6、辦理住房按揭貸款需要準(zhǔn)備什么資料？
1、申請(qǐng)人和配偶的身份證、戶(hù)口原件及復(fù)印件、結(jié)婚證或單身證明。
2、購(gòu)房協(xié)議書(shū)正本。
3、房?jī)r(jià)預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份。
4、申請(qǐng)人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等，包括工資單、個(gè)人所得稅納稅單、單位開(kāi)具的收入證明、銀行存單等。
5、開(kāi)發(fā)商的收款賬號(hào)1份。
7、辦理住房按揭貸款的手續(xù)和程序是什么？
首先，請(qǐng)到銀行了解相關(guān)情況。并辦理相關(guān)帶齊以上的資料申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。
然后接受銀行對(duì)您的審查，并確定貸款額度。
接下來(lái)就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險(xiǎn)。辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記和公證。
最后剩下的就是銀行發(fā)放貸款，借貸人每月還款和還清本息后的注銷(xiāo)登記。
經(jīng)過(guò)以上手續(xù)及流程，您就可以通過(guò)按揭得到新房子了。
8、辦理住房按揭貸款必須本人辦理嗎？
按揭手續(xù)辦理均需要本人到場(chǎng)簽字，已婚則需要夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)簽字；如果不能到場(chǎng)的，則需要到公證處去辦公證委托，公證委托書(shū)原件需要兩份。所以請(qǐng)務(wù)必安排好自己的時(shí)間屆時(shí)到場(chǎng)，或提前到公證處公證。
9、如果之前有過(guò)不良信用記錄，還可以辦理住房按揭貸款嗎？
如果您之前貸款有過(guò)逾期的情況請(qǐng)務(wù)必先付清逾期欠款，并請(qǐng)前貸款銀行出據(jù)欠款結(jié)清證明并蓋銀行鮮章，否則本次貸款銀行會(huì)懷疑您的信用記錄，并不予受理。所以，個(gè)人的信用記錄非常重要，請(qǐng)大家一定注意不要逾期還款。
10、不良征信記錄出現(xiàn)之后，如何才能辦理按揭貸款？
國(guó)務(wù)院法制辦公布的《條例》中，首度提及“負(fù)面記錄保留期”問(wèn)題：“征信機(jī)構(gòu)不得披露、使用自不良信用行為或事件終止之日起已超過(guò)5年的個(gè)人不良信用記錄?！?br>
相關(guān)銀行人士解釋?zhuān)@一條款的大致意思可以理解為：個(gè)人一旦終止不良信用行為，即不再發(fā)生信用卡、房貸逾期還款等不良信用行為，5年后銀行將不得再以之前個(gè)人征信記錄中的負(fù)面信息為由，拒絕提供辦卡、放貸等金融服務(wù)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，個(gè)人征信記錄中的負(fù)面信息最多只會(huì)保留5年。
有銀行人士認(rèn)為，5年期間比較切合實(shí)際。如果保留期太短，不足以對(duì)失信行為起到較好的警示作用。但對(duì)于那些并非主觀意愿導(dǎo)致的失信行為，又顯得有些嚴(yán)厲。
據(jù)悉，2006年1月，央行組建了全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。只要是在銀行辦過(guò)卡、貸過(guò)款，都會(huì)自動(dòng)在該系統(tǒng)中生成一份屬于自己的“信用報(bào)告”。
“商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)是個(gè)人信用信息的主要提供者和使用者，也是查詢(xún)個(gè)人信用報(bào)告最多的機(jī)構(gòu)。”據(jù)銀行人士介紹，目前各商業(yè)銀行在貸款審核和信用卡審批過(guò)程中，都會(huì)將個(gè)人信用報(bào)告作為一項(xiàng)重要的參考依據(jù)。
“負(fù)面記錄的保留期是從該筆貸款還清之日開(kāi)始計(jì)算，保留一定期限，但這個(gè)期限多長(zhǎng)，沒(méi)有一個(gè)確切說(shuō)法。因此，從數(shù)據(jù)庫(kù)建立開(kāi)始到現(xiàn)在的負(fù)面信息都一直保存著?！币汇y行人士在接受記者采訪時(shí)表示。
11、銀行按揭貸款不放款，是否可以退房?
2009年9月,趙先生與某房產(chǎn)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,約定趙某以總價(jià)款65萬(wàn)(首付15萬(wàn),銀行按揭50萬(wàn))購(gòu)買(mǎi)一套三房的商品房。10月1日,銀行在審批趙某按揭貸款資料時(shí),經(jīng)查詢(xún)得知趙先生存在信用記錄不良情形,且趙先生購(gòu)買(mǎi)的商品房屬于第二套房,于是未予放款?，F(xiàn)趙先生要求房產(chǎn)公司退房。
律師點(diǎn)評(píng):不歸責(zé)房地產(chǎn)和購(gòu)房者原因?qū)е虏荒苜I(mǎi)房，方可退房。作為消費(fèi)者,一個(gè)完全有民事行為的人,要對(duì)自己的行為承擔(dān)法律責(zé)任,因?yàn)閭€(gè)人的信用問(wèn)題而造成不能按揭,退房是沒(méi)有合法理由的,因?yàn)椴豢蓺w責(zé)的原因不能簽訂并不能履行的,可以解除合同,這里面有兩個(gè)解釋,不可歸責(zé)雙方的原因,不是開(kāi)發(fā)商也不是消費(fèi)者,是政府或者銀行的原因,導(dǎo)致這個(gè)合同不能履行,這個(gè)業(yè)主是因?yàn)閭€(gè)人信用問(wèn)題而不能放款,是不能主張要求退房的。
12、按揭買(mǎi)房時(shí)出現(xiàn)糾紛怎么辦？
如今，個(gè)人買(mǎi)房借助銀行貸款、公積金貸款的愈來(lái)愈多。面對(duì)住房從原來(lái)的單位集體買(mǎi)房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人買(mǎi)房后，由于部分購(gòu)房者自我保護(hù)意識(shí)的缺乏、或購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的不足、或少數(shù)開(kāi)發(fā)商的欺騙誤導(dǎo)等，導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房糾紛逐漸增多。據(jù)來(lái)自中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的資料顯示，去年上半年商品房投訴要比1998年同期增長(zhǎng)30.4％。
針對(duì)各種各樣的購(gòu)房糾紛，對(duì)舉債買(mǎi)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，該如何處理呢？
從現(xiàn)狀看，不少按揭購(gòu)房者處置購(gòu)房糾紛的方式是，在與開(kāi)發(fā)商交涉無(wú)果后，往往會(huì)采取停付購(gòu)房款的辦法，以表示不滿(mǎn)，其實(shí)這是一種最不恰當(dāng)?shù)姆绞?，也是一種違約行為。
因?yàn)?，其一，?gòu)房合同與借款合同不是同一個(gè)合同；其二，按揭買(mǎi)房是購(gòu)房者因資金不足、用所購(gòu)房產(chǎn)作抵押向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行根據(jù)貸款人的專(zhuān)門(mén)用途發(fā)放貸款，用于解決購(gòu)房者的資金不足；其三，按揭買(mǎi)房后銀行與購(gòu)房者（借款人）三者間的關(guān)系是一種借貸關(guān)系，借款人應(yīng)按借款合同之規(guī)定按期償還貸款本息，若借款人不履行合同，根據(jù)合同約定，借款人連續(xù)6個(gè)月以上還未還借款的，貸款銀行可視其喪失還款能力并可行使起訴權(quán)，直至處分抵押房屋以?xún)敻端返馁J款本息。
因此，個(gè)人實(shí)施貸款買(mǎi)房后，期間不論是出現(xiàn)購(gòu)房糾紛、還是其他原因，切不可采取拒還或拖欠銀行貸款的方式，否則購(gòu)房者的損失將會(huì)更大。
13、按揭沒(méi)還清如何辦理抵押貸款？
1.確定自己的還款余額,確定了還款余額后,看自己是否能夠還清貸款。
2.落實(shí)評(píng)估價(jià),看評(píng)估值總價(jià)為多少,以及自己實(shí)際需要的資金金額。
3.根據(jù)銀行目前的政策,一般情況下,滿(mǎn)五年的住宅,可以達(dá)到評(píng)估價(jià)的6成左右,不滿(mǎn)五年的住宅可以貸款評(píng)估價(jià)的5.5-6成,同時(shí)需要看客戶(hù)具體的資質(zhì)而定,如果客戶(hù)還款能力較強(qiáng),也可以貸到6成。
4.根據(jù)房產(chǎn)的情況,預(yù)計(jì)貸款額后,可以先不解押還款,而先行進(jìn)行銀行審批,待銀行審批通過(guò)確定了貸款額后,可以進(jìn)行還款解押。
5.待還款解押完成后,從新做抵押,抵押登記完成后銀行可以放款。
14、按揭可以轉(zhuǎn)嗎？什么是轉(zhuǎn)按揭？
按揭可以轉(zhuǎn)。
“轉(zhuǎn)按揭”就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
據(jù)專(zhuān)業(yè)人士介紹：“轉(zhuǎn)按揭”是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡(jiǎn)單說(shuō)就是仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買(mǎi)賣(mài)，該房屋的買(mǎi)方仍繼續(xù)償還賣(mài)方的按揭房款。目前二手房市場(chǎng)存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買(mǎi)方的資信、貸款意愿、月供能力、購(gòu)房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時(shí)，買(mǎi)方可以根據(jù)自身需求申請(qǐng)不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實(shí)際操作中，轉(zhuǎn)按揭都采用為賣(mài)方提前還貸的方式，因此買(mǎi)方的貸款可以和賣(mài)方的未還清貸款不一致。
15、轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)流程是什么？
1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
2、買(mǎi)方、賣(mài)方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》。
3、買(mǎi)方交納房屋價(jià)格30%的首付款(按交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格孰低的原則，一年內(nèi)免評(píng)估，以原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為準(zhǔn))。
4、賣(mài)方的貸款銀行書(shū)面同意提前一次性還款的確認(rèn)函(包括所欠資款本息、還款賬號(hào))。
5、買(mǎi)方據(jù)前述文件及個(gè)人資信文件向貸款銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款(提出貸款申請(qǐng)，律師初審，銀行復(fù)審)。
6、賣(mài)方向買(mǎi)方實(shí)際交付房屋。
7、銀行復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)后放款，向賣(mài)方的銀行劃款。
8、賣(mài)方收到款項(xiàng)后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買(mǎi)方、律師一同辦理過(guò)戶(hù)、并且抵押給買(mǎi)方的貸款銀行。
9、買(mǎi)方的貸款銀行將30%的首付款付給賣(mài)方。
16、轉(zhuǎn)按揭涉及到哪些費(fèi)用？
1、中介公司的代理費(fèi)：①單獨(dú)委托：賣(mài)方1%，買(mǎi)方1.5%；②手拉手：合同金額/收取手續(xù)費(fèi)20萬(wàn)元以下/0.6%，最低800元。20萬(wàn)元～40萬(wàn)元/0.5%最低1200元。40萬(wàn)元以上/0.4%，最低2000元，最高5000元。
2、過(guò)戶(hù)費(fèi)：項(xiàng)目/買(mǎi)方/賣(mài)方契稅/成交價(jià)×1.5%交易手續(xù)費(fèi)/3元/平方米轉(zhuǎn)移登記費(fèi)/80元/戶(hù)地產(chǎn)交易費(fèi)/(成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)-評(píng)估價(jià))×面積×0.9%地產(chǎn)交易費(fèi)：備注：如果交易的房屋沒(méi)有國(guó)土證需要繳納土地收益金
3、評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)格×2%
4、公證費(fèi)：350元
5、保險(xiǎn)費(fèi)：貸款金額×貸款年限×保險(xiǎn)費(fèi)率
6、抵押登記費(fèi)：55元
17、轉(zhuǎn)按揭貸款的額度是多少？
因住房出售申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，貸款額度最高不得超過(guò)該房屋交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)值(以較小者為準(zhǔn))的70%，商用房最高不超過(guò)50%；因房屋贈(zèng)與、繼承等原因申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，轉(zhuǎn)按貸款額度不得超過(guò)原貸款余額。
18、公積金轉(zhuǎn)按揭貸款申辦條件是什么？
凡是正常繳存住房公積金半年以上，具有完全民事行為能力的在職職工，個(gè)人信用良好、有較穩(wěn)定的工作和收入、已辦理了住房公積金貸款或者商業(yè)銀行住房貸款并且能夠按時(shí)償還貸款本息的，可以申請(qǐng)辦理住房公積金轉(zhuǎn)按揭貸款。
19、公積金轉(zhuǎn)按揭貸款額度、期限、利率分別是什么？
轉(zhuǎn)公積金貸款金額不得高于原商業(yè)貸款余額(取千元以上整數(shù))，且最高貸款額度不超過(guò)現(xiàn)行規(guī)定的貸款限額，最高貸款比例不得超過(guò)該房屋原購(gòu)房合同總價(jià)或該房屋現(xiàn)實(shí)交易價(jià)格的70%，且不超過(guò)該房屋評(píng)估價(jià)值的60%，上述四項(xiàng)條件中以金額低的為準(zhǔn)。
轉(zhuǎn)公積金貸款審批額度與原住房貸款余額的差額部分，由轉(zhuǎn)按揭借款人用自有資金結(jié)清。
轉(zhuǎn)公積金貸款的期限，不得超過(guò)原商業(yè)銀行住房貸款的剩余年限及房屋的剩余使用年限，同時(shí)不得長(zhǎng)于轉(zhuǎn)按揭借款人距法定退休年齡的剩余年限。
住房公積金轉(zhuǎn)按揭貸款利率，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
20、二手房買(mǎi)賣(mài)怎么辦理轉(zhuǎn)按揭貸款？
買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并事先確認(rèn)買(mǎi)方有無(wú)還貸能力。在銀行同意買(mǎi)方貸款的情況下，選擇申請(qǐng)同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注：賣(mài)方還貸不滿(mǎn)一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿(mǎn)一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)用(銀行正常放款時(shí)間為過(guò)戶(hù)后三個(gè)工作日內(nèi))。銀行通常都會(huì)指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買(mǎi)方放完貸款后，如果發(fā)生賣(mài)方違約或者買(mǎi)方違約，導(dǎo)致該房屋無(wú)法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費(fèi)用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時(shí)，賣(mài)方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售承諾書(shū)，而買(mǎi)方需向銀行出具擔(dān)保委托書(shū)。
在轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)通過(guò)銀行審核后(審核通常需要5個(gè)工作日)，且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買(mǎi)方申請(qǐng)貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣(mài)方辦理注銷(xiāo)抵押登記事項(xiàng)。辦理完結(jié)注銷(xiāo)抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門(mén)過(guò)戶(hù)。最后，由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)后交給買(mǎi)方。
21、轉(zhuǎn)按揭貸款與普通的二手房按揭貸款有什么不同？
普通的二手房按揭貸款，銀行一般都是在房產(chǎn)辦理完過(guò)戶(hù)之后才放貸給賣(mài)主以支付買(mǎi)方的購(gòu)房款。但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于賣(mài)方的房屋仍處在抵押期間，無(wú)法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清賣(mài)方的第一筆貸款，解除抵押、取得房產(chǎn)證明后，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。因此轉(zhuǎn)按揭涉及的法律關(guān)系非常復(fù)雜，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)都很大。
22、在轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中容易出現(xiàn)什么問(wèn)題？
（1）賣(mài)方的按揭貸款變更成買(mǎi)方、或買(mǎi)方為賣(mài)方提前還清貸款后，過(guò)戶(hù)無(wú)法正常進(jìn)行
（2）買(mǎi)方的貸款申請(qǐng)難以滿(mǎn)足轉(zhuǎn)按揭中賣(mài)方提前還貸資金的需求，從而導(dǎo)致操作受阻
?。?）由于買(mǎi)方或提供擔(dān)保的中介資信不夠，銀行拒絕提前放貸，導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭無(wú)法進(jìn)行
?。?）中介在得到銀行的貸款后并不及時(shí)為賣(mài)方提前還貸、私自占用，甚至卷款潛逃，使買(mǎi)方、賣(mài)方承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
（5）交易完成后買(mǎi)方無(wú)法順利拿到房產(chǎn)證。
（6）交易完成后賣(mài)方無(wú)法順利拿到剩余房款。
23、個(gè)人住房按揭貸款提前還請(qǐng)要注意什么？
專(zhuān)家建議要從以下四個(gè)方面做起：
要提前預(yù)約、做好前期準(zhǔn)、提前還房款后不要忘記退保以及解除抵押。
1、提前還貸需預(yù)約。要辦理提前還貸手續(xù)，銀行一般要求借款人提前15個(gè)工作日左右提交書(shū)面或電話(huà)申請(qǐng)，銀行接到借款人提前還貸申請(qǐng)后要審批，申批也需要一定的時(shí)日。此外，各家銀行對(duì)于提前
還貸的要求也有所不同，比如有的銀行規(guī)定提前還貸要是1萬(wàn)的整數(shù)倍，有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金等。所以需要提前還貸的房貸者，更要仔細(xì)核對(duì)各家銀行的政策后再做打算。
2、提前還貸需準(zhǔn)備。借款人如果要提前還貸的話(huà)，一般要在電話(huà)或書(shū)面申請(qǐng)后，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。如果是結(jié)清全部尾款的借款人，在銀行計(jì)算出剩余貸款額后，便于
借款人存入足夠的錢(qián)來(lái)提前還貸。如果是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的客戶(hù)和業(yè)主，最好還要找專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)做委托公證，以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后客戶(hù)不買(mǎi)或是客戶(hù)用首付幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
3、提前還貸勿忘退保。貸款人提前結(jié)清全部尾款后，銀行會(huì)出具結(jié)清證明，借款人攜帶銀行開(kāi)具的貸款結(jié)清證明原件、原保單的正副本和發(fā)票，打電話(huà)給相關(guān)保險(xiǎn)公司，預(yù)約退保即可?！皞ゼ伟步荨?br>
提醒借款人，部分保險(xiǎn)公司的電話(huà)和工作地點(diǎn)可能會(huì)有變動(dòng)，在退保之前最好電話(huà)預(yù)約，以免耽誤時(shí)間。不過(guò)需要注意的是，如果購(gòu)房者沒(méi)有一次性結(jié)清剩余貸款，是不能要求退保的。
4、解抵押不可忽視。借款人在辦理貸款時(shí)，銀行都會(huì)辦理抵押登記。客戶(hù)如果結(jié)清貸款的話(huà)，一定不要忘記去解抵押這個(gè)環(huán)節(jié)。目前，有的銀行會(huì)自己去解抵押，解抵押后需借款人自己去銀行拿回房本原件。如果不是銀行自己去解抵押的話(huà)，借款人作為受托人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去各區(qū)建委自行辦理解抵押。
24、個(gè)人住房按揭貸款如何注銷(xiāo)？
一、申請(qǐng)登記程序：
申請(qǐng)——提交資料(二樓受理窗口)——審核——注銷(xiāo)簽發(fā)
二、注銷(xiāo)登記提交資料：
1、房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷(xiāo)申請(qǐng)表
2、申請(qǐng)人身份證件復(fù)印件（查驗(yàn)原件）
3、商品房買(mǎi)賣(mài)契約(乙方正本)
4、房地產(chǎn)抵押合同
5、借款合同（主債合同）、
6、按揭注銷(xiāo)申請(qǐng)
備注：
1、抵押人涉及委托的，提交委托書(shū)及受托人身份證復(fù)印件(查驗(yàn)原件)
三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi)
四、工作時(shí)限：當(dāng)日辦結(jié)
25、房貸還完了房貸險(xiǎn)如何處置？
早在幾年前，購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)是購(gòu)房者辦理房貸時(shí)不可缺少的一環(huán)。房貸險(xiǎn)全稱(chēng)為“個(gè)人住房抵押綜合保險(xiǎn)”或“個(gè)人抵押貸款房屋綜合保險(xiǎn)”，是購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行為防范房貸風(fēng)險(xiǎn)要求貸款人必須購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)的房貸險(xiǎn)主要保障因天災(zāi)人禍導(dǎo)致的房屋本身的損失，獲得賠付的幾率很小，而且受益人是銀行，即使房屋在還貸過(guò)程中出了什么意外，保險(xiǎn)公司也是賠付給銀行，而不是掏錢(qián)的買(mǎi)房人。由于上述原因，房貸險(xiǎn)遭到大多數(shù)貸款購(gòu)房者的強(qiáng)烈抵制。
2006年初，出于競(jìng)爭(zhēng)需要，工行、交行等銀行率先取消強(qiáng)制房貸險(xiǎn)，其他銀行也爭(zhēng)相效仿。到了2007年，商業(yè)銀行全部取消了強(qiáng)制房貸險(xiǎn)，轉(zhuǎn)而讓貸款人自愿購(gòu)買(mǎi)。自從取消強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)后，幾乎就沒(méi)有市民購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)了。但是前幾年買(mǎi)過(guò)房貸險(xiǎn)的購(gòu)房者現(xiàn)在面臨著新的問(wèn)題。
市民王先生5年前貸款買(mǎi)了一套商品房，并按照銀行要求購(gòu)買(mǎi)了保額30萬(wàn)元的房貸險(xiǎn)，一次性繳納保費(fèi)3000元，期限為20年。最近，王先生提前還清了貸款，但對(duì)于手中的房貸險(xiǎn)保單，王先生卻不知該如何處理。
太平洋財(cái)險(xiǎn)公司相關(guān)人員表示，有多種處理方式可供王先生選擇：一、直接退保。房貸險(xiǎn)退保除了扣除承保期間的保費(fèi)外，還將扣除一定比例的手續(xù)費(fèi)或違約金；二、更改受益人。當(dāng)房貸提前還清的那一刻起，房貸險(xiǎn)的受益人就可以變更了?？梢愿姆抠J險(xiǎn)受益人為房主自己，把房貸險(xiǎn)作為家財(cái)險(xiǎn)來(lái)使用；三、轉(zhuǎn)保普通家財(cái)險(xiǎn)。一些保險(xiǎn)公司為了“勸退”前來(lái)退保的客戶(hù)，紛紛推出了針對(duì)房貸險(xiǎn)轉(zhuǎn)保業(yè)務(wù)的產(chǎn)品套餐，相比退保后再投保同類(lèi)的家財(cái)險(xiǎn)，保費(fèi)大約可以節(jié)省30%左右。
26：按揭買(mǎi)房什么時(shí)候能拿到房產(chǎn)證？
按揭就是以你所購(gòu)房屋為抵押的貸款購(gòu)房，只有在清償了全部貸款后，房產(chǎn)證才能給你;在未清償貸款前，房產(chǎn)證是作為抵押物存放在銀行的。
27、二手房首付新規(guī)定 按揭買(mǎi)房"八大注意"貸款無(wú)憂(yōu)
在二手房貸款人群占主力軍的當(dāng)下，金融理財(cái)師給借款人指出申請(qǐng)二手房貸款時(shí)的“八大注意事項(xiàng)”：
注意事項(xiàng)一：評(píng)估價(jià)與最高貸款額
在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行一般會(huì)先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值一般會(huì)低于其市值。銀行在放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。
注意事項(xiàng)二：竣工年代與貸款年限
理財(cái)師王文斌介紹，房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實(shí)銀行在審批貸款過(guò)程中，通常會(huì)把竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長(zhǎng)為20年(即35-15)。
注意事項(xiàng)三：貸款成數(shù)和利率
目前各銀行對(duì)二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對(duì)于公積金貸款的政策是無(wú)論之前是否使用過(guò)商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來(lái)執(zhí)行，但王文斌提醒廣大借款人，如果之前曾使用過(guò)公積金貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)需結(jié)清后方可使用。
注意事項(xiàng)四：還款方式的選擇
理財(cái)師王文斌指出，現(xiàn)在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對(duì)是不同的客戶(hù)推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層；等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對(duì)于前者更能節(jié)省利息；雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。王文斌提醒借款人，不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供不能超過(guò)家庭收入的50%為宜。
注意事項(xiàng)五：貸款銀行的選擇
現(xiàn)在武漢市內(nèi)的商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇的常見(jiàn)的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來(lái)選擇，當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。
注意事項(xiàng)六：收入證明與還款能力
銀行在批貸時(shí)，會(huì)要求借款人提供能證明其還款能力的證明，就是我們常說(shuō)的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開(kāi)具的收入狀況的證明，如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開(kāi)具收入證明來(lái)申請(qǐng)貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會(huì)作參考的。
注意事項(xiàng)七：借款人自身相關(guān)情況
個(gè)人征信：對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)個(gè)人征信紀(jì)錄非常重要，因?yàn)槟壳把胄姓餍畔到y(tǒng)是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個(gè)人信用的情況直接影響銀行對(duì)借款人還款能力的評(píng)估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類(lèi)貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細(xì)節(jié)，雖然信用卡多數(shù)為小額消費(fèi)，但是否按時(shí)還款直接反映了個(gè)人的信用良好與否，在這里王文斌提醒廣大借款人，信用卡消費(fèi)后一定要按時(shí)還款。
借款人年齡：目前銀行對(duì)借款人年齡一般的規(guī)定是不超過(guò)65歲。舉例來(lái)說(shuō)：若借款人現(xiàn)已45歲，那么最長(zhǎng)借款年限為65減45為20年。
注意事項(xiàng)八：申請(qǐng)貸款到放貸周期
購(gòu)房人申請(qǐng)貸款的過(guò)程需要經(jīng)過(guò)很多機(jī)構(gòu)(包括：評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、銀行等)的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶(hù)選定相應(yīng)的擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)，通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的話(huà)銀行一般從買(mǎi)賣(mài)雙方辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)起3-4個(gè)工作日將房款給業(yè)主。加上之前的的評(píng)估和銀行審批時(shí)間，一般最快的話(huà)7個(gè)工作日就可以辦理完成。在此，王文斌提醒廣大借款人，在全過(guò)程中一定要配合各個(gè)機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人資料的準(zhǔn)備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在最快的時(shí)間內(nèi)辦理完全部手續(xù)。
希望通過(guò)以上八點(diǎn)注意事項(xiàng)能對(duì)近期準(zhǔn)備貸款購(gòu)房的朋友們有所幫助，能夠淘得如意好房。
