隨著我市城市化進(jìn)程的不斷加快，被征地農(nóng)民不斷增多，農(nóng)民回建房作為解決失地農(nóng)民住房問題的有效方式，規(guī)模不斷增大，數(shù)量不斷增多，而農(nóng)民回建房小區(qū)作為一種新型的小區(qū)，存在的問題特別是物業(yè)管理方面的問題也越來越突出。農(nóng)民回建房小區(qū)管理問題事關(guān)農(nóng)民切身利益，事關(guān)農(nóng)村穩(wěn)定和城市發(fā)展大局。為推進(jìn)我區(qū)“宜居創(chuàng)業(yè)城區(qū)”建設(shè)，使拆遷農(nóng)民真正得以安居樂業(yè)，推動(dòng)城市建設(shè)和發(fā)展，區(qū)政協(xié)組成專題調(diào)研組，于2010年5月11日—12日，對(duì)我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了一次調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、 我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)的基本情況
轄區(qū)現(xiàn)有農(nóng)民回建房小區(qū)5個(gè)（其中，窯埠村4個(gè)，河?xùn)|村1個(gè)），共安置住戶1276戶，人口3770人。其中面積最大的是河?xùn)|村的東祥福苑小區(qū)，共有居民650戶。面積最小的是窯埠村的桂中新都小區(qū)，共有居民66戶。小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)，沒有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)入駐管理。
在建小區(qū)3個(gè)，分別為靜蘭獨(dú)秀苑、窯埠皇娘山小苑、窯埠古鎮(zhèn)小區(qū)。
我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)都處于市區(qū)內(nèi)，有的還在市區(qū)比較中心的位置。近年建成的小區(qū)配套建設(shè)情況一般都比較好，綠化環(huán)境及道路建設(shè)程度也較高，小區(qū)面積都較大，配套有休閑場(chǎng)地上，在建筑質(zhì)量上也有較大的提高，小區(qū)公建配套建設(shè)也逐步接近中檔商品房水平。如東祥福苑小區(qū)的配套建設(shè)就比較好，正在建設(shè)中的小區(qū)情況更好。
二、 我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)存在的主要問題
此次調(diào)研采取召開街道（社區(qū)）干部、小區(qū)居民代表、有關(guān)職能部門
負(fù)責(zé)人座談會(huì)以及發(fā)放調(diào)查問卷、實(shí)地查看等方式進(jìn)行。從調(diào)研情況看，目前我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)主要存在以下幾方面的問題：
1、農(nóng)民參與物管的意識(shí)淡薄，小區(qū)臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重。在實(shí)地走訪中我
們發(fā)現(xiàn)，小區(qū)住戶大多沒有固定經(jīng)濟(jì)來源，由于農(nóng)民回建房開發(fā)的特殊性和被拆遷農(nóng)民集中居住的被動(dòng)性，加上受原農(nóng)村住房觀念及生活習(xí)慣的影響，以及小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的“硬傷”，造成住戶對(duì)交物業(yè)管理費(fèi)用有抵觸情緒，甚至每月幾元錢的垃圾清運(yùn)費(fèi)也不愿意交，更不用說收取物業(yè)管理費(fèi)了。由于缺乏保潔員、保安以及綠化人員等，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差，失竊現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。除個(gè)別小區(qū)砌有圍墻，聘有門衛(wèi)看門外，大多小區(qū)是敞開式，無“管”無“理”。即使個(gè)別小區(qū)有管理人員，也是臨時(shí)管理，基本只能做些協(xié)調(diào)、協(xié)助工作。農(nóng)民住戶的消費(fèi)意識(shí)沒有確定，表現(xiàn)在只要求“權(quán)利”不愿履行“義務(wù)”，沒有公共區(qū)域的意識(shí)，各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜，甚至有農(nóng)民利用小區(qū)綠地種菜種莊稼，嚴(yán)重影響小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，也阻礙了農(nóng)民自身生活質(zhì)量的提高。
2、基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，小區(qū)品質(zhì)不高。我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)大多建于本世紀(jì)初，當(dāng)時(shí)由于時(shí)間倉(cāng)促，規(guī)劃建設(shè)滯后，檔次不高，手續(xù)不全，驗(yàn)收不到位，建筑質(zhì)量和配套設(shè)施存在不同程度的隱患，公共基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)不夠，安全技防設(shè)施缺損。由于種種原因，小區(qū)住戶雖然入住多年，但房產(chǎn)證、土地證卻遲遲未能辦理。
3、農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理的模式有待摸索。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，而農(nóng)民回建房的物業(yè)管理，更是新中之新。我市物業(yè)管理的法律依據(jù)到目前為止，主要是國(guó)務(wù)院2003年第379號(hào)令的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》及柳州市針對(duì)物業(yè)管理相應(yīng)出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這些法律法規(guī)雖然適用于所有的新建住宅區(qū)，但在實(shí)際運(yùn)作過程中一般是指商品房，而農(nóng)民回建房作為一個(gè)特殊的類型，它既不同于自建房，也不同于商品房，就是與相關(guān)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房也不同，這就決定了實(shí)行物業(yè)管理的依據(jù)不足，存在法律空白。目前就全國(guó)而言，農(nóng)民回建房的物業(yè)管理也都是在摸索、探討之中。
三、對(duì)農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議
1、加大宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主樹立文明公共意識(shí)。要結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，圍繞人的全面發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)廣大農(nóng)民的環(huán)境意識(shí)、衛(wèi)生意識(shí)、民生法制意識(shí)等內(nèi)容的宣傳教育，圍繞創(chuàng)國(guó)家衛(wèi)生城、文明村（小區(qū)），廣泛開展社會(huì)公德、家庭美德教育，破除陳規(guī)陋習(xí)，整體提高農(nóng)民思想道德素質(zhì)。隨著物權(quán)法的出臺(tái)，房屋私有權(quán)的保護(hù)和用益進(jìn)一步走向規(guī)范化和法制化時(shí)代。我們應(yīng)借此機(jī)會(huì)，進(jìn)行大張旗鼓地宣傳，進(jìn)行全面正確地引導(dǎo)，讓社會(huì)各方面都來關(guān)心、理解房屋的保護(hù)與用益，引導(dǎo)百姓樹立正確的消費(fèi)意識(shí)。喚起大家對(duì)“小區(qū)是我家，管理靠大家”的參與意識(shí)。在宣傳集中居住的優(yōu)勢(shì)及物業(yè)管理帶來的環(huán)境變化和提高生活品質(zhì)的前提下，逐步讓小區(qū)居民樹立城市意識(shí)，即現(xiàn)代文明中權(quán)利、義務(wù)的統(tǒng)一，弘揚(yáng)社會(huì)主義新風(fēng)尚，促進(jìn)物質(zhì)、精神文明協(xié)調(diào)發(fā)展和人與自然和諧發(fā)展。
2、積極發(fā)展農(nóng)民回建房小區(qū)物業(yè)管理，加快物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)程
（1）盡快成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。據(jù)調(diào)查，農(nóng)民回建房小區(qū)住戶由于大多數(shù)是失地農(nóng)民，很多沒有就業(yè)出路和經(jīng)濟(jì)收入，雖然希望小區(qū)能成立物業(yè)管理，但又表示難以承受較高額的物管費(fèi)。從調(diào)研情況看，大多數(shù)農(nóng)民住戶希望自主管理，在本小區(qū)住戶中選拔物管人員成立物管公司，既解決就業(yè)問題，又降低物管成本。因此，我們建議，各相關(guān)街道應(yīng)組織各村委協(xié)調(diào)發(fā)動(dòng)小區(qū)住戶盡快成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，在此基礎(chǔ)上盡快成立或引入小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，行使業(yè)主委員會(huì)管理職責(zé)，并加強(qiáng)對(duì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，使小區(qū)物業(yè)管理正常有序地開展。同時(shí)，要組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理人員各方自覺遵守各項(xiàng)規(guī)定，共同依法辦事、照章行事，在維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理、推進(jìn)小區(qū)文明建設(shè)中發(fā)揮應(yīng)有的作用。
（2）盡快組建物業(yè)組織，落實(shí)物業(yè)管理。有無物業(yè)管理，是農(nóng)民集中居住后是否快樂安康的關(guān)鍵因素。區(qū)建設(shè)部門應(yīng)責(zé)成各相關(guān)街道辦事處，組織協(xié)調(diào)各村委，根據(jù)各村小區(qū)建設(shè)情況，以村委為單位成立統(tǒng)一的物管處，或成立物業(yè)公司，實(shí)行封閉式小區(qū)管理?？稍谧鹬亟^大多數(shù)住戶或居民代表意見的基礎(chǔ)上，在本小區(qū)居民中聘用管理人員，這樣，既可降低管理費(fèi)用，又解決失地農(nóng)民就業(yè)問題。同時(shí)，這些人熟悉小區(qū)居民情況，在居民中有一定威信，可提高工作效率。
（3）拓寬物業(yè)管理資金來源渠道。根據(jù)農(nóng)民回建房小區(qū)的實(shí)際情況以及小區(qū)住戶的意愿，可采取村委出資+小區(qū)門面、車庫(kù)租金等+小區(qū)居民交納物管費(fèi)這三個(gè)途徑獲取物業(yè)管理費(fèi)用。引導(dǎo)小區(qū)居民樹立正確的消費(fèi)意識(shí)，確立付費(fèi)服務(wù)的觀念?？梢韵葟某鲎鈶糁惺杖≈伟猜?lián)防費(fèi)和每戶5元的垃圾清運(yùn)費(fèi)入手（這兩種收費(fèi)村民都有基礎(chǔ)，也容易讓人接受）。通過幾年的過渡，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)收費(fèi)，減輕村委負(fù)擔(dān)，最后完全融入市場(chǎng)化的一體管理。
3、重視并協(xié)調(diào)相關(guān)部門完善手續(xù)積極辦好兩證。目前，最早入住的農(nóng)民回建房已超過5年，但房產(chǎn)證、土地證卻遲遲無法辦理，失信于民，也是各類矛盾的焦點(diǎn)，這對(duì)于當(dāng)前正在大力推進(jìn)的征地拆遷工作存在負(fù)面影響。建議政府對(duì)此問題予以重視，積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，完善手續(xù)，并對(duì)今后公共部位的修理作出承諾，還信于民。
4、積極開拓農(nóng)村物業(yè)管理市場(chǎng)，努力探索符合農(nóng)村特點(diǎn)的物業(yè)管理運(yùn)作模式。近幾年，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)工作的逐步推進(jìn)，小城鎮(zhèn)和農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步得到改善，產(chǎn)生了對(duì)物業(yè)管理的需求。廣東率先在東莞的農(nóng)村實(shí)施物業(yè)管理，深圳市政府在全市推進(jìn)“村改居”小區(qū)物業(yè)管理，成都市政府在農(nóng)民集中居住區(qū)全面引進(jìn)物業(yè)管理新體制，收到了較好的效果，展現(xiàn)出物業(yè)管理在城市化過程的新農(nóng)建設(shè)中的強(qiáng)大滲透力。為改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，讓農(nóng)村人民擁有一個(gè)幸福美好的生活家園，讓農(nóng)民享受到改革開放以來物業(yè)管理發(fā)展的成果，建議有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)在做大做強(qiáng)的同時(shí)，高度關(guān)注農(nóng)村物業(yè)管理市場(chǎng)，積極參與到農(nóng)村物業(yè)管理市場(chǎng)的開拓中，探索符合農(nóng)村特點(diǎn)的物業(yè)管理運(yùn)作模式，使物業(yè)管理逐步向有條件的農(nóng)民集中居住區(qū)和村鎮(zhèn)輻射。
三、以規(guī)劃建設(shè)為龍頭，因地制宜，提高小區(qū)建設(shè)品質(zhì)
（1）適度提高小區(qū)規(guī)模，建設(shè)安居小區(qū)。從管理費(fèi)用的成本支出來看，小區(qū)面積越大，單位面積成本越低。因此，結(jié)合商品房管理成本和農(nóng)民回建房實(shí)際使用情況，建議今后農(nóng)民回建房小區(qū)建筑面積應(yīng)在10萬㎡以上至20萬㎡左右，這個(gè)面積的小區(qū)是建設(shè)、管理最經(jīng)濟(jì)，社會(huì)消費(fèi)最低，也是最適應(yīng)人居的小區(qū)。建設(shè)這樣的小區(qū)，一是要全面規(guī)劃，預(yù)留用地，可以分期分批建造，二是在適當(dāng)?shù)牡胤?，可以根?jù)實(shí)際需要，打破界限，跨村（鎮(zhèn)）安置。
（2）提高造血功能，適當(dāng)增加配套用房面積。目前，我區(qū)農(nóng)民回建房小區(qū)的配套用房面積不足，或由商家買斷，經(jīng)濟(jì)效益沒有得到最大化，也不便于管理。因此，建議在今后的小區(qū)建設(shè)中，可以提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)增加門面用房和汽車庫(kù)，并堅(jiān)持一年一租，隨市場(chǎng)的發(fā)展而發(fā)展，其收益歸村（鎮(zhèn)）所有，逐年補(bǔ)貼物業(yè)支出。
（3）規(guī)范開發(fā)程序，提高小區(qū)建設(shè)品質(zhì)。目前農(nóng)民回建房小區(qū)的建設(shè)，幾乎還是各自為政，開發(fā)的前期手續(xù)不到位，程序不規(guī)范，規(guī)劃的檔次不高，技防設(shè)施不全，導(dǎo)致綜合驗(yàn)收無法辦理，也影響了安置房的“兩征”辦理。因此，建議今后我市的農(nóng)民回建房性質(zhì)可以不變，但手續(xù)要到位，品質(zhì)要提高。要將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與文化、衛(wèi)生、體育等社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、布局和實(shí)施，保障農(nóng)民群眾安居樂業(yè)。
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