房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，主要包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工結(jié)算四個(gè)階段。
一、項(xiàng)目決策階段成本控制
在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗至關(guān)重要。實(shí)踐證明，一個(gè)高質(zhì)量的投資決策依賴于對(duì)投資環(huán)境的準(zhǔn)確把握,依賴于可研的深度與精度以及理性的投資決策機(jī)制。做好投資決策需要注意以下四個(gè)方面：
1、重視產(chǎn)品定位和銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)。在項(xiàng)目投資決策之前，首先要掌握擬選擇項(xiàng)目所在地的周邊的規(guī)劃情況，對(duì)擬選擇項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位和未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)。合理預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度，這需要有一定的前瞻性。開(kāi)發(fā)公司必須高度重視，只有具有廣闊市場(chǎng)前景的項(xiàng)目才有開(kāi)發(fā)價(jià)值。
2、重視成本因素調(diào)研分析。項(xiàng)目所在地的土地價(jià)格、市政配套條件、地質(zhì)情況、建安成本、主要材料設(shè)備的價(jià)格、當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)環(huán)境等各因素都對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本有較大影響。例如我們開(kāi)發(fā)的某住宅小區(qū)項(xiàng)目，在預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)厥姓こ碳爱?dāng)?shù)亟ㄔO(shè)環(huán)境了解不夠充分，在實(shí)際施工時(shí)強(qiáng)電工程從幺六橋變電站至項(xiàng)目紅線約6公里（經(jīng)由政府門(mén)口、航油管道、園林綠化帶、村莊門(mén)面房等）的路由協(xié)調(diào)費(fèi)約40萬(wàn)元，由于路線長(zhǎng)，協(xié)調(diào)困難，從而造成延期交房引起業(yè)主索賠費(fèi)用約150萬(wàn)元。因此在選擇項(xiàng)目之前，對(duì)上述各成本因素必須進(jìn)行認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，掌握準(zhǔn)確詳實(shí)的第一手資料，才能更有效的控制成本。
3、客觀、準(zhǔn)確地做好項(xiàng)目可行性研究。專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)取得的調(diào)研資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本費(fèi)用估算，分別測(cè)算土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。費(fèi)用測(cè)算采用的標(biāo)準(zhǔn)必須緊密結(jié)合當(dāng)?shù)匦星楹晚?xiàng)目實(shí)際情況，力求客觀準(zhǔn)確。根據(jù)成本費(fèi)用估算和銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)情況，采用銷(xiāo)售利潤(rùn)率或者成本利潤(rùn)率等指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目做出經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和綜合分析，通過(guò)分析得出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論和建議。
4、集體決策，理性投資。公司董事會(huì)依據(jù)上報(bào)的可研材料，廣泛討論、集體決策。在目前不成熟的市場(chǎng)機(jī)制下，決策過(guò)程中既需要投資的理性又需要有一定的前瞻性。
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)決策立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成為工程建設(shè)的關(guān)鍵，在設(shè)計(jì)階段,由于建筑物的平面布置、結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及主要設(shè)備都全部確定,其影響項(xiàng)目成本在90%以上，因此設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的決定性階段，開(kāi)發(fā)公司抓住了設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵,就能取得事半功倍的效果。
1、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。優(yōu)秀的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目盈利的保障。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，要進(jìn)行方案優(yōu)化，應(yīng)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目總體布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、材料和設(shè)備選用等多方面進(jìn)行對(duì)比，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。通過(guò)方案優(yōu)化，做到在滿足使用功能的前提下，盡量節(jié)約投資。
2、加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。要按照批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，用批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。各專(zhuān)業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。實(shí)踐證明，限額設(shè)計(jì)是促進(jìn)設(shè)計(jì)單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計(jì)水平、確保投入產(chǎn)出比最大的有效途徑。
3、加強(qiáng)圖紙審核，控制設(shè)計(jì)變更。開(kāi)發(fā)公司應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位在出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。例如某住宅小區(qū)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)在每個(gè)單元頂層設(shè)計(jì)了一個(gè)弧形鋼筋混凝土飄板，由于本小區(qū)均為12層左右的小高層，從仰視的角度看，人們很難看到這個(gè)造型，經(jīng)過(guò)我提議工程部研究后取消了弧形飄板，不僅此項(xiàng)工程節(jié)約費(fèi)用約250萬(wàn)元，而且還避免了屋面造型給屋面防水帶來(lái)隱患。因此設(shè)計(jì)圖紙的不足或缺陷在出圖前加以克服，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在工程各實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。
三、項(xiàng)目施工階段成本控制
施工階段的成本控制應(yīng)該注意以下四個(gè)方面：
1、認(rèn)真做好招投標(biāo)工作。招投標(biāo)是項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)選擇多家資質(zhì)高、信譽(yù)好、業(yè)績(jī)優(yōu)的施工單位進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，不僅有利于確保工程質(zhì)量和工期，更有利于降低工程成本。對(duì)項(xiàng)目各承包單位的選擇要慎重,因?yàn)槭┕り?duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到開(kāi)發(fā)企業(yè)工程成本控制的成敗，在招標(biāo)過(guò)程中對(duì)承包單位要嚴(yán)格進(jìn)行資格審查，認(rèn)真考察施工企業(yè)的業(yè)績(jī)、資質(zhì)、信譽(yù)和技術(shù)裝備等。在報(bào)價(jià)過(guò)程中，應(yīng)采用實(shí)物工程量清單報(bào)價(jià)方式。首先開(kāi)發(fā)單位必須最大限度做到清單工程量準(zhǔn)確，清單內(nèi)工程特征描述清楚明確；其次招標(biāo)單位對(duì)所有投標(biāo)單位提供明確的工程量，由企業(yè)自主報(bào)價(jià)。這樣就會(huì)使有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)一步完善內(nèi)部管理機(jī)制，將技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為價(jià)格優(yōu)勢(shì)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)確定招投標(biāo)雙方可接受的承包價(jià)格。另外在合同簽訂前，開(kāi)發(fā)單位一定要清標(biāo)，避免投標(biāo)單位不平衡報(bào)價(jià)引起的后續(xù)矛盾。這樣既控制了工程成本，又符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
2、加強(qiáng)合同管理，避免工程索賠。施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進(jìn)行工程建設(shè)、撥付工程價(jià)款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關(guān)。在簽訂承包合同時(shí)，對(duì)于總包合同北京2010新清單規(guī)范要求采用固定單價(jià)合同，這就對(duì)開(kāi)發(fā)單位給出清單工程量的準(zhǔn)確性提出了更高的要求。對(duì)于小型合同工程價(jià)款盡量采用固定總價(jià)，工程價(jià)款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。
3、抓好甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購(gòu)管理。甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購(gòu)價(jià)格是影響工程成本的重要因素。按照所采購(gòu)材料設(shè)備的類(lèi)型、數(shù)量、價(jià)值，能采用公開(kāi)招標(biāo)的一定要公開(kāi)招標(biāo)。對(duì)于一些零散材料、小型設(shè)備也要貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。
4、認(rèn)真做好工程變更、洽商控制。
在施工階段由開(kāi)發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開(kāi)發(fā)單位,應(yīng)建立工程簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職權(quán)、分工,確保簽證的質(zhì)量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確,首先要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性，其次,對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確,簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性,盡量減少簽證發(fā)生。對(duì)于已經(jīng)簽認(rèn)的洽商變更，專(zhuān)業(yè)工程師及預(yù)算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認(rèn)變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情，及時(shí)向市場(chǎng)詢問(wèn)現(xiàn)行價(jià)格。在現(xiàn)行材料價(jià)格全部為市場(chǎng)價(jià)的今天,如果對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格不清楚,就無(wú)法進(jìn)行工程造價(jià)管理。
四、竣工結(jié)算階段成本控制
竣工結(jié)算是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的最后一關(guān)，竣工結(jié)算辦理的認(rèn)真與否直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。施工單位編制的工程結(jié)算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以提高結(jié)算價(jià)的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)公司不但要自己組織造價(jià)工程師參照原招投標(biāo)文件、承發(fā)包合同、圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程索賠文件、材料設(shè)備采購(gòu)價(jià)格、專(zhuān)業(yè)分包合同等，對(duì)施工單位提交的工程結(jié)算書(shū)進(jìn)行全面、認(rèn)真、嚴(yán)格的審核，同時(shí)也要委托資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程造價(jià)咨詢公司對(duì)施工單位提供的工程結(jié)算書(shū)進(jìn)行更專(zhuān)業(yè)、更全面、更嚴(yán)格的審核。對(duì)造價(jià)咨詢公司可以明確以造價(jià)審減額為基數(shù)的獎(jiǎng)勵(lì)制度，以充分提高造價(jià)咨詢公司的積極性，確保結(jié)算質(zhì)量，降低工程成本。
