撰文：佩奇 美編：刀妹 校對(duì)：紫藤
前幾年憑運(yùn)氣掙的錢(qián)，今年都憑實(shí)力虧回去了。回首2019，已經(jīng)買(mǎi)入的房子，到底是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以抵御通脹，還是真正成為“不動(dòng)產(chǎn)”，使得流動(dòng)資金變?yōu)槌翛](méi)成本？在你簽訂合同的那一刻開(kāi)始，掙錢(qián)還是虧錢(qián)已經(jīng)在冥冥中注定，未來(lái)市場(chǎng)上大部分房子都再難出暴擊，想賺錢(qián)需要更專(zhuān)業(yè)、更系統(tǒng)的能力。多說(shuō)無(wú)益，2020年春節(jié)來(lái)臨之前，恐怕多數(shù)購(gòu)房者已經(jīng)無(wú)心房事，春節(jié)后才是2020鄭州樓市真正的開(kāi)端。
什么房子能買(mǎi)，什么房子慎買(mǎi)，什么房子千萬(wàn)不要買(mǎi)，也許你可以在本文中找到答案。
年輕人自住，一定要緊盯三環(huán)內(nèi)屁股決定腦袋，這句話一定是真理。
買(mǎi)白沙房子的一般喜歡自己吹白沙，也喜歡看別人吹白沙；買(mǎi)常西湖房子的一般喜歡自己吹常西湖，也喜歡看別人吹常西湖；三環(huán)黨亦然。
佩奇在白沙已經(jīng)投資數(shù)套，但當(dāng)下仍舊喜歡住在三環(huán)內(nèi)，甚至是二環(huán)和一環(huán)內(nèi)。近期佩奇更是因?yàn)榧彝ピ?，?gòu)置了一套一環(huán)內(nèi)超高層住宅。
對(duì)于年輕人而言，市區(qū)代表的是繁華、配套齊全、工作機(jī)會(huì)多、購(gòu)物看電影方便，有高端大氣的大衛(wèi)城、也有接地氣煙火味的老街道美食。
盡管新區(qū)后期這些配套都可以起來(lái)，但是對(duì)于大部分人而言，當(dāng)下是珍貴的、未來(lái)是未知的。
新區(qū)配套成熟是以犧牲自住拓荒者青春年華為代價(jià)的，對(duì)于佩奇而言，這是我不愿意的。
別在該選地段的年紀(jì)，選擇了山清水秀，錢(qián)輸不起、人生也輸不起。
你可以半年、甚至一年去一次郊野公園呼吸郊外的新鮮空氣，但是看電影還是CGV、萬(wàn)達(dá)好、不想做飯還是樓下的餐館方便、看病就醫(yī)仍舊是家門(mén)口的三甲醫(yī)院靠譜；而當(dāng)有了孩子之后，不論是早教、課外班、優(yōu)質(zhì)中小學(xué)都集中在三環(huán)內(nèi)。夫妻間，有了孩子之前是為自己而活；有了孩子之后是為孩子而活。而孩子9成以上的需求是需要在市區(qū)內(nèi)完成，這點(diǎn)，不接受反駁。此外，在解決居住需求的同時(shí)，還能增值，那就再好不過(guò)了。而就當(dāng)下房產(chǎn)增值保值而言，“環(huán)”線仍是重要的參照標(biāo)準(zhǔn)之一。環(huán)內(nèi)也許難暴擊，但是一定不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格塌陷，對(duì)于大部分家庭而言，房產(chǎn)重要的作用是保值，其次才是增值，對(duì)于初級(jí)房產(chǎn)投資者而言，這點(diǎn)更需重視。沒(méi)有千萬(wàn)級(jí)資產(chǎn)，別總想著生活方式在鄭州，多少錢(qián)才有追求生活方式的權(quán)利？佩奇比較實(shí)在，不喜歡追求陽(yáng)春白雪，唯對(duì)紅燦燦的人民幣感興趣。佩奇大概有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：依照當(dāng)下的物價(jià)水平，資產(chǎn)2000萬(wàn)。當(dāng)然，這與傳統(tǒng)意義上的中產(chǎn)還不同。當(dāng)然，這個(gè)錢(qián)甚至買(mǎi)不到北龍湖一套稱(chēng)心如意的一樓帶院，但對(duì)于大部分人而言，北龍湖不是剛性需求，而是富人、高凈值人群的修羅場(chǎng)，中產(chǎn)屌絲即便用盡各種辦法住進(jìn)去，生活并不會(huì)有想象當(dāng)中幸福（主要是沒(méi)錢(qián)）。而當(dāng)一個(gè)樓盤(pán)或者區(qū)域開(kāi)始強(qiáng)調(diào)生活方式，對(duì)配套、資源、學(xué)校、地鐵避而不談，你就要明白，這大概率是坑。主打生活方式的樓盤(pán)，對(duì)于富人而言可以是一年住不了幾天的“大玩具”，可以是原著居民改善生活質(zhì)量的選擇，但對(duì)于中產(chǎn)而言不是好的選擇。中產(chǎn)群體的核心訴求在于“各種焦慮”，而非追求生活方式。比如學(xué)區(qū)房、換5系還是E級(jí)、是去馬爾代夫還是塞班島度假、孩子未來(lái)是去美國(guó)還是英國(guó)留學(xué)等。以上種種，都是生活方式型樓盤(pán)都無(wú)法給你帶來(lái)這些，除了偶爾自住以外，剩下的全部都是沉沒(méi)成本，不如偶爾選擇租賃度假式的遠(yuǎn)郊別墅，一次幾千塊，每次都能有新體驗(yàn)。當(dāng)然，以上所有闡述都是有定語(yǔ)的，是有階級(jí)群體定義的，有錢(qián)可以隨意。如果錢(qián)不多，后悔了，想出手？不放血休想。負(fù)利率時(shí)代，買(mǎi)房虧錢(qián)將成常態(tài)2020年初，央行宣布降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，此次降準(zhǔn)之后，釋放了約8000億元的流動(dòng)資金。新增人口逐年下滑、城鎮(zhèn)化接近尾聲，當(dāng)大家都不再選擇高負(fù)債的時(shí)候，銀行的錢(qián)開(kāi)始無(wú)從去處，利率自然開(kāi)始走低。同時(shí)，過(guò)去“一印解千愁”和大水漫灌已經(jīng)被央行明令禁止。一方面，房地產(chǎn)不允許作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，另一方面，廣義貨幣M2增速由最高峰的20%已經(jīng)將至8%左右。作為國(guó)家中心城市、省內(nèi)單核，鄭州潛力毋庸置疑，但是妄想復(fù)制2016年，趁早死心吧。未來(lái)，普通人投資的房產(chǎn)能與GDP增速持平就已經(jīng)是萬(wàn)幸，大部分人的劣質(zhì)資產(chǎn)將開(kāi)始虧錢(qián)，購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或者價(jià)值明顯低于價(jià)格的資產(chǎn)，將成為重點(diǎn)。在鄭州，多貴的房子流動(dòng)性會(huì)急劇下降？貴與不貴，一定是有個(gè)界線的。北上深等一線城市房?jī)r(jià)高企，單價(jià)破10萬(wàn)元/㎡的房子比比皆是，但成交量最活躍的卻是總價(jià)400-500萬(wàn)左右的房子。我們以深圳為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2019年1000-2000萬(wàn)豪宅成交量為2961套、2000-3000萬(wàn)豪宅成成交量為342套、3000-5000萬(wàn)豪宅成交量為91套、5000萬(wàn)以上頂級(jí)豪宅成交量為84套。而且，這當(dāng)中數(shù)個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比2018年是呈下降態(tài)勢(shì)的。當(dāng)然，這當(dāng)中不乏開(kāi)發(fā)商拿地速度放緩等客觀因素，但是千萬(wàn)級(jí)別豪宅極差的流動(dòng)性已經(jīng)顯露無(wú)疑。再看目前的鄭州市場(chǎng)，北龍湖南岸核心區(qū)當(dāng)之無(wú)愧為鄭州豪宅聚集區(qū)，但未來(lái)大概率也是鄭州房產(chǎn)流動(dòng)性最差的區(qū)域。根據(jù)佩奇2018、2019年的買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn)以及與各區(qū)域置業(yè)顧問(wèn)、二手房經(jīng)紀(jì)人的交流得出來(lái)的結(jié)論：鄭州目前100-250萬(wàn)左右總價(jià)的兩房、三房交易最為活躍，東區(qū)大約為300萬(wàn)左右總價(jià)；其中，惠濟(jì)區(qū)、高新區(qū)等區(qū)域較為活躍，東區(qū)不活躍。▲數(shù)據(jù)來(lái)源于貝殼年報(bào)但對(duì)于房產(chǎn)投資而言，不僅要考慮漲幅，還有限購(gòu)之下的名額問(wèn)題，選2-3個(gè)“屌絲盤(pán)”占名額，漲幅高，增量低；同樣的資金選一個(gè)“剛改盤(pán)”，漲幅也許不如“屌絲盤(pán)”，但是增量普遍高于“屌絲盤(pán)”，關(guān)鍵要魚(yú)還是要熊掌。總的來(lái)說(shuō)，投資不買(mǎi)豪宅，慎買(mǎi)改善盤(pán)，優(yōu)選剛改盤(pán)與剛需盤(pán)。任何不能變現(xiàn)的房子都是徹頭徹尾的“不動(dòng)產(chǎn)”。只要戶籍與房子掛鉤，而入學(xué)與戶籍掛鉤，“學(xué)區(qū)房”就不會(huì)偃旗息鼓。但是對(duì)于學(xué)區(qū)房，佩奇與一般人看法不一樣，我不會(huì)因?yàn)楹⒆右M(jìn)某所名校而花百萬(wàn)以上買(mǎi)學(xué)區(qū)房，花錢(qián)解決就行了，如果關(guān)系不夠硬，無(wú)非是多花幾萬(wàn)塊錢(qián)的事，人情社會(huì)總能找到關(guān)系。但是學(xué)區(qū)給房子帶來(lái)的“附加值”，卻會(huì)因?yàn)檎咭蛩禺a(chǎn)生巨大變化，比如省實(shí)驗(yàn)+文一附近2.5萬(wàn)/㎡以上的老破小，因?yàn)閷W(xué)區(qū)因素使得房?jī)r(jià)直接翻倍，遠(yuǎn)超其房屋價(jià)值。其次是學(xué)區(qū)房增值產(chǎn)生的利益并沒(méi)有使得學(xué)校、老師和教育主管部門(mén)獲利。所以，在利益不對(duì)等的情況下，教育層面沒(méi)有理由長(zhǎng)期支持學(xué)區(qū)房這個(gè)產(chǎn)物。在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)附近，掏錢(qián)進(jìn)，買(mǎi)個(gè)住起來(lái)舒服的品質(zhì)房，這就是佩奇的選擇。比如上優(yōu)勝路小學(xué)+七中，住在萬(wàn)科世玠。坦率講，佩奇還沒(méi)買(mǎi)過(guò)商鋪。一方面是沒(méi)錢(qián)買(mǎi)，另一方面不夠?qū)I(yè)，怕出錯(cuò)。過(guò)去電商尚未崛起，商鋪尚屬于稀缺品，一鋪養(yǎng)三代，躺著賺錢(qián)不是夢(mèng)，如今商鋪多年不漲，空租更是時(shí)有發(fā)生。此外，每年遞增的房租更是把租戶壓得喘不過(guò)氣來(lái)。商鋪在具體選擇層面上，精確到米級(jí)，更有不少加盟門(mén)店對(duì)開(kāi)間、進(jìn)深都有嚴(yán)苛的要求，如今，想要買(mǎi)一間商鋪?zhàn)鳛楝F(xiàn)金奶牛，已經(jīng)不再是一件容易的事情。如今，鄭州老城區(qū)大量區(qū)域都在進(jìn)行違規(guī)“住改商”的拆除工作，大量“偽商鋪”被拆除，傳統(tǒng)商鋪是否會(huì)迎來(lái)第二春，我們拭目以待。要不要買(mǎi)公寓，一直是購(gòu)房者孜孜不倦追尋的問(wèn)題，如今市場(chǎng)上泛濫的公寓產(chǎn)品，可以說(shuō)是商務(wù)用地的變異產(chǎn)品，在商務(wù)寫(xiě)字樓空置率居高不下的當(dāng)下，這類(lèi)重資產(chǎn)所占的資金壓力必須由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，如今做成公寓之后轉(zhuǎn)賣(mài)給消費(fèi)者，自然由每一個(gè)消費(fèi)者承擔(dān)。但無(wú)論如何辯解，公寓高企的水電費(fèi)、升值乏力、無(wú)法落戶、難交易等硬傷短期很難發(fā)生質(zhì)的改變。換句話說(shuō)，公寓可以看做低門(mén)檻的商鋪，兩者都很難依托自身增值來(lái)博取收益的“剪刀差”，均是人們對(duì)未來(lái)現(xiàn)金奶牛的一種期盼，只是公寓用來(lái)居住、辦公產(chǎn)生收益，商鋪通過(guò)商業(yè)交易產(chǎn)生收益。如果要買(mǎi)公寓，一定要考慮好未來(lái)的目標(biāo)人群，是租給大學(xué)生、上班族還是具體哪一類(lèi)的人群，此外，東哥關(guān)于公寓投資的三要素：地鐵口、商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)同樣需要作為重要的選擇標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)，優(yōu)質(zhì)公寓可以作為現(xiàn)金流不斷來(lái)源的一個(gè)重要途徑，并不能作為短期掙快錢(qián)的渠道，這點(diǎn)你一定要明白。為什么是6-8年？因?yàn)榇蟾琶扛?-6年，房子就會(huì)進(jìn)行一輪革新。而現(xiàn)在新房從買(mǎi)入到交付辦證，周期也就是6年左右，當(dāng)然，對(duì)于很多資深房地產(chǎn)投資客而言，買(mǎi)二手房也不失為一個(gè)好選擇。我們開(kāi)始回憶，鄭州第一代商品房大概就是汝河小區(qū)這樣的小區(qū)。如今，汝河小區(qū)已經(jīng)幾乎淪為臟亂差的代名詞，小吃、低端零售業(yè)、菜市場(chǎng)、學(xué)校、警務(wù)室等各種業(yè)態(tài)已經(jīng)將這里變成雜貨市場(chǎng)。特別是院內(nèi)4-5層的老舊建筑，不會(huì)再有新人口的導(dǎo)入，而這樣的銀發(fā)社區(qū)，正是社會(huì)主流和年輕人最不愿涌進(jìn)的地方。鄭州的第二代房子，開(kāi)始有了商品房小區(qū)的雛形。吉祥花園、科技綠苑、富田麗景花園等，可以說(shuō)以上小區(qū)的位置放在當(dāng)下的鄭州市場(chǎng)，都是相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的，只不過(guò)時(shí)過(guò)境遷，產(chǎn)品形態(tài)早已經(jīng)過(guò)時(shí)。第三代應(yīng)該是當(dāng)下大部分人新鄭州人住的房子。譬如錦藝城、藍(lán)堡灣、貳號(hào)城邦、溪山御府、天驕華庭這樣的，這類(lèi)房子多集中在鄭州繁華的鬧市區(qū)，居住尚可，投資已經(jīng)見(jiàn)頂，未來(lái)的幾年間，這類(lèi)房子也會(huì)逐漸衰敗，特別是隨著北龍湖南岸、北岸的相繼崛起，更有不少改善群體愿意將手中的房子置換到北龍湖。房地產(chǎn)的更新?lián)Q代是我們換房的重要因素之一，更重要的是要跟上樓市的腳步一起增值，讓自己手中的資產(chǎn)可以在每一次行情中利益最大化。還是那句話，未來(lái)樓市可能再難出暴擊。過(guò)去，買(mǎi)不買(mǎi)很重要，未來(lái)，買(mǎi)對(duì)很重要。以上說(shuō)了那么多鄭州，那有沒(méi)有比鄭州更好的選擇？2019年深圳是不錯(cuò)的選擇，佩奇“背后”的男人悟空就已經(jīng)開(kāi)始在深圳布局，佩奇沒(méi)有那樣的資金實(shí)力，更沒(méi)有那樣的魄力，能打好手中的牌，未來(lái)就可期。復(fù)盤(pán)全國(guó)樓市，上一波比較亮眼的燕郊可以多關(guān)注，開(kāi)發(fā)商幫助解決社保問(wèn)題的不少。此外，如果北上廣深等一線城市無(wú)法企及，二線諸如成、渝、寧、蘇、杭、武、長(zhǎng)均可以看看，佩奇只是了解這些城市的概況，具體政策和買(mǎi)房細(xì)節(jié)，還要咨詢當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人。什么時(shí)候是買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)？如果我們死磕鄭州，什么樣的時(shí)機(jī)才是購(gòu)入的最優(yōu)選？當(dāng)下的樓市平穩(wěn)期，房?jī)r(jià)算是穩(wěn)定了，但是利率還比較高。如果有特價(jià)房可以考慮，或者因?yàn)閺?qiáng)烈的自住需求，也可以買(mǎi)。但如果是考慮投資，當(dāng)下并沒(méi)有特別優(yōu)質(zhì)的選擇。我們還是需要緊盯一線的動(dòng)向，深圳先發(fā)力，上海北京隨后，強(qiáng)二線跟進(jìn)，隨即是鄭州這樣的二線，過(guò)去是這樣一個(gè)趨勢(shì)，那么未來(lái)如何？鄭州就不是一個(gè)敢冒天下之大不韙做事的城市，這是文化和城市精神的東西，多看新聞，多了解一線城市動(dòng)向，對(duì)于普通購(gòu)房者而言，看這些就夠了。
