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高得生　江蘇金磚律師事務(wù)所

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預(yù)查封期間買房人斷供法律影響 來自審判研究 00:00 14:00

商品房預(yù)售合同簽署后，買受人因?yàn)槠渌麄鶛?quán)債務(wù)關(guān)系（如民間借貸糾紛、買賣合同糾紛等）被其他債權(quán)人申請法院對所購商品房采取了預(yù)查封保全措施，此種情形下，買受人常常因?yàn)橘Y信狀況惡化而選擇斷供。那么，在法院預(yù)查封期間，開發(fā)商能否解除合同？如果可以解除合同，生效裁決、判決能否對抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行？

一、預(yù)查封期間各方主體之間的法律關(guān)系

根據(jù)上述法律關(guān)系圖示我們可以發(fā)現(xiàn)，預(yù)查封期間涉及到的法律主體包括買受人、開發(fā)商、貸款銀行和其他債權(quán)人等四方當(dāng)事人，他們之間的法律關(guān)系分別為：

1 . 開發(fā)商與買受人之間是商品房預(yù)售合同關(guān)系。

2 . 貸款銀行與買受人之間是金融借款合同關(guān)系，同時(shí)買受人與貸款銀行之間還簽署有抵押合同，買受人同意以所購買的預(yù)售商品房作為抵押物向貸款銀行提供物的擔(dān)保。

3 . 開發(fā)商與貸款銀行之間是階段性擔(dān)保關(guān)系，開發(fā)商在買受人所購的商品房辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并辦理完畢他項(xiàng)權(quán)證后，開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任解除。

4 . 買受人與其他債權(quán)人之間是其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系，通常情況下可能是民間借貸關(guān)系、買賣合同關(guān)系等。

二、買受人斷供后，預(yù)查封期間開發(fā)商能否解除與買受人的《商品房買賣合同》

一般而言，在開發(fā)商與買受人的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議 / 補(bǔ)充條款當(dāng)中，均會(huì)約定出賣人因買受人斷供被銀行要求承擔(dān)保證責(zé)任后的解除商品房買賣合同條款。那么，開發(fā)商在向銀行承擔(dān)保證責(zé)任后，能否依據(jù)雙方約定的條款，要求解除與買受人的商品房買賣合同？對于這個(gè)問題，司法實(shí)踐中存在較大的爭議，也存在不同的法律觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)是預(yù)查封期間，開發(fā)商可以解除合同。這種觀點(diǎn)的主要理由是法律應(yīng)尊重合同約定，在約定不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情形下，斷供導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后可解除合同條款有效。解除權(quán)是基于合同本身的內(nèi)容，是開發(fā)商在被預(yù)查封財(cái)產(chǎn)上原有基礎(chǔ)法律關(guān)系進(jìn)行依法變更的權(quán)利，也未超出當(dāng)事人的預(yù)期范圍。

第二種觀點(diǎn)是預(yù)查封期間，開發(fā)商不能解除合同。強(qiáng)調(diào)維護(hù)預(yù)查封的效力，解除合同的行為可能導(dǎo)致預(yù)查封的效力和后續(xù)實(shí)施受到影響。

第三種觀點(diǎn)是預(yù)查封期間，開發(fā)商可以行使法定解除權(quán)，不能行使約定解除權(quán)。審判實(shí)務(wù)中，這種觀點(diǎn)也是目前江蘇高院所把握的司法尺度。江蘇省高院民一庭俞灌南庭長《在全省民事審判工作例會(huì)上的講話》（2016年）中對此問題進(jìn)行了闡述，俞灌南庭長認(rèn)為預(yù)查封的對象是被執(zhí)行人基于一個(gè)有效的房屋買賣合同所享有的債權(quán)，即房屋交付請求權(quán)和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記請求權(quán)，旨在使被執(zhí)行人保有該債權(quán)，以便將來實(shí)現(xiàn)該債權(quán)，取得該房屋的所有權(quán)，從而預(yù)查封轉(zhuǎn)化為正式查封，得以執(zhí)行。因此，一旦該項(xiàng)請求權(quán)被查封，當(dāng)事人就不能通過合同約定的解除權(quán)解除合同，也不能通過協(xié)商一致解除合同。在預(yù)查封的情形下，只有符合法律規(guī)定的解除情形，才能允許當(dāng)事人依據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，依法定解除合同。

對此，《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答》（2017年）中也有類似觀點(diǎn)的表述。

三、開發(fā)商以訴訟、仲裁方式解除合同后，生效裁決、判決能否對抗人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行

在回答該問題之前，需要再來詳細(xì)了解什么是預(yù)查封，預(yù)查封具有什么樣的法律效力？

預(yù)查封來源于最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》，［1］其中第15條第（三）項(xiàng)規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封。第18條規(guī)定，預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。

根據(jù)《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，開發(fā)商解除商品房預(yù)售合同的法律后果是收回房屋，注銷商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，將買受人已付房款返還買受人。同時(shí)，開發(fā)商可以要求買受人賠償損失。

在預(yù)查封情形下，開發(fā)商能否以生效裁決、判決已確認(rèn)商品房預(yù)售合同已解除，買受人對預(yù)售商品房已不享有房屋交付請求權(quán)和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記請求權(quán)來對抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，要求解除預(yù)查封呢？

《江蘇省高級人民法院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》［2］第3條規(guī)定：

被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預(yù)告登記（預(yù)抵押登記），開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售房產(chǎn)。人民法院在辦理預(yù)售商品房預(yù)查封時(shí)，除向房產(chǎn)登記部門送達(dá)預(yù)查封有關(guān)法律文書之外，還應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預(yù)售商品房已被法院預(yù)查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔(dān)法律責(zé)任。

《江蘇省高級人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（二）》第13條規(guī)定：

執(zhí)行法院對被執(zhí)行人向案外人購買且已支付全部或部分價(jià)款的不動(dòng)產(chǎn)采取查封或其他執(zhí)行措施，案外人提出執(zhí)行異議，請求解除查封或排除執(zhí)行的，根據(jù)下列情形處理：（1）申請執(zhí)行人愿意支付剩余價(jià)款或者同意從不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付剩余價(jià)款的，應(yīng)駁回其異議申請；案外人因此提起執(zhí)行異議之訴的，駁回其訴訟請求。案外人同時(shí)提出的解除或撤銷合同請求，不予支持。（2）被執(zhí)行人購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)，已通過銀行按揭貸款支付購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為案外人以其為被執(zhí)行人的按揭貸款提供反擔(dān)保或階段性擔(dān)保為由，提出執(zhí)行異議以及執(zhí)行異議之訴，請求解除查封或停止執(zhí)行的，不予支持。案外人同時(shí)提出解除或撤銷合同請求的，不予支持。但案外人已為被執(zhí)行人償還的按揭貸款部分，可從該房屋變價(jià)款中優(yōu)先支付。

根據(jù)上述兩份江蘇省高院的司法文件規(guī)定可知，開發(fā)商以訴訟、仲裁方式解除合同后，是不能以生效裁決、判決對抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行的，也不能要求法院解除預(yù)查封和停止執(zhí)行。在此情況下，開發(fā)商實(shí)際上陷入了兩難境地，雖然解除了預(yù)售合同，卻無法要求解除預(yù)查封，無法收回房屋。同時(shí)，開發(fā)商還負(fù)有將買受人已付房款返還買受人的義務(wù)，而開發(fā)商向銀行承擔(dān)保證責(zé)任的所有代償款項(xiàng)只能以追償?shù)姆绞街鲝垺?/p>

四、江蘇司法實(shí)踐關(guān)于預(yù)查封商品房權(quán)利人的判斷標(biāo)準(zhǔn)

筆者認(rèn)為，上述江蘇高院的司法文件暗含了江蘇法院關(guān)于預(yù)查封商品房權(quán)利人的判斷標(biāo)準(zhǔn)，這樣的判斷標(biāo)準(zhǔn)也獲得了最高人民法院相關(guān)司法解釋的支撐。

與《物權(quán)法》關(guān)于登記始產(chǎn)生物權(quán)的規(guī)定不同，最高院的相關(guān)司法解釋實(shí)際上已經(jīng)部分修正了執(zhí)行程序中預(yù)售商品房所有權(quán)人的判斷標(biāo)準(zhǔn)。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》［3］第29條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

根據(jù)上述規(guī)定，在預(yù)查封或者執(zhí)行程序中，預(yù)售商品房買受人在支付房款（含貸款）后，法院實(shí)際上認(rèn)為預(yù)售房產(chǎn)是作為買受人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，可以作為被執(zhí)行的標(biāo)的財(cái)產(chǎn)的，盡管預(yù)售商品房未過戶登記至買受人名下，但開發(fā)商卻不再對預(yù)售商品房享有物權(quán)，預(yù)售商品房也不再是開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，為了平衡各方利益，對于哪些預(yù)售商品房可以作為買受人的責(zé)任，法律的相關(guān)規(guī)定也越來越嚴(yán)格。

五、法院處理預(yù)查封期間開發(fā)商解除商品房買賣合同問題的價(jià)值分析

觀察法院在預(yù)查封期間買受人斷供所引發(fā)的相關(guān)法律問題處理方式，我們認(rèn)為法院主要的價(jià)值取向包括以下兩個(gè)方面：

1 . 執(zhí)行優(yōu)先，效率第一，防止案件久拖不決。執(zhí)行難是法院所面臨的重大挑戰(zhàn)，基本解決執(zhí)行難也是最高人民法院著力解決的重大民生問題。法院在預(yù)查封期間限制開發(fā)商解除預(yù)售合同的權(quán)利并規(guī)定解除合同的生效裁決、判決不得對抗預(yù)查封、強(qiáng)制執(zhí)行也體現(xiàn)了法院的這一價(jià)值追求。

2 . 公平原則。在房地產(chǎn)市場不斷上揚(yáng)的情況下，預(yù)售商品房實(shí)際上是不斷升值的，誰在法律上享有商品房的所有權(quán)，誰的權(quán)利就可以得以最大程度的保護(hù)或者說利益所受到的損失最小。

根據(jù)目前的做法，銀行的利益可以要求開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保得以保證，銀行辦理了抵押預(yù)告登記（預(yù)抵押登記）后，開發(fā)商代買受人償還按揭貸款部分可從該房屋變價(jià)款中優(yōu)先支付，其余款項(xiàng)作為開發(fā)商對買受人的普通債權(quán)。房屋的溢價(jià)部分和首付款歸屬于買受人，買受人的其他債權(quán)人包括預(yù)查封申請人可以對該部分款項(xiàng)要求執(zhí)行和分配。該操作方式可以綜合保護(hù)買受人、銀行、開發(fā)商以及其他債權(quán)人各方的利益，體現(xiàn)了法律所追求的公平價(jià)值。

［1］法發(fā)［2004］5號。

［2］蘇高法［2018］86號。

［3］法釋［2015］10號。