《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》明年1月1日起施行，省人大常委會(huì)昨日召開新聞發(fā)布會(huì)進(jìn)行解讀
反對(duì)者不超過三分之一 可使用物業(yè)維修資金
異議表決方式將提高使用維修資金的決策效率?！ C供圖
長(zhǎng)沙晚報(bào)記者 彭瑋蔚
7月19日，省十三屆人大常委會(huì)第五次會(huì)議表決通過了《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），并將于明年1月1日起施行?！稐l例》聚焦物業(yè)管理矛盾最集中、社會(huì)關(guān)注度最高的內(nèi)容，以期對(duì)社區(qū)物業(yè)管理中的“急、難、愁”問題“對(duì)癥下藥”，引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。昨日，省人大常委會(huì)召開新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)《條例》進(jìn)行了權(quán)威解讀。
10名以上業(yè)主可聯(lián)名申請(qǐng)籌備首次業(yè)主大會(huì)
難點(diǎn)1 業(yè)委會(huì)成立難
去年，位于雨花亭的萬(wàn)博匯小區(qū)曾經(jīng)籌備過業(yè)主大會(huì)，但由于多種原因，最終不了了之，小區(qū)業(yè)主委員也沒有成立。在實(shí)際操作中，業(yè)主大會(huì)成立是一件很棘手的事情。
“物業(yè)管理中，最關(guān)鍵的兩大利益主體是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。沒有業(yè)主大會(huì)，業(yè)主們感到自己都是一盤散沙?！笔∪舜蟪Ｎ瘯?huì)環(huán)資委副主任委員石光明表示，目前全省只有30%左右的住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)，而這個(gè)30%左右的小區(qū)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)也沒有全部實(shí)現(xiàn)有效規(guī)范運(yùn)作。業(yè)主自治水平低是湖南物業(yè)管理工作中一個(gè)突出問題，也是此次物業(yè)管理立法要著力解決的主要問題。
路徑
《條例》對(duì)于推動(dòng)這個(gè)問題的解決有明確的規(guī)定。以前召開首次業(yè)主大會(huì)，要求交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積占到建筑物總面積50%以上。《條例》增加了兩種情形，即交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積占到建筑物總面積30%以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時(shí)間滿兩年的；交付使用的戶數(shù)占到總戶數(shù)50%以上的。“具備以上條件之一的，就可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。”石光明說(shuō)。
《條例》明確規(guī)定業(yè)主也可以申請(qǐng)籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請(qǐng)。這就較好地保障了業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的訴求。
物業(yè)維修資金使用可采取異議表決方式
難點(diǎn)2 維修資金使用難
物業(yè)專項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿后專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造所需儲(chǔ)存的資金，被稱為“養(yǎng)老金”。隨著住宅使用年限增長(zhǎng)，動(dòng)用專項(xiàng)維修資金維修、更新及改造房屋共用設(shè)施設(shè)備的需求也在上升，專項(xiàng)維修資金余額不足的問題逐漸暴露，續(xù)籌難的矛盾日益凸顯。不少市民表示，物業(yè)專項(xiàng)維修資金本來(lái)是業(yè)主的錢，但業(yè)主自己使用起來(lái)卻困難重重。
“物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用，關(guān)系到物業(yè)的安全、正常使用和保值增值，是人民群眾普遍關(guān)心的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題?！笔饷髡f(shuō)，為什么難？主要難在使用條件。根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，專項(xiàng)維修資金的使用由業(yè)主大會(huì)決定，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。這就是“雙三分之二”的規(guī)定。
路徑
為解決專項(xiàng)維修資金使用難的問題，《條例》作出了兩項(xiàng)制度設(shè)計(jì)?！搬槍?duì)危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的緊急情況規(guī)定了應(yīng)急使用制度。”石光明說(shuō)?！稐l例》第五十五條規(guī)定可以應(yīng)急使用五種情形：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞等重大安全隱患或者緊急情況；電梯故障；建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)，玻璃幕墻炸裂；其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。“專項(xiàng)維修資金啟動(dòng)應(yīng)急使用的程序不同于一般使用程序，可以不經(jīng)過業(yè)主‘雙三分之二’表決同意，直接申請(qǐng)使用維修資金。但是組織應(yīng)急維修前后仍有相應(yīng)的審核和公示程序，《湖南省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》第二十六至第二十九條作了明確規(guī)定?！笔饷鞅硎?。
同時(shí)，《條例》規(guī)定了異議表決方式。異議表決方式就是把表決規(guī)則須經(jīng)三分之二同意置換成反對(duì)者不超過三分之一的即視為表決通過，以此提高使用維修資金的決策效率?！稐l例》第五十六條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定對(duì)專項(xiàng)維修資金使用采取異議表決方式投票表決?！辈⒃凇稐l例》第五十六條第二款對(duì)采取異議表決方式的具體操作和相關(guān)要求作了規(guī)定。為便于業(yè)主監(jiān)督，《條例》規(guī)定異議表決方式投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料。
車位不得以只售不租為由拒絕出租
難點(diǎn)3 每天回家停車難
因?yàn)樾^(qū)車位緊張，家住陽(yáng)光100小區(qū)的市民陳先生每天回去都要搶車位?！耙话銇?lái)說(shuō)，晚上10時(shí)以后小區(qū)里面就沒有位子了，只能停在馬路邊，既怕被警察抄牌，又擔(dān)心車子的安全?！标愊壬f(shuō)。而在長(zhǎng)沙，這樣的例子并不在少數(shù)。
路徑
《條例》明確，“物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”，并進(jìn)一步規(guī)定“建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人”；規(guī)定“業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫(kù)、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租”，以此來(lái)滿足業(yè)主的多層次需求，最大限度地保障業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)，第五十條第二款重申“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車位，屬于業(yè)主共有”。
同時(shí)，《條例》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)定禁止行為進(jìn)行了明確。針對(duì)業(yè)主反映強(qiáng)烈的犬只擾民、犬只傷人問題，條例還專設(shè)一條規(guī)定對(duì)犬只管理進(jìn)行了規(guī)范，業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，應(yīng)當(dāng)依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得損害他人的合法權(quán)益。
不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
難點(diǎn)4：物業(yè)與業(yè)主權(quán)利義務(wù)協(xié)調(diào)難
家住城南的市民周小姐表示，他們從2015年入住小區(qū)，對(duì)小區(qū)管理很不滿意，曾就小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境差向物業(yè)反映，但物業(yè)未能處理。去年3月，她家被盜，損失1萬(wàn)余元，案件至今未破。物業(yè)公司也沒有一個(gè)說(shuō)法，所以她家拒繳物業(yè)管理費(fèi)。如今，因物業(yè)公司服務(wù)不到位，導(dǎo)致業(yè)主不愿交納物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
路徑
《條例》明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公示義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)方式，不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費(fèi)用；約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的漲價(jià)行為。物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。
《條例》規(guī)定了相應(yīng)的督促機(jī)制。規(guī)定業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；還規(guī)定業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交。
《條例》規(guī)定，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，可以向業(yè)主委員會(huì)反映，向縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門投訴。也可以申請(qǐng)人民調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同不符合約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，還應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
星城夜談
打好業(yè)主自治這張牌
袁云才
反對(duì)者不超過三分之一，就可以使用物業(yè)維修資金，這是本次通過的《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》中最抓人眼球的亮點(diǎn)之一。這種異議表決方式，把表決規(guī)則須經(jīng)三分之二同意置換成反對(duì)者不超過三分之一的即視為表決通過，是一種管理上的創(chuàng)新。它不僅提高了使用維修資金的決策效率，而且更利于調(diào)動(dòng)業(yè)主參與小區(qū)管理的主動(dòng)性和積極性。
以往對(duì)使用維修資金進(jìn)行表決時(shí)，總有一小部分業(yè)主抱著無(wú)所謂的態(tài)度，有的干脆棄權(quán)，要征集到占建筑面積及業(yè)主總數(shù)三分之二以上的“贊成票”并非易事。但實(shí)際上，很多棄權(quán)者并不一定是反對(duì)，而是因?yàn)橹魅宋桃庾R(shí)不夠，或者對(duì)于該筆維修資金的確切用途及使用必要性并不十分清楚。而今以統(tǒng)計(jì)“反對(duì)票”的方式進(jìn)行表決，勢(shì)必促使業(yè)主們深入地了解表決內(nèi)容，進(jìn)一步增強(qiáng)業(yè)主自治意識(shí)，使維修資金及時(shí)用在刀刃上。
細(xì)讀該《條例》，有很多規(guī)定是利于激發(fā)業(yè)主自治、維護(hù)業(yè)主權(quán)益的。比如，10名以上業(yè)主可聯(lián)名申請(qǐng)籌備首次業(yè)主大會(huì)，門檻很低，使一盤散沙的新業(yè)主們能在短時(shí)間內(nèi)找到“娘家”，產(chǎn)生“主心骨”；“建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人”，從制度上防范炒作、投機(jī)行為，利于緩解業(yè)主停車難的問題?？傊?，打好業(yè)主自治這張牌，是解決物業(yè)管理中“急、難、愁”問題的關(guān)鍵所在。
