
住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。
均價(jià)：全部在售樓盤的總銷售價(jià)格除以總銷售面積
起價(jià)：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。
TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅，
SOHO 居家辦公
酒店式公寓：是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”， 具有“自用”和“投資”兩大功效。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式:
1. 買賣；
2. 交換；
3. 贈(zèng)與；
4. 以房地產(chǎn)抵債；
5. 以房地產(chǎn)作家出資或者作為合作條件,與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；
6. 因企業(yè)兼并或者合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；
7. 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。
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