滿足好戶型六個特性
實用性：是指住宅要實用，大小要適宜，功能要合理，要舒適溫馨，要每個房間都間隔方正，少點“金角銀邊”，謹房多邊角的“鉆石房”出現(xiàn)，真正成為人們居住的港灣。
安全性：是指住宅要具有防盜、防火、抗震和抗御自然災害的能力。
秘密性：還要具有一定的秘密性才會有安全感，因此社交、私人空間應有效分隔。
靈活性：住宅還要有一定的靈活性，以便根據(jù)生活要求靈活改變使用空間，滿足不同對象的生活需要；靈活性的另一體現(xiàn)就是可改性，因為家庭規(guī)模和結構是變化的，生活水平和科技水平也不斷提高，戶型應符合可持續(xù)發(fā)展的原則，用合理的結構體系提供一個大的空間，留下調整與更新的余地。
經(jīng)濟性：住宅還要具有經(jīng)濟性，即面積要緊湊實用，實用率更高，造價更低、以減輕購房者的投資。
藝術性：住宅也應該美觀大方有一定的藝術性，有個性、有特色、有文化品位才能吸引購房者來購買。
空間有效分離
一般一個好的戶型設計應包括六種分離：生理分居、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。
1.生理分居
是指8歲以上子女應該和父母分室居住，15歲以上異性子女應分室居住，兩代夫妻應分室居住，以滿足生理上對居住的要求。
2.功能分區(qū)
是指不同的生活功能就有不同的活動空間：會客要有客廳；睡眠要有臥室；梳洗要有衛(wèi)生間；烹飪要有廚房；存物要有貯藏室；工作要有起居室；入口要有門廳；保姆要有保姆房；想接近大自然要有陽臺等等。一個好的戶型應為居民提供這些必要的使用空間以滿足現(xiàn)代生活需要。
住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個分區(qū)：一是公共活動區(qū)，供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等；二是私密休息區(qū)，供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、書室、保姆房等；三是輔助區(qū)，供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、健身房、陽臺等。
這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設計上，應正確處理這三個功能區(qū)的關系，使之使用合理而不相互干擾。
3.動靜分開
客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室人來人往，活動頻繁，應靠近入戶門設置；衛(wèi)生間也應設在動區(qū)便于使用。而臥室顯然需要最大程度的靜謐，應比較深入。兩者應嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。
4.公私分開
家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無遺。這就不僅要求將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。
5.主次分開
買房通常是人們事業(yè)有成，生活質量邁上臺階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛(wèi)生間，應與父母房略有距離分隔。如工人（保姆）房應與主要家庭成員的房間有所分離。
6.干濕分開
即廚房、衛(wèi)生間等帶水、易臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。
面積恰當尺度適宜
功能空間都應該具有合理的大小尺度和相互關系，它應該通過人體工程學、心理學、建筑學等科學的方法來確定。從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應在12—15平方米之間，較理想的客廳面積在21—30平方米之間，客廳的開間不應小于3.9米，否則會影響您看電視的效果。衛(wèi)生間、廚房、健身房、貯藏室各占4—5平方米，陽臺占5—6平方米。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當前人們生活使用的需求和習慣。例如臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須要設置睡床、床頭柜、衣櫥、化妝臺、電視柜、休息椅等家具，還要有一定的活動空間，所以雙人臥室的開間就不應小于3.6米，面積不應小于12平方米。
除此以外各功能空間的相互關系對使用效果也有很大影響。例如廚房應靠近入口布置，避免買了菜肴穿過客廳很不方便；而衛(wèi)生間則應接近臥室以方便晚間使用；廁所門不應直接開向客廳和餐廳，這樣既不衛(wèi)生又不雅觀。陽臺應該設置在客廳前面，不應該設在臥室前面，因為臥室是私密性空間，而陽臺是開放性空間，曬衣時要穿過臥室影響了臥室的私密性。如果是躍層戶型則主臥室應該設在上層以滿足臥室的私密性要求。為了節(jié)省投資將設備管線集中設置，因而廚房和衛(wèi)生間應盡可能靠近，大套戶型中主臥室最好設置獨用衛(wèi)生間以提高戶型的品位。
健康性因素的合理運用
呼吸、采光、通風是每個人最基本的生理需求，尤其是對占人生近一半時間的家居生活，這些要求是否能被充分滿足，對人的健康有著至關重要的影響。而辨別一個戶型的好壞，健康性因素是否被合理運用也成了一個重要標準。這些因素包括：朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適。
上述要求國家都有嚴格的規(guī)定，但一般的購房者不一定很清楚，而有些戶型也沒有完全按照國家規(guī)定建造，其實是損害了購房者的利益。
每套住宅的臥室和使用面積在10平方米以上的起居室（廳）均應直接采光，且至少應有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。
住宅應有良好的自然通風，即應有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風或相鄰外墻上開窗所形成的轉角通風，對單朝向的套型必須有通風措施。
按照我國的飲食習慣，煎炒烹炸時產(chǎn)生的油煙對人體十分有害，因此廚房應有直接對外的采光、通風窗（包括開向天井的窗）。
衛(wèi)生間應設有直接采光、通風窗?？紤]到建筑平面設計的靈活性和可能性，對無通風窗的衛(wèi)生間規(guī)定應設置屋頂管道，并合理安排進風和排風管道。
還要安排好室外空調機的安裝位置和冷凝水的有組織排放，預留外熱水器和空調器的墻洞，陽臺應有曬衣設施等。
滯銷戶型的設計誤區(qū)
客廳大而不當，對著客廳的門多，無隱蔽空間；
客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗；
客廳視野差，窗不應正對墻面；
客廳的形狀不好或尺度不合理；
入戶無過渡空間；
餐廳面積過小或過大；
主臥室的寬度小于3米或面積過?。?br>戶內交通線長；
衛(wèi)生間距主臥室遠或對著客廳衛(wèi)生間無前室；
四居室的戶型，主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲蓄空間；
功能分區(qū)不合理；
各功能空間面積比例不當；
躍層戶型室內樓梯的位置不當；
衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。
好戶型設計應講究五大原則
消費者在選購房屋時，會從多個方面綜合考慮，其中戶型是衡量房屋優(yōu)劣的較重要因素。戶型設計如何滿足消費者的不同需求，同時又兼顧對科學消費的引導，這是設計師需要做出大量努力來解決的問題。
住宅設計要綜合考慮影響因素
理性的消費者都有這樣一個概念：好戶型比不上好樓盤，選擇一套住房不單只是看它的戶型設計，而是從多方面綜合考慮樓盤條件，這是消費者選擇住房的標準，也應該是設計師設計時的標準。
一般來講，評價一個樓盤主要考慮以下幾大影響因素：
1、區(qū)位條件（包括地理位置、交通、周邊配套等）
2、規(guī)劃布局
3、景觀環(huán)境
4、配套設施
5、戶型設計（包括外立面風格）
6、高舒適度、低能耗
7、價格因素。除了通常意義上的價格高低，也需考慮項目作為投資產(chǎn)品保值、增值潛力對客戶的吸引力。
消費者最終居住的不僅是一套幾室?guī)讖d的住房，交通便利性、配套設施完善性、小區(qū)的環(huán)境景觀甚至物業(yè)好壞都與住戶的生活息息相關。
戶型設計的五個原則
戶型設計確實只是消費者置業(yè)選擇的一個因素，但不可否認，它是其中至關重要的環(huán)節(jié)。
戶型設計從廣義上來講，是確定一個樓盤主力戶型面積和形式，并設定各類戶型產(chǎn)品構成比例的過程。如2006年5月24日由國務院辦公廳發(fā)布的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（簡稱“國六條”）中規(guī)定的“自2006年6月1日起，新審批、開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須占到開發(fā)建設總面積的70％以上”。當然，這是政府為穩(wěn)定房價進行宏觀調控的一個特例。一般情況下，戶型設計的廣義意義更接近于銷售策略的制定，是針對開發(fā)商而言的。
戶型設計從狹義上說，即是具體方案的具體設計。如戶型是平層、錯層還是復式；功能分區(qū)是否明確，交通流線是否合理等。
作為建筑設計的細分，戶型設計除了遵守建筑設計三原則之外，也有自己的特殊要求，分為五大設計原則，即：實用性、安全性、經(jīng)濟性、靈活性、藝術性。
以上五點是評價戶型優(yōu)劣的通則，貫穿于地產(chǎn)開發(fā)、銷售、使用的全程，也應被參與的三方：開發(fā)商、設計師、消費者共同遵守。
完美的戶型由消費者決定
作為一種在市場上待價而沽的商品，戶型好壞是由消費者決定的。世界上沒有最完美的戶型，只有適合于某類特殊消費人群的完美戶型。設計者只能從一部分消費人群的角度出發(fā)，對戶型進行研究。通過長期的市場調研和銷售回饋，消費者評價戶型最重要的因素依次為：
1、布局（包括大方面的規(guī)劃布局和戶型具體設計的功能布局）
2、朝向和樓層數(shù)
3、通風和采光
4、設備和建筑材料
5、有效面積使用系數(shù)，即得房率
6、精裝修和可改造性
7、美觀原則
8、風水戶型七大空間
戶型是依托于空間存在的。不論設計師要滿足多少設計原則、消費者提出多少限制因素，最終都是通過空間進行體現(xiàn)和表達的。因此，可以理解為：將空間進行合理分區(qū)、組織好各個空間的交通流線，使之符合設計的五個原則，即是一個好戶型。
一個戶型理應包括七個功能空間：
1．玄關
2．起居室
3．餐廳
4．臥室
5．廚房
6．衛(wèi)生間
7．陽臺和儲藏空間
這七個空間滿足了一般家庭休息、餐飲、會客、娛樂等多種要求。在分區(qū)上基本可實現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、臟凈分區(qū)，在更大面積下還可實現(xiàn)主仆分區(qū)、商住分區(qū)等。
下面具體講述如何選擇各功能空間優(yōu)劣：
1．玄關
玄關是消費者選擇戶型時常常忽略的一個空間，而實際上，玄關的設置是十分必要的。很多人將玄關理解為一個純過渡空間，可以增強住宅的私密性，其實它的實用性更強。玄關為使用者出入家門時換鞋、更衣、臨時擱物提供了方便，又可避免開門見廳的尷尬。同時，有效利用裝修手段，如壓低吊頂、鋪地材質的限定、燈光的變化等，達到先收后放、欲揚先抑的戲劇效果，豐富空間變化。為滿足玄關的使用要求，必須有一凈寬不小于1米的面用來放置柜子，凈深不小于1.2米的空間放置鞋凳，同時不能破壞廳的完整性。
2．起居廳
起居廳長久以來一直占據(jù)戶型設計的重要地位，同時也是家庭活動的核心空間。好的設計應盡量保證廳的完整性，不要朝向廳開過多的門，尤其是衛(wèi)生間的門；起居廳要保證至少3.9米長的影視墻面，用來放置電視、柜子和其他裝飾物；一般起居廳進深不宜小于3.9米，面寬應控制在3.9～4.8米，過小難以放置合適的沙發(fā)，過大影響電視的觀看距離，若不循常規(guī)裝修，如SOHO，可另行布置。
隨著消費市場的不斷細分和客戶年輕化的特征，起居廳交友和娛樂的功能被弱化，部分功能被轉移到臥室中去，因此廳的面積有減小的趨勢。
3．餐廳
餐廳是居家生活的重要組成部分，它的采光和觀景要求是比較重要的因素，大餐廳的概念被廣泛接受。餐廳與廚房應當聯(lián)系方便，最好能隔而不斷；與起居廳分開設置最好，當然可以進行裝修劃分，不用硬性隔斷，如起居在南，餐廳在北，既可起到擴大空間的作用又可南北通透，通風采光均有利；如能單獨設置早餐廳，可與觀景陽臺結合。
4．臥室
臥室，尤其是主臥室是當前戶型設計的重點。臥室是住宅中最私密的空間，應盡量遠離入戶玄關和起居廳，實現(xiàn)動靜分區(qū)；一般主臥室的面寬宜控制在3.6～4.5米，進深不宜小于3.9米，兒童臥面寬可做到3～3.3米；主臥室最好朝南，設有獨立衛(wèi)生間、步入式衣帽間、化妝間等輔助功能，次臥室應臨近公共衛(wèi)生間；主臥、父母臥與兒童臥房門盡量不對開，避免交叉干擾，以設置緩沖的走道或玄關為宜。（當然，140平方米的戶型也可做出書房、傭人間等，在這里將之作為臥室考慮。）
5．廚房
廚房是重要的輔助空間，隨著消費群體對生活質量要求的進一步提升和家電器具的日益普及，廚房面積有增大的趨勢。首先，廚房的位置應接近入口，避免流線穿廳和油煙、噪音對臥室的影響；廚房宜有直接通風采光，凈面積最小應達到5平方米，操作臺凈寬0.6米，且滿足至少一長面度大于等于2米；操作臺布置依次為“一”字型、“L”型、“U”型，“U”型最為好用；廚房與餐廳相鄰的一面以隔斷墻為宜，這樣可增大裝修靈活性，如將餐廚隔斷設為玻璃推拉門，一方面方便主婦與家人的溝通，另方面可在平時打開，使空間看起來更大；廚房最好帶有一個生活陽臺放置雜物，在北方尤其重要，冬天的陽臺差不多是第二臺冰箱；若面積夠大，可考慮設置西廚。
6．衛(wèi)生間
衛(wèi)生間的設計以經(jīng)濟節(jié)約為條件，同時應考慮良好的通風和采光。在選擇戶型時應注意以下幾點：衛(wèi)生間不是越大越好，合理布局的衛(wèi)生間很重要，因為一般的住宅設計都沒有采用同層后排水的技術，想進行管線改造是比較困難的，賓館衛(wèi)生間是最節(jié)省的布局方式；衛(wèi)生間開門位置、開門大小和開門朝向均很重要，尤其注意衛(wèi)生間不要對廳開門；在設計中考慮干濕分區(qū)（即外面為洗手盆，里面為潔具和洗浴，可提高衛(wèi)生間的使用效率）和設置洗衣機位為宜；注意衛(wèi)生間的管道布置和施工質量，及與臥室之間墻的隔音效果。
7．陽臺和儲藏空間
陽臺是生活品質提升的一個表現(xiàn)，如果是120平方米的戶型至少要做到雙陽臺，如能做到觀景陽臺、生活陽臺、雜物陽臺分離更好。通常觀景陽臺與起居廳相連，采用大面積玻璃窗，兩者之間以隔斷墻為宜，為今后打通為一個大空間留有余地；生活陽臺在設計中應考慮水管、地漏、插座等，可放置洗衣機、晾曬衣物或擴大為臥室觀景陽臺；雜物陽臺與餐廳相連，作為儲藏空間使用。
單獨的儲藏空間也是必要的，可放置很多生活雜物，如家電包裝盒、箱包等。為保證居家的整潔清新，儲藏空間必不可少。
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