本期介紹：租房子，不少外出打工者首先辦理的事情。房東把房子租出去，成為一種創(chuàng)收途徑。租客在租房過程中，遭遇換房東，升租金，換鎖等事情，發(fā)生房屋租賃合同糾紛時候，租客應(yīng)該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？他們具體應(yīng)該如何處理？我們有幸地邀請到了上海合同法專家——李冰律師參加法律快車《律師零距離》關(guān)于房屋租賃合同糾紛的專訪，以下歡迎李冰律師來為我們專業(yè)解答“房屋租賃合同起糾紛該如何維權(quán)”等相關(guān)問題。
主持人：李冰律師，您好！很高興您能在百忙之中抽出時間接受法律快車專訪組的訪談。房屋租賃合同中，租客和房東容易產(chǎn)生糾紛。房屋租賃合同期內(nèi)，房東把房子賣了，新房東要求租客搬家，租客應(yīng)該怎么做？
李冰律師：根據(jù)“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，租賃合同繼續(xù)對新房東及租客有效，即新房東需要繼續(xù)按租賃合同履行房屋的出租義務(wù)。而且，對于該房屋，租客享有優(yōu)先購買權(quán)，如原房東在出售前沒有通知租客，租客還可基于優(yōu)先購買權(quán)被侵犯向原房東主張相應(yīng)權(quán)利。
主持人：在房屋租賃合同期內(nèi)，新房東說每月漲房租兩百元，若租客不愿意多繳納房租，就要退房，租客如何處理？
李冰律師：基于已經(jīng)生效的租賃合同中約定了明確的租金標(biāo)準(zhǔn)，因此新房東必須按原合同繼續(xù)履行。對于要求增加房租的無理要求，可直接予以拒絕。
主持人：在房屋租賃合同中補(bǔ)充條款中約定待出租人找到下一個承租人時候，承租人可以提前退租并無須承擔(dān)違約責(zé)任。而租客因漲房租而決定退租后，房東以合同期內(nèi)未找到下一個承租人不同意退租，也并沒有免除租客的違約責(zé)任。租客應(yīng)該怎么辦？
李冰律師：提前退租的約定即合同的提前解除(終止)，但解除合同的前提為找到新的承租人。如沒有找到新的承租人，則無權(quán)提前退租。因此，建議租客幫房東找一個新的承租人，以達(dá)到提前退租的條件。需要說明的是，在合同履行期間，房東無權(quán)單方提出漲房租，對于其無理漲價要求租客可以不予理會。
主持人：若租客沒有找到其他承租人，又因外出工作，錯過繳納房租的日期，被房東換鎖。然而房屋租賃合同中條款規(guī)定遲延房租，每日加收滯納金一百元，超過三日仍不繳納，視為終止合同和放棄屋內(nèi)所留物品所有權(quán)。若租客遲延三天繳納房租，被房東換鎖了。租客如何處理？
李冰律師：上已述及，在合同履行期間，房東無權(quán)單方提出漲房租，因此租客只需要按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)按時支付即不構(gòu)成違約。如因租客個人原因?qū)е掠馄谌找陨衔唇蛔饨?，根?jù)合同約定，房東有權(quán)解除合同。
雙方在合同中約定的逾期三天視為放棄物品所有權(quán)的約定，顯然可能會導(dǎo)致租客的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到損害(比如房間內(nèi)可能有電腦等大件物品)，此種約定可主張為無效約定。
房東解除合同的行為必須符合法律程序，其首先應(yīng)將解除的意思通知租客，如租客有異議的情況下房東可向法院提出訴訟以確認(rèn)合同解除，而不得單方自行換鎖。如通知后租客沒有異議，也應(yīng)進(jìn)行房屋交接并由租客自行帶走自己的私人物品。
因此，基于房東自行換鎖導(dǎo)致租客財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵害，租客可報(bào)警，如無法解決可通過訴訟解決爭議。
主持人：房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿后，租客繼續(xù)租賃，和房東沒有另行簽訂書面的房屋租賃合同。半年過后，房東要收回房屋，并限租客三天內(nèi)搬走。租客如何解決？
李冰律師：租賃合同到期未續(xù)簽合同，雙方實(shí)際履行視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。因此，如三天時間無法搬走，可要求房東適當(dāng)延長時間。
主持人：租客和房東容易產(chǎn)生房屋租賃合同糾紛，請李冰律師給我們一些建議。
李冰律師：首先，雙方應(yīng)在房屋租賃合同中明確房屋座落及面積、租期、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金支付時間及方式、交房時間、物業(yè)管理等其他費(fèi)用如何承擔(dān)、房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備、房屋維修維護(hù)義務(wù)及違約責(zé)任等條款；
其次，每次交納房租及其他費(fèi)用后，單據(jù)應(yīng)注意保存，如房東收取現(xiàn)金應(yīng)要求對方出具收條；
第三，租賃合同到期前，應(yīng)提前與房東協(xié)商是否續(xù)租，如不續(xù)租應(yīng)約定雙方交接房屋的時間并辦理好交接手續(xù)，最終留存雙方簽字的書面交接記錄。
另外需要強(qiáng)調(diào)的是，如果租客需要對房屋進(jìn)行裝修，一定要征得房東書面同意，并應(yīng)該約定租期屆滿時是保留裝修還是恢復(fù)原狀，如保留裝修房東是否對租客給予相應(yīng)補(bǔ)償。
總結(jié)：在家千日好，出門一時難。在外工作的很多人都有自己租房或與人合租的經(jīng)驗(yàn)，但有時因沒有認(rèn)真審查出租人的產(chǎn)權(quán)證及身份證明，導(dǎo)致被人欺騙，如二房東惡意轉(zhuǎn)租等情況。希望大家都能提高識別能力，通過認(rèn)真簽署合同，以達(dá)到保護(hù)自身合法權(quán)益的目的。
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