國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知
國稅發(fā)〔2006〕187號
成文日期：2007-01-16
注：文件通讀后的總體印象，明確了土地增值稅清算的時間和空間“底線”，一方面使稅務(wù)機關(guān)在征收這一稅種時更有操作性，另一方面，也規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)，有利于公平房地產(chǎn)企業(yè)稅負。
（1）國家對房地產(chǎn)調(diào)控再出重拳。土地增值稅自1993年稅制改革推出后，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟一度不景氣，一起沒有正式征收。從2003年起，國家逐步對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收調(diào)控，國內(nèi)各個地區(qū)對土地增值稅基本上是要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品戶收入1%～3%的比例進行預(yù)征，而部分地區(qū)則尚未開始預(yù)征。由于細化了清算辦法，以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強，標志著房地產(chǎn)開發(fā)項目全面迎來“清算”時代。
（2）土地增值稅清算條件發(fā)生了本質(zhì)的變化。以往土地增值稅清算一般以開發(fā)項目公司注銷稅務(wù)登記為清算點。換句話說，只要開發(fā)公司不注銷，公司就有可能長期不進行土地增值稅的清算。而目前，只要單個開發(fā)項目符合清算條件，就必須清算土地增值稅。顯然，中央政府要求嚴格執(zhí)行土地增值稅征收的態(tài)度是相當明確的。
（3）國家稅務(wù)總局下發(fā)此次通知，意味著國家對2007年房地產(chǎn)市場的調(diào)控還將繼續(xù)。對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收調(diào)控，從出臺的一系列文件來看，如國稅發(fā)［2003］83號、國稅發(fā)［2003］89號、財稅［2006］21號、國稅發(fā)［2006］31號、財稅［2006］162號、財稅［2006］168號等，政府試圖將過去沒有完善的房地產(chǎn)稅收體系進行恢復(fù)和完善。
（4）繼連續(xù)幾年被國家稅務(wù)總局作為稅收專項檢查的重點行業(yè)之一后，2007年房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的清算工作預(yù)計還有可能被作為檢查重點，敬請房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注相關(guān)稅收文件變化，及時和稅務(wù)機關(guān)進行政策溝通，減少納稅風(fēng)險。
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏回族自治區(qū)國家稅務(wù)局：
為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
注：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，應(yīng)當繳納土地增值稅。
由于此前對房地產(chǎn)開發(fā)成本（即扣除項目）的具體操作方法不詳，且《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。所以目前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征。
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
注：土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，避免房地產(chǎn)開發(fā)商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值稅，以達到少繳或不繳稅款的目的。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
注：《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，可免征土地增值稅。
《土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”和財稅［1999］210號文件《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國辦發(fā)［2005］26號文件《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。
結(jié)合財稅［2006］21號文件《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第一條的規(guī)定，在2006年3月2日之前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不應(yīng)再做追溯調(diào)整。
二、土地增值稅的清算條件
（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
注：對納稅人應(yīng)當自行進行土地增值稅清算的情形作出了明確規(guī)定。《土地增值稅暫行條例》明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計扣除20%，但在稅務(wù)實踐中，第1種情形是符合規(guī)定的，第3種是不符合規(guī)定的，但第2種情形納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，是否也適用于加計扣除規(guī)定，或者未竣工決算房地產(chǎn)的完工程度是影響其加計扣除項的重要因素，有待在各省具體的清算管理辦法中進一步明確。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
注：對稅務(wù)機關(guān)可以強制要求納稅人進行開發(fā)項目土地增值稅清算的情形作了明確規(guī)定，并賦予了省級地稅機關(guān)一定的自由裁量權(quán)。是對財稅［2006］21號文件《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第三條規(guī)定“關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題”的清算條件的有效補充。
三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
注：結(jié)合國稅發(fā)［2006］31號文件《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》第六條 “關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題”的規(guī)定，對視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品收入確認方法和順序進行了明確，保持了企業(yè)所得稅和土地增值稅在收入確認方面政策上的統(tǒng)一性和有效銜接。明確了開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的視同銷售行為應(yīng)及時確認收入，清算土地增值稅；對未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的視同銷售行為不征收土地增值稅，但相關(guān)的成本、費用要分別核算，不能在應(yīng)稅土地增值額中扣除。
四、土地增值稅的扣除項目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
注：《土地增值稅暫行條例》第六條及期實施細則第七條是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的具體規(guī)定，主要是取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人可加計扣除20%等。納稅人提供的扣除項目必須是真實、合法的有效憑據(jù)。援引國稅發(fā)［2000］84號《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三條規(guī)定：納稅人申報的扣除要真實、合法。真實是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實際發(fā)生的適當憑據(jù)；合法是指符合國家稅收規(guī)定，其他法規(guī)規(guī)定與稅收法規(guī)規(guī)定不一致的，以稅收法規(guī)規(guī)定為準。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。
注：按《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)主要包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。因為土地征用及拆遷補償費、公共配套設(shè)施費都是由政府部門征收，使用的都是行政事業(yè)性收費專用票據(jù)，是要納入政府財政預(yù)算的，在票據(jù)扣除方面，納稅人不可能取得虛開票據(jù)。而另外四項房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則有可能利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或通過其他途徑，進行所謂的納稅籌劃，取得一些形式上合法的票據(jù)，虛增成本，來偷逃企業(yè)所得稅和土地增值稅。在中國稅務(wù)報2006年某期中，曾提到過一個典型案例，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對同一個開發(fā)項目多次向不同咨詢公司就項目可行性進行咨詢，在稅前列支了不菲的咨詢費?？偩忠彩强吹竭@一點，迫不得已，出臺此項政策，同時賦予各地省級地稅機關(guān)一定的自由裁量權(quán)，對上述四項房地產(chǎn)開發(fā)成本不實的，可以由稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)匾恍┚唧w指標，核定單位面積扣除標準。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。
注：結(jié)合國稅發(fā)［2006］31號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》第八條第二款第六項、第七項規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的以上公共配套設(shè)施，屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理；出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理。既然以上開發(fā)產(chǎn)品可視為公共配套設(shè)施，就可以列入房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計算土地增值稅時作為扣除項目。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
注：筆者理解，是為了避免房地產(chǎn)企業(yè)利用“毛坯房”和“精裝房”的概念，將精裝房價格分成房產(chǎn)售價和精裝修價格，以逃避營業(yè)稅和土地增值稅。
例如：銷售價值100萬元的房屋，為了達到營銷的目的。房地產(chǎn)公司找裝修公司對房屋進行裝修后對外銷售就是我們稱的“精裝修房”，價格為120萬元。分析：公司以精裝房按120萬元對外銷售，應(yīng)按120萬元交納5％的營業(yè)稅6萬元。裝修公司按20萬元交納3％的營業(yè)稅6000元。合計6.6萬元。將房屋和裝修分開銷售，分開開發(fā)票：房屋100萬元、裝修20萬元。房地產(chǎn)公司應(yīng)交納5萬元的營業(yè)稅。裝修公司還是交納6000元的營業(yè)稅。合計5.6萬元。由于房地產(chǎn)公司將房屋價格提高，導(dǎo)致了開發(fā)商多交納營業(yè)稅1萬元。由于銷售價格的增加，還可能引起土地增值稅的增加，甚至大比例增加，最終造成開發(fā)商實際收益的減少。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
注：共同成本費用，筆者理解是引用了國稅發(fā)［2006］31號文件中“共同成本”的概念，共同成本的會計和稅務(wù)歸集內(nèi)容和直接成本類似，屬于因多個項目同時開發(fā)或者先后滾動開發(fā)而不能分清負擔(dān)對象的部分。
五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料
符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
注：通知明確規(guī)定了納稅人辦理土地增值稅清算的期限，納稅人自行清算的，應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)；稅務(wù)機關(guān)要求清算的，必須在稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)；筆者理解隱含含義，土地增值稅的滯納金加處起始日期的確定應(yīng)按此標準執(zhí)行。
納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；
（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；
（三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。
注：對納稅從辦理土地增值稅清算需要的資料作了更加詳細和可操作的規(guī)定：（1）清算書面申請；（2）土地增值稅申報表；（3）項目竣工決算報表、項目工程合同結(jié)算單；是否應(yīng)提供政府部門或會計師事務(wù)所出具的基建工程項目審核報告。（4）國有土地使用權(quán)出讓合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證；受讓土地使用權(quán)所支付的契稅也應(yīng)歸入取得土地使用權(quán)所支付的款項之中。另外還有一個疑問的地方，假如某公司以評估后的土地使用權(quán)和其他企業(yè)合資成立一個新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，土地使用權(quán)也辦理了過戶手續(xù)，但房地產(chǎn)開發(fā)公司并未實際支付地價款，此時土地增值稅清算時應(yīng)如何認定“取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證”。筆者理解如果投資方按國稅發(fā)［2003］45號、財稅［2006］21號文件的規(guī)定，計算繳納了企業(yè)所得稅和土地增值稅后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則可以按評估值確認取得土地使用權(quán)所支付的金額。（5）銀行貸款利息結(jié)算單；筆者認為如果房地產(chǎn)開發(fā)公司只有一個開發(fā)項目，銀行貸款利息不存在分攤問題，如果存在多個開發(fā)項目，存在利息分攤，應(yīng)按何種比例分攤，以及關(guān)注利息應(yīng)資本化或者損益化的時間確認問題。（6）商品房購銷合同統(tǒng)計表等資料。這是確認房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入完整性的一個重要證據(jù)。稅務(wù)部門應(yīng)加強和房產(chǎn)管理等部門的合作，對商品房的銷售從源頭上進行控管。如山東省地稅局2006年在全省推廣了房地產(chǎn)業(yè)稅收管理軟件，以加強全省房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的控管。
納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
注：國家稅務(wù)總局令［2005］14號《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》第二十三條規(guī)定：注冊稅務(wù)師可承辦下列涉稅鑒證業(yè)務(wù)：（一）企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報的鑒證；（二）企業(yè)稅前彌補虧損和財產(chǎn)損失的鑒證；（三）國家稅務(wù)總局和省稅務(wù)局規(guī)定的其他涉稅鑒證業(yè)務(wù)。國稅函［2006］682號《國家稅務(wù)總局關(guān)于非涉稅中介機構(gòu)從事涉稅鑒證業(yè)務(wù)有關(guān)問題的批復(fù)》的規(guī)定：涉稅鑒證業(yè)務(wù)涉及到國家稅收利益，政策性強，質(zhì)量要求高，對于不具備注冊稅務(wù)師行業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)、未納入注冊稅務(wù)師行業(yè)監(jiān)管的單位和其他中介機構(gòu)一律不得承辦涉稅鑒證業(yè)務(wù)。
在此，國家稅務(wù)總局明確了土地增值稅清算稅款鑒證報告應(yīng)由稅務(wù)中介機構(gòu)（即稅務(wù)師事務(wù)所）出具。
六、土地增值稅清算項目的審核鑒證
稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。
稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。
注：根據(jù)國家稅務(wù)總局令［2005］14號第七條規(guī)定：各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當依法支持注冊稅務(wù)師和稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)，及時提供稅收政策信息和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。對稅務(wù)師事務(wù)所承辦的涉稅服務(wù)業(yè)務(wù)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當受理。對稅務(wù)師事務(wù)所按有關(guān)規(guī)定從事涉稅鑒證業(yè)務(wù)出具的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當承認其涉稅鑒證作用。稅務(wù)師事務(wù)所及注冊稅務(wù)師應(yīng)當對其出具的鑒證報告及其他執(zhí)業(yè)行為承擔(dān)法律責(zé)任。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當加強對稅務(wù)師事務(wù)所及注冊稅務(wù)師的執(zhí)業(yè)情況的監(jiān)督和檢查。
各省級稅務(wù)機關(guān)會在出臺的清算管理辦法中對土地增值稅鑒證報告的具體格式和內(nèi)容作出詳細說明，并對從事土地增值稅鑒證的稅務(wù)中介機構(gòu)的資格認定、工作程序、法律責(zé)任等方面作出明確要求。
七、土地增值稅的核定征收
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
注：根據(jù)《稅收征管法》第35條的有關(guān)規(guī)定，對核定征收土地增值稅的情形作出了詳細規(guī)定。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立規(guī)范的財務(wù)制度，就單個開發(fā)項目準確劃分收入、成本、費用，準確核算扣除項目金額，并按規(guī)定時限自行清算或按稅務(wù)機關(guān)的要求清算，否則可能享受的稅收優(yōu)惠得不到享受。
八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
注：對納稅人銷售或有償轉(zhuǎn)讓清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目應(yīng)如何確定作出了明確規(guī)定。若納稅人某個開發(fā)項目按稅務(wù)機關(guān)的要求進行了土地增值稅清算，由于種種原因，又陸續(xù)發(fā)生了后期開發(fā)支出，譬如納稅人清算后對整個開發(fā)項目的修繕支出、清算時沒有發(fā)票而清算后又取得發(fā)票的實際支出，特別是土地增值率處于適用稅率邊緣時，這部分支出應(yīng)如何計入扣除項目，有待于各省出臺具體的清算管理辦法。
本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。
注：本通知的執(zhí)行日期為2007年2月1日，適用范圍應(yīng)是各種經(jīng)濟性質(zhì)的從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)（包括內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)），各省地稅機關(guān)會在最快的時間內(nèi)出臺適應(yīng)本省實際情況的土地增值稅具體清算管理辦法。筆者理解，對以前各地已清算的土地增值稅不會再追溯調(diào)整，未進行清算的開發(fā)項目則要適用本文件的相關(guān)規(guī)定。
國家稅務(wù)總局
二○○六年十二月二十八日
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