案例一、物管未盡安全保障義務(wù)，業(yè)主被盜物管承擔(dān)20％損失
2004年12月22日晚，家住在中山市火炬開發(fā)區(qū)一住宅小區(qū)的張某，一回到家門口便發(fā)現(xiàn)情況不妙：只見自家鋼制防盜門和木門的鎖頭被人撬壞，整個門都損毀變形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，張某遂報案。據(jù)統(tǒng)計，張某家中被盜現(xiàn)金8300元、電腦1臺、數(shù)碼攝像機1臺、金飾1批、紀念幣2套，共計損失價值59560元，該案至今未偵破。
業(yè)主向物業(yè)公司索賠
在張某看來，每月繳交物業(yè)管理費，把自家財產(chǎn)交給物業(yè)公司看管，如今小偷破門而入，物業(yè)公司竟毫無知覺，不管怎么說都存在管理上的疏忽，應(yīng)賠償自己的全部損失。事發(fā)后，張某找到物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但該公司不予理會。張某遂把物業(yè)公司告到中山市人民法院，要求該公司賠償損失59560元。物業(yè)公司仍不愿承擔(dān)業(yè)主分文損失。
據(jù)物業(yè)公司辯稱，它的管理服務(wù)已達到國家ISO9001管理質(zhì)量認證，認真落實了保安員職責(zé)制度、交接班制度，對車輛的進出做好登記制度，無奈小偷厲害，是小偷偷走業(yè)主的東西，業(yè)主應(yīng)通過公安機關(guān)向小偷索賠。
物管：保安已恪盡職守
物業(yè)公司表示，業(yè)主所交納的物業(yè)管理費不可能完全消除因犯罪行為可能引發(fā)的財產(chǎn)和人身安全的風(fēng)險，該公司已盡到相應(yīng)注意和防范的義務(wù)，對原告被盜案件的發(fā)生并無過錯，故不應(yīng)由被告承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司向法院提供了在失竊期間，其保安人員在小區(qū)門崗、小區(qū)內(nèi)巡邏、執(zhí)勤的記錄等資料。
據(jù)查，2000年5月21日，張某入住中山市火炬開發(fā)區(qū)某住宅后，與物業(yè)公司簽訂了《住宅小區(qū)管理公約》，約定：物業(yè)公司按照有償服務(wù)原則管理小區(qū)，張某按住房建筑面積0.5元/平方米/月的標(biāo)準交納綜合管理服務(wù)費。協(xié)議簽訂后，張某依約按時繳交管理費。
一審：物業(yè)公司無需賠償
一審法院認為，物業(yè)公司在履行物業(yè)管理服務(wù)合同時，制定了對出入小區(qū)的車輛及人員以登記等方式進行適當(dāng)管理的制度，對小區(qū)內(nèi)住戶的財產(chǎn)盡到了合理、謹慎的注意義務(wù)。
張某并未就住宅內(nèi)的物品與物業(yè)公司簽訂專門的保管合同，物業(yè)公司無從知曉張某私人物品的種類及價值，對此也就不負有法律上的責(zé)任。且目前張某住宅被盜案件尚未被偵破，其財物損失的數(shù)額無法確認。
一審法院駁回張某要求物業(yè)公司賠償?shù)恼埱?。一審宣判后，張某不服，向中山市中級人民法院提起上訴稱：物業(yè)公司承諾對小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)和人身實施全天候全方位的保護，作為業(yè)主，屋內(nèi)財產(chǎn)在上班、上學(xué)后全部置于物業(yè)公司保護之下，在這種情況下失竊是物業(yè)公司嚴重違約和失職所致。
二審：物業(yè)公司應(yīng)賠20％
中山市中院經(jīng)審理后認為，物業(yè)公司在公約、小區(qū)管理規(guī)程等文件中均承諾對小區(qū)物業(yè)及居民人身、財產(chǎn)負有安全保障義務(wù)。從本案證據(jù)可知，失竊案件發(fā)生時，犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張某住宅兩重大門（其中一重是鋼制防盜門），進入室內(nèi)翻箱倒柜竊取財物后離去。
由此可見，物業(yè)公司對小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，對罪案未能及時發(fā)現(xiàn)、制止，對由此造成的損失負有一定過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
因案件發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)入室盜竊有一定難度，而業(yè)主對其室內(nèi)財產(chǎn)負有主要的安全保障責(zé)任，故法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20％的賠償責(zé)任。又因上訴人張某向公安機關(guān)報案時出示了可信證據(jù)，而物業(yè)公司在兩審訴訟中均未提交證據(jù)進行反駁，故本院認定張某的損失為59560元，即物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失賠償額為11912元。
本站點評：物管未盡安全保障義務(wù)
該案的終審判決應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)公司的重視，在日常管理中要盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)。
安全保障義務(wù)是指經(jīng)營者或者其他社會活動組織者承擔(dān)的對他人的人身、財產(chǎn)負有的合理限度內(nèi)的安全保護義務(wù)。義務(wù)人未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，因而直接或者間接地造成他人人身或者財產(chǎn)權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
本案中，由于物業(yè)公司的工作疏漏，沒有及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主財產(chǎn)被盜，存在過錯。因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在合理限度內(nèi)承擔(dān)與其過錯程度相當(dāng)?shù)难a充賠償責(zé)任。物業(yè)公司在承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任后，有權(quán)在公安機關(guān)抓獲盜竊者以后進行追償。
案例二、停車場內(nèi)業(yè)主車輛被盜，物業(yè)公司判賠25％損失
原 告：周 某，住深圳市南山區(qū)南苑新村東區(qū)
被 告：深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南苑新村停車場
被 告：深圳市某物業(yè)管理有限公司
被 告：深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
【案情】
原告以1620元（人民幣，下同）的價格為其所有的車牌號為粵·BF5827的豐田L(fēng)AND CRUISE的吉普車向某物業(yè)公司、被告南苑新村停車場購買了編號為200554的車輛準停證，該車輛準停證的有效期為2005年1月至12月。
被告南苑新村停車場入口處通告上及該車輛準停證背面均記載：“根據(jù)《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》有關(guān)規(guī)定，本車場只提供車位有償使用，不承擔(dān)車輛、財產(chǎn)的保管和保險責(zé)任，車輛如有損壞、丟失本公司恕不賠償。”而該車輛憑車輛準停證出入南苑新村停車場。
2005年5月7日，原告的司機將原告的車輛停放在被告南苑新村停車場，并將車輛準停證帶走，后該車被盜，被告南苑新村停車場在未察看原告準停證的情況下將車輛放行出該停車場。原告后報警。該車輛為原告1999年3月份購買，購入價格為人民幣658000元。法院委托深圳市某資產(chǎn)評估有限公司對該車輛價值進行了評估，該公司對該車輛的評估價值為20萬元。
被告南苑新村停車場為被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的無獨立法人資格的分支機構(gòu)。
原告為粵·BF5827車輛購買了第三者責(zé)任險，沒有購買盜搶險，車輛除自身防盜設(shè)施外沒有安裝其他防盜設(shè)施。
【爭議】
原告認為：由于被告的管理、檢查疏忽的原因?qū)е略娴能囕v被盜，使原告遭受重大經(jīng)濟損失。為此，三被告應(yīng)向原告承擔(dān)賠償責(zé)任。請求判令：1、被告連帶賠償原告車輛被盜損失65.8萬元；2、被告承擔(dān)本案訴訟費用。
被告辯稱：原告與三被告之間不存在保管合同關(guān)系；三被告在此次事件中也無過錯；原告丟失的車輛經(jīng)評估實際價值只有20萬元；被告已根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定積極配合了公安機關(guān)的調(diào)查工作；原告對自己的車輛沒有裝備必要的防盜設(shè)施，是車輛被盜的直接原因。因此，原告的訴訟請求沒有法律依據(jù)。
【判決】
法院認為：原告已向被告購買車輛準停證，被告南苑新村停車場為原告提供車輛停放服務(wù)，雙方已構(gòu)成了車輛停放管理關(guān)系?，F(xiàn)被告在僅憑車輛準停征出入停車場，無其他停放憑證的情況下，不查實車輛駕駛?cè)擞袩o攜帶車輛準停證即對車輛放行，屬于管理不善，對原告車輛的丟失的后果存在過錯，但原告未為其車輛安裝防盜設(shè)施亦對發(fā)生車輛被盜的后果存在一定過錯，因此，本原酌情判令被告南苑新村停車場承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。由于南苑新村為被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司開辦的分支機構(gòu)，因此，被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)對被告南苑新村停車場的債務(wù)承擔(dān)補充清償責(zé)任。在庭審中，被告對原告主張的被告南苑新村停車場實際由被告某物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的事實無異議，因此，被告某物業(yè)管理公司應(yīng)對被告南苑新村停車場的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。法院遂判決：
南苑新村停車場賠償周某人民幣5萬元；
被告某房地產(chǎn)公司對南苑新村停車場的本案債務(wù)不足部分承擔(dān)連帶責(zé)任；
被告某物業(yè)管理公司對南苑新村的本案債務(wù)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
案件受理費11590元，評估費1500元，其中995元由被告南苑新村停車場負擔(dān)，12095元由原告負擔(dān)。
【點評】
物業(yè)管理企業(yè)在停車場的醒目位置設(shè)立了相關(guān)免責(zé)的提示，是否就可以達到免責(zé)的目的？從本案來看，這種免責(zé)聲明并未被法院采納。法院在判決本案時沒有按照《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定將雙方之間的關(guān)系認定為保管合同關(guān)系或者車位有償使用關(guān)系，而是將雙方的關(guān)系認定為車輛停放管理關(guān)系，并且認定物業(yè)管理企業(yè)存在管理不善，也就是存在安全保障義務(wù)上的瑕疵，判決被告賠償原告損失的25％即5萬元，法院運用自由裁量權(quán)充分體現(xiàn)了《民法通則》的公平原則。
有鑒于此，物業(yè)公司除了在類似案件中需盡力申辯自己的理由外，還應(yīng)加強管理，細化管理規(guī)程，避免管理上的疏忽大意、管理不善或者存在安全保障義務(wù)上的瑕疵，防止造成人身、財產(chǎn)損失而導(dǎo)致自己承擔(dān)法律責(zé)任。
