按照萬達(dá)的目標(biāo)，在未來5年內(nèi)，萬達(dá)將把現(xiàn)有的7000萬平米銷售物業(yè)完全轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)項目，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將完全去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類似于酒店管理公司。同時，5年后，萬達(dá)廣場的開業(yè)數(shù)量也將由重資產(chǎn)模式下240-250個，翻番達(dá)到400-500個。
4月15日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在深交所發(fā)表“萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式”主題演講時，披露了萬達(dá)的新目標(biāo)，這也是王健林首次完整地公開闡述萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式。
5年后將沒有重資產(chǎn)項目
萬達(dá)正在試圖通過輕資產(chǎn)的途徑，為自己挖一條更寬更深的“護(hù)城河”。
萬達(dá)為什么要做輕資產(chǎn)？王健林表示，房地產(chǎn)高利潤時代已經(jīng)過去，重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大，要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。
今年年初，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司4家機(jī)構(gòu)投資240億元共同建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。萬達(dá)對外表示，這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式正式啟動，萬達(dá)將走上輕重并舉的道路。
“投資建設(shè)萬達(dá)廣場，全部資金別人出，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計、建造、招商和管理，所產(chǎn)生的租金收益，萬達(dá)與投資方按一定比例分成。這種全新模式，萬達(dá)去年開始研發(fā)，現(xiàn)在已開始運(yùn)行?！蓖踅×终f。由于萬達(dá)廣場從選址到開業(yè)的建設(shè)周期是3年左右，所以今年開業(yè)的萬達(dá)廣場還全部是重資產(chǎn)，但是明年計劃開業(yè)的50個萬達(dá)廣場里，超過20個是輕資產(chǎn)，2017年以后，萬達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個萬達(dá)廣場的速度，其中40個以上是輕資產(chǎn)。5年以后，萬達(dá)廣場將不再有重資產(chǎn)項目。
重點(diǎn)發(fā)展中小城市
輕資產(chǎn)模式將帶來一系列好處
在區(qū)域的選擇上，由于重資產(chǎn)主要看房價，銷售利潤高才能投資，所以難以進(jìn)入三四線城市發(fā)展，但輕資產(chǎn)模式不需關(guān)心房價，只要城區(qū)人口夠多，租金回報比合適就可以做。在這樣的背景下，萬達(dá)可以進(jìn)入大量三四線城市。
相對于一二線城市天價的土地、已經(jīng)過熱的市場，三四線城市土地價格相對便宜，現(xiàn)在去還能選到中心地段。按照萬達(dá)的經(jīng)驗，一個四五十萬人口的三四線城市，完全能承載一個大型萬達(dá)廣場，而且這里消費(fèi)者的忠誠度往往更高?！叭木€城市房價租金有那么高嗎？”王健林說，這種普遍的質(zhì)疑是對不動產(chǎn)的不理解。不動產(chǎn)最核心的指標(biāo)不是房價和單平方米租金高低，而是租金回報比，一個項目每年收取的租金，扣除各種稅費(fèi)后，除以項目投資來看回報率高低。從租金回報比看，一二線城市可能不如三四線城市項目，因為地價更貴、投資更大。
輕資產(chǎn)快速擴(kuò)大規(guī)模，還能產(chǎn)生邊際效應(yīng)。以萬達(dá)院線來說，它的影城多數(shù)開在萬達(dá)廣場里，萬達(dá)廣場發(fā)展速度快，院線發(fā)展速度就快；萬達(dá)正在做的寶貝王，如果按照萬達(dá)廣場的發(fā)展速度，很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業(yè)；另外，萬達(dá)廣場數(shù)量擴(kuò)大，還能為萬達(dá)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來更多資源。
管理模式的改變
“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，不是大家想象的那樣忽然華麗轉(zhuǎn)身，而是一步步做出來的”，王健林透露，從標(biāo)準(zhǔn)模塊、信息化的商業(yè)管理到建立融資管道，萬達(dá)已經(jīng)折騰了一年多。
輕資產(chǎn)首先要建立標(biāo)準(zhǔn)模塊。重資產(chǎn)模式下，萬達(dá)考核地方公司主要看利潤，到各地發(fā)展主要看房價，而輕資產(chǎn)的考核目標(biāo)主要看成本和租金。因此現(xiàn)在的輕資產(chǎn)項目做不做從過去由發(fā)展部門牽頭，變成由商業(yè)管理公司決定，需要建立一套各地租金的測算模型。
萬達(dá)工程管理和商業(yè)管理模式也進(jìn)行重大改革，分別推出了省時省力高效的“交鑰匙工程”和高度的信息化智能管理平臺。
萬達(dá)做輕資產(chǎn)，錢從哪來？王健林表示，除了外部的基金、保險等機(jī)構(gòu)投資者，萬達(dá)正在建立內(nèi)部融資管道。萬達(dá)成立自己的電子商務(wù)公司、收購了快錢支付公司，這兩家公司都在做全新的理財產(chǎn)品，采用眾籌方式為萬達(dá)廣場融資。至于退出機(jī)制，萬達(dá)想好了兩種方法：資本化或賣掉，萬達(dá)的理財產(chǎn)品就是準(zhǔn)REITS，即使屆時不做REITS，5年后廣場成熟了，租金比較高，也會賣個好價錢。5年后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)兩個戰(zhàn)略目標(biāo)：一是開業(yè)400個至500個萬達(dá)廣場，二是凈利潤的三分之二要來自租賃收入。
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