時間:2010年07月25日 15時28分 來源:
經(jīng)濟要參 作者:
金三林字號：『 大字體 中字體 小字體 』
我要評論住房問題既是經(jīng)濟問題，也是社會問題。居者有其屋是中華民族和諧文化的主要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會的重要前提。就在2006年關(guān)于我國房地產(chǎn)市場爭論最激烈的時刻，有研究者通過分析房價收入比，得出了“我國房價收入比依然在可以接受的范圍內(nèi)”這一結(jié)論。其理由主要有二：一是2004年我國房價收入比只有6.67（如果僅用住宅價格計算則應(yīng)為6.44），低于2000年的水平；二是在房價上漲的同時，居民收入也在增長。但為什么大多數(shù)人的感受與上述結(jié)論截然不同？原因就在于，我國居民收入差距太大，用簡單平均數(shù)遠不能真實反映我國居民購房能力的差距。本文根據(jù)城鎮(zhèn)居民收入分組資料，分別計算出了2000-2005年最低收入戶到最高收入戶共七個組的房價收入比。結(jié)果表明，我國不同收入群體的房價收入比差距很大，而且有越來越大的趨勢。這也意味著，我國政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策有必要從“一刀切”向分類管理轉(zhuǎn)變。
一、我國平均房價收入比的計算
房價收入比是指家庭住房總價（即一次性購房總價）與居民家庭年收入的比值，是考察居民購房能力的一個通行指標。在國外，有新建住宅（新房交易）的房價收入比，也有舊有住宅的（二手房交易的房價收入比），所選取的房價都是中位數(shù)價格或平均數(shù)價格，家庭收入也都是中位數(shù)收入或平均收入。
一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即：
房價收入比＝每戶住房總價÷每戶家庭年總收入
其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下：
每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價格
每戶家庭年總收入＝每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入 由于我國住房商品化是從上世紀90年代開始起步，因此我國房價收入比應(yīng)該從上世紀90年代初開始計算。根據(jù)歷年《中國統(tǒng)計年鑒》公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，本文計算出我國1991-2004年的平均房價收入比，如表1所示。
表1 1991-2004年我國平均房價收入
從上表可以看出，以平均水平計算的我國房價收入比并不是很高，1991-2005年的數(shù)值在5.35到7.26之間。
二、我國平均房價收入比的縱橫向比較
從1991年到2005年期間，我國房價收入比的變動可分為四個階段。
第一階段是1991-1993年，房價收入較快增長并處于較高水平，從1991年的6.27上升到1992年的7.26，這也是20世紀90年代以來的歷史最高值。1993年有所下降，但數(shù)值仍然較高。
第二階段是1994-1998年，為平穩(wěn)上升階段。房價收入比從1994年的5.35緩慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。
第三階段是1999-2003年，為平穩(wěn)下降階段。房價收入比從1998年的6.35緩慢下降到2003年的5.75，年均下降0.12。
第四階段是2004年至今，為快速上升階段。2005年的房價收入比為6.77，比2003年增加1.02，年均增加0.51，增速明顯加快。2006年房價漲幅較大，預(yù)計2006年的房價收入比會高于2005年。
由于房價收入比是每戶住房總價與每戶家庭年總收入的商，它的變動主要取決于每戶住房總價增長情況和家庭年總收入的增長情況。在房價收入比平穩(wěn)上升階段，住房總價增速基本高于家庭收入增速；在房價收入比平穩(wěn)下降階段，則是家庭收入增速總體高于住房總價增速。2004年以來，每戶住房總價增速快速上升，而每戶家庭總收入的增速相對平穩(wěn)，二者的增速差迅速擴大，結(jié)果導(dǎo)致了房價收入比的快速上升。
關(guān)于房價收入比的合理范圍，有國際機構(gòu)曾提出4:1-6:1的區(qū)間，但由于國內(nèi)外對家庭收入、房屋成套面積的統(tǒng)計口徑不一致，國內(nèi)曾有學(xué)者提出我國房價收入比的合理范圍應(yīng)該是4:1-9:1。不過，越來越多的研究結(jié)論認為，房價收入比的高低受每個國家經(jīng)濟實力、住房市場、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)、居住習(xí)俗、居住水平以及每年上市住房的構(gòu)成等諸多因素的綜合影響，而不同國家、不同時期擁有的相關(guān)因素很不一樣，因此，房價收入比的國家差別很大，并沒有所謂的國際慣例。例如，聯(lián)合國1998年對96個地區(qū)（國家）的統(tǒng)計資料顯示，各地房價收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個地區(qū)（國家）房價收入比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一半以上地區(qū)（國家）的房價收入比在6以上，還有一部分在4以下，列入4-6范圍內(nèi)的只有一小部分地區(qū)。
雖然沒有國際慣例，但通過上述數(shù)據(jù)可以看出，在全球范圍內(nèi)，房價收入比的平均水平在6.4-8.4之間。從這個標準來看，我國當前的平均房價收入比是較低的，而且與國際平均水平接近。
三、我國房價收入比的社會差距
盡管從平均水平來看，我國當前的房價收入比不高，但由于我國居民收入差距很大，用簡單平均數(shù)并不能真實反映我國居民的購房能力。實際上，不同收入群體的房價收入比差距很大，而且有越來越大的趨勢。本文根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》提供的城鎮(zhèn)居民收入分組資料，計算出了從最低收入戶到最高收入戶共七個組的房價收入比，如表2所示。
表2 2000-2005年我國不同收入群體的房價收入比
注：2003年統(tǒng)計年鑒沒有公布2002年居民收入分組數(shù)據(jù)。
分析表2可以得出以下結(jié)論：
1.我國最低收入戶的房價收入比很大，2005年達到了22.69，是全國平均水平的3.35倍。低收入戶的房價收入比也較大，2005年達到14.74，是全國平均水平的2倍多。
2.我國最高收入戶的房價收入比很小，2005年只有2.45，是全國平均水平的36%。高收入戶的房價收入比也很小，2005年只有4.1，是全國平均水平的60.5%。
3.我國最高收入戶和最低收入戶的房價收入比差距很大，2005年二者的差距達到了20.24，最低收入戶房價收入比是最高收入戶的9.3倍。
4.我國最高收入戶和最低收入戶房價收入比的差距在加速擴大，2000年最低收入戶房價收入比是最高收入戶的5倍，2001年擴大到5.4倍，2003年擴大到8.5倍，2004年又擴大到8.9倍，2005年進一步擴大到9.3倍。
5.我國中等收入以下家庭的房價收入比呈現(xiàn)不斷增加的趨勢，而高收入以上家庭的房價收入比呈現(xiàn)不斷下降的趨勢。尤其是，最低收入戶的房價收入比上升速度較快，與我國平均房價收入比的走勢嚴重背離。
需要說明的是，由于沒有人均住房面積的分組數(shù)據(jù)，以上數(shù)值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面積要小于全國平均水平，其房價收入比可能會小于本文的計算值；而高收入家庭的人均住房面積要大于全國平均水平，其房價收入比可能會高于本文的計算值。但是，由于高收入家庭的真實收入水平要大大高于統(tǒng)計水平，其真實的房價收入比應(yīng)該低于本文的計算值。因此，即使考慮人均住房面積差異這一因素，“我國不同收入群體房價收入比差距很大，而且有越來越大的趨勢”這一結(jié)論也仍然成立。
四、我國房價收入比社會差距的國際比較
從國際比較來看，我國不同收入群體的房價收入比差距也是較大的，而且低收入家庭的房價收入比也是較高的。
根據(jù)聯(lián)合國《世界發(fā)展報告1999/2000》提供的1998年世界上96個地區(qū)（國家）房價收入比資料進行的分組測算：家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的地區(qū)（國家），房價收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000-3999美元之間（中等收入戶）的地區(qū)（國家），房價收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的地區(qū)（國家），房價收入比平均數(shù)為5.6。如表3所示。
表3 1998年世界96地區(qū)（國家）房價收入比按家庭收入分組
2005年，我國最低收入戶家庭收入為9998元，按當年中間價平均匯率（1美元等于8.1917元人民幣）計算，約合1220美元，屬于表3中的1000-1999美元組；中等收入戶家庭收入為29265元，按當年平均匯率計算，約合3570美元，屬于表3中的3000-3999組；最高收入戶家庭收入為92463元，按當年平均匯率計算，約合11290美元，屬于表3中的10000以上組。但2005年，我國最低收入戶房價收入比是22.69，是同組國際平均水平(9.7)的2.3倍；中等收入戶房價收入比是7.75，是同組國際平均水平(9)的86%；最高收入戶房價收入比是2.45，只有同組國際平均水平(5.6)的44%。
從96個地區(qū)（國家）的平均水平來看，高收入家庭的房價收入比總體上也低于低收入家庭，但差距要比我國小很多。2005年，我國最高和最低收入戶房價收入比差距是20.24，而國際同等差距只有4.1，只有我國的20%。
綜上分析，我國房價收入比的總體水平不高，也與國際平均水平接近；但是我國不同收入群體的房價收入比差距很大，最低收入群體的房價收入比比同等國際平均水平高出很多，中等收入群體的房價收入比與同等國際平均水平接近，而高收入群體的房價收入比要小于同等國際平均水平。這再次說明，我國住房問題的核心是結(jié)構(gòu)問題，是社會差距問題。而理論和實踐都證明，在市場經(jīng)濟條件下，低收入家庭不太可能通過提高家庭收入來顯著提高購房能力。因此，住房社會差距的調(diào)節(jié)需要政府發(fā)揮作用。
五、我國房地產(chǎn)政策調(diào)整的方向
上述分析結(jié)論表明，我國政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策有必要從“一刀切”向分類管理轉(zhuǎn)變：對低收入家庭，主要通過公共財政政策，提供廉租房；對中低收入家庭，主要通過政策性住房金融來滿足其基本住房需求；對中高收入家庭，則完全通過市場方式來滿足其住房需求，政府主要通過貨幣政策來調(diào)節(jié)市場的過度波動。同時，政府還有必要保持廉租房政策和住房金融政策的穩(wěn)定性，確保低收入家庭不會受到房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，中低收入家庭較少收到影響。
由于2020年和諧社會要基本形成，鑒于我國住房社會差距巨大的現(xiàn)狀，必須在2010年以前遏制房價收入比差距繼續(xù)擴大的趨勢。對各級政府而言，可謂是任重但不能道遠。當前，應(yīng)主要做好兩項工作：
一是大力加強廉租房建設(shè)，完善相關(guān)制度。首先要將“建設(shè)廉租房、滿足低收入家庭基本住房需求”作為各級地方政府的重要責(zé)任，列入政績考核范圍，徹底改變廉租房嚴重缺乏的局面；其次要制定統(tǒng)一的制度，規(guī)范各地廉租房的出租對象、出租程序、出租期限、資金保障等具體問題，增加出租工作的透明度，并對官員的違規(guī)行為建立罰則。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建設(shè)廉租房，應(yīng)鼓勵政府通過市場化購買、租賃等方式獲取房源，既減少政府官員的尋租空間，也活躍房地產(chǎn)二級市場。廉租房的出租對象應(yīng)限定在特定范圍，并以民政部門的低保戶等為重點。廉租房的出租、管理等工作，應(yīng)下放到城市的街道辦事處，盡量減少信息不對稱。
二是加快住房公積金向政策性住房金融轉(zhuǎn)變。住房公積金兼具融資和補貼功能，是一種典型的政策性金融工具，但它現(xiàn)在歸建設(shè)主管部門管理，各地市場分割，遠遠沒有發(fā)揮出其應(yīng)有的功能，應(yīng)加快改革，使其成為真正的政策性金融工具。改革的主要工作包括：將各省級住房公積金管理中心（機構(gòu)）由行政管理部門改造成住房金融銀行；將住房金融銀行及其業(yè)務(wù)納入銀監(jiān)會的統(tǒng)一監(jiān)管體系；允許不同住房金融銀行異地開展業(yè)務(wù)，允許企業(yè)或個人自由選擇交納機構(gòu)，增強住房公積金市場的競爭性；完善公積金歸集政策，實現(xiàn)對低收入職工繳存住房公積金最低限額、對高收入職工最高限額政策，支持中低收入家庭購買或租賃住房；建立住房公積金貸款擔保制度，防范住房公積金貸款風(fēng)險；完善政府對住房金融銀行的財政和稅收支持體系，建立政府對住房金融銀行的考核體系。
（作者單位：國務(wù)院發(fā)展研究中心信息中心）
【打印】【糾錯】【求是論壇】【網(wǎng)站聲明】 網(wǎng)站編輯：張盼
