受疫情影響，原本緩慢回溫的樓市被按下了暫停鍵，合肥樓市進入了有史以來最長的凍結(jié)期。目前房博士小密圈里咨詢最多的是2020年合肥樓市走勢如何？而市場上有樂觀看漲的，有謹慎看穩(wěn)的，有悲觀看衰的。房博士認為2個字即可概括2020年合肥的樓市：“危機”，危中有機，危局中隱藏著機會。
近期，我將合肥2017-2019年的所有二手房成交數(shù)據(jù)梳理，并整理成文分享給大家。在危局中尋找機會，希望大家都能夠找到房產(chǎn)投資的答案。本文從不同戶型的供應(yīng)量變化、價格走勢來分析合肥樓市走勢。文章較長，1-3部分是數(shù)據(jù)分析，不感興趣的朋友可以直接閱讀第四部分：2020年3-4月份合肥購房建議。
本文共選取2017-2019年成交樣本21617個。
一、全市不同戶型成交量價走勢分析
1、全市不同戶型成交量走勢分析
選取成交樣本21617個，其中：全市1房戶型2854個，占比13%；全市2房戶型8377個，占比39%；全市3房戶型8954個, 占比41%；全市4房戶型1283個, 占比6%；；全市5房及以上戶型149個, 占比1%；
2017年-2019年不同戶型成交樣本套數(shù)及占比統(tǒng)計如下表:
全市1房成交量占比進一步走低，從2017年的14.4%，下降到2019年的12.4，降幅2%。全市2房戶型成交占比退居第二，2019年2房成交占比進一步下滑，占比37.3%，較2018年成交占比下降了3.5個百分點，退居到第二的位置。全市3房成交占比在2019年反超2房戶型6個百分點。當前新房市場，2房幾乎絕跡，如果算上每年幾萬套的新房成交，3房的成交占比不會低于80%，占絕對多數(shù)。
全市4房、5房及以上戶型的成交占比也在增加
2019年全市4房戶型成交占比6.3%，5房及以上戶型成交占比0.8%，比上年分別小幅上升0.9、0.2個百分點。成交量變化不大，特別是5房及以上戶型，但是從趨勢上看，穩(wěn)步增加趨勢。 2、全市不同戶型成交價格走勢分析全市1房戶型2019年成交均價為15943元/平，與2018年基本持平，較2017年升值0.5%。
全市2房戶型2019年成交均價為15743元/平，較2018年下跌1.3%，較2017年下跌1.4%。全市3房戶型2019年成交均價為16391元/平，較2018年下跌1.2%，較2017年下跌1.4%。全市4房戶型2019年成交均價為17701元/平，較2018年上漲0.1%，較2017年上漲0.7%。全市5房及以上戶型2019年成交均價為20194元/平，較2018年上漲46.3%，較2017年上漲23.4%。
2房、3房戶型成交量大，近2年成交價格微跌，和大盤走勢基本一致；4房、5房及以上改善戶型價格上漲。其中5房及以上戶型漲幅較大，主要是數(shù)據(jù)量小，特別是2017年、2018年，偏差較大，不作為投資依據(jù)。1房、2房成交價格低于3房、4房、5房。還是與其品質(zhì)普遍不高、居住體驗較差有關(guān)。樓市回歸居住屬性時，1,2房戶型，只有頂級學區(qū)房有投資價值。而3房或小4房戶型是未來自住兼投資的主流戶型。5房以上市場較窄，純投資需要精準選盤。 二、2017-2019年分區(qū)域不同戶型成交量及價格走勢分析1、一房戶型成交量占比數(shù)據(jù)分析近3年合肥主要區(qū)域1房戶型二手房成交量及占比數(shù)據(jù)如下表：
瑤海、政務(wù)、包河、濱湖等區(qū)域1房戶型成交趨勢均呈下降趨勢，這與全市1房成交趨勢一致。 蜀山區(qū)的1房成交占比連續(xù)走高，2019年的1房戶型成交占比達到了23%。蜀山區(qū)的一房小戶型成交主要集中在黃潛望、西園、南七等板塊內(nèi)。我在文章《2020年1月，合肥蜀山區(qū)房價走勢分析與購房建議》（關(guān)注微信公眾號：合肥房博士，回復(fù)：“蜀山”查看）已經(jīng)分析，蜀山區(qū)黃潛望、西園、南七靠近政務(wù)，板塊內(nèi)有50中東、50中西、50新望岳等優(yōu)質(zhì)教育資源，教育資源豐富，教育水平高。有已開通的2號線、3號線和規(guī)劃中的6號線、S1號線等，地鐵沿線成交比例占70%以上。
濱湖新區(qū)的一房戶型供應(yīng)量本身比較小，主要集中在濱湖世紀城、46中學區(qū)范圍的部分小區(qū)。主要是46中、46中南等學區(qū)小戶型。2019年濱湖的不光46中本部+師范附小的文華閣1房漲幅很大，回遷小區(qū)濱湖惠園，46中南的高速時代廣場、甚至還沒有學區(qū)的寶能城1房，都有一定的漲幅。
2020年2月，濱湖掛牌二手房5316套，1房戶型目前掛牌房源只有407套，占比7.7%，低于全市均值5個百分點，供應(yīng)量較少，濱湖優(yōu)質(zhì)學區(qū)或潛力學區(qū)+地鐵配套的小戶型，朋友們可以多關(guān)注。
包河區(qū)2019年成交占比下降了5.8個百分點，包河區(qū)目前學區(qū)房的溢價力走弱，1房小戶型供應(yīng)量占比卻達到了18.2%，全市最高，是濱湖的2.4倍。 2019年成交量占比下降了4.8個百分點。包河區(qū)的1房小戶型，請慎重入手。
政務(wù)區(qū)體量比較小，二手房供應(yīng)量不大，2019年一房小戶型成交樣本136套，成交量并不低，但是由于2018、2019年政務(wù)區(qū)其它戶型的二手房成交量也比較大，所以成交占比呈下降趨勢。
2.兩房戶型成交量占比數(shù)據(jù)分析近3年合肥各區(qū)域2房戶型二手房成交量及占比數(shù)據(jù)如下表：
瑤海區(qū)的2房戶型成交占比，在各個區(qū)域中最高。2019年瑤海區(qū)2房戶型成交總價均值為93.58萬，成交房源主要集中在地鐵沿線，如琥珀名城、圣地雅閣、新地城市廣場、東景苑，以及如恒大城、萬城華府等次新小區(qū)為主。瑤海區(qū)門檻非常低，瑤海區(qū)的2房成交總價均值只有94萬。
高新區(qū)2房戶型成交占比和瑤海類似，高于40%，可見高新區(qū)剛需2房需求比較旺盛。但是不同的是，高新區(qū)2房成交總價均值為126.59萬，門檻比瑤海區(qū)高出33萬，與經(jīng)開、蜀山接近。高新區(qū)的購房群體以外來年輕人為主，經(jīng)濟條件遠好于瑤海區(qū)。高新區(qū)2017年2房成交占比48.7%，2018年45.6%，2019年42.1%，隨著高新區(qū)3房供應(yīng)量增加，2房成交占比下降趨勢明顯。
政務(wù)區(qū)的2房成交量占比，逆勢上揚。2017年為29%，2018年為33.4%，2019年為33.9%。2019年政務(wù)區(qū)3房的成交總價均值已經(jīng)達到了269萬，2019年全年貝殼成交13076套，總價超過269萬的只有606套，占比只有4.6%。政務(wù)區(qū)的3房，已經(jīng)遠超出了合肥普通群體的購買力，所以預(yù)算有限的購房者退而求其次，轉(zhuǎn)向2房，我在文章《2019年10月，合肥政務(wù)區(qū)房價走勢分析》（關(guān)注微信公眾號：合肥房博士，回復(fù)“政務(wù)”查看）就分析過，近2年政務(wù)區(qū)2房的整體升值率為16.2%，3房的升值率為14.3%，2房升值率高于3房升值率1.9個百分點，投資收益，絲毫不低于3房的收益。 3.三房戶型成交量占比數(shù)據(jù)分析成交數(shù)據(jù)如下：
濱湖新區(qū)：和各個區(qū)域相比，濱湖新區(qū)三房的成交量明顯高于其它區(qū)域。2019年濱湖新區(qū)三房戶型成交占比為56.7%，領(lǐng)先第二名經(jīng)開區(qū)9.9個百分點。自2017-2019年，濱湖的三房成交量占比，分別是51.4%、46.5%、56.7%，2018年回落以后，2019年漲幅較大，整體也是呈上漲趨勢。
經(jīng)開區(qū)：3房成交總價均值是177萬，與高新區(qū)基本一致。蜀山區(qū)、廬陽區(qū)、包河區(qū)、高新區(qū)均超過了170萬。近三年3房成交占比走勢，經(jīng)開區(qū)與濱湖新區(qū)高度相似，2017年高、2018年低、2019年再創(chuàng)新高。
瑤海區(qū)：近三年成交總價和成交面積都是下降的。政務(wù)區(qū)2019年3房成交占比下降了2.7個百分點，如下圖所示，政務(wù)區(qū)的3房總價一定達到了269萬，總價偏高。接盤能力有限，只能接盤2房。
4、四房戶型成交量占比數(shù)據(jù)分析四房戶型偏改善，四房戶型在2019年的成交面積均值是140.5平，總價均值為249萬。
政務(wù)區(qū)是改善需求最集中的板塊，所以政務(wù)區(qū)4房占比最高，2019年4房成交占比為10.8%，也是各區(qū)中唯一一個占比超過10%的區(qū)域。4房總價均值為408萬，政務(wù)區(qū)4房成交量最大的是保利香檳國際、栢悅公館、文一名門首府、恒大華府、融科九重錦等小區(qū)。
濱湖新區(qū)4房成交占比排第二位，2019年為8.6%。雖然濱湖4房的二手房成交總價均值只有250萬，遠低于政務(wù)區(qū)，但是，濱湖的新盤如中國府、融創(chuàng)濱湖印、望海潮、禹州綠城蘭園、保利和光塵樾以及次新二手盤如置地雙璽、紫郡府的洋房總價普遍超過400萬。算上這些新盤，濱湖的高端改善市場和政務(wù)旗鼓相當。
經(jīng)開區(qū)的改善成交主要集中在168玫瑰園學區(qū)特別是西區(qū)，以綠城綠城玫瑰園為代表，包括中環(huán)云邸、國耀一方城、金星家園等成交占比達到了成交總量的41.8%。以單個小區(qū)計算，世貿(mào)翡翠首府的成交量居首，綠城玫瑰園居第二，葛洲壩玖瓏府、融科城成交量也比較大。
三、2017-2019年分區(qū)域不同戶型成交價格走勢分析
1、一房戶型成交價格走勢分析
政務(wù)區(qū)綜合升值率最該，較2018年升值16.2%，較2017年升值達到了30%。歸功于50新學區(qū)小戶型的爆發(fā)。
瑤海區(qū)、肥西因為沒有學區(qū)的支撐，所以1房戶型跌幅最大。特別是2019年學區(qū)與非學區(qū)1房之間的升值進一步拉大。廬陽區(qū)得益于45中、42中學區(qū)1房的較大成交量，近1年升值率為7%，近2年綜合升值率為10.1%蜀山區(qū)的成交量雖然高。但是價格走勢并不走強。2019年蜀山區(qū)50中西通和易居小戶型漲幅超過20%，剔除通和易居，其它1房大部分是下跌的,且跌幅不低。整體走勢量大價跌。
包河區(qū)的1房供應(yīng)量很高，成交量下滑嚴重，但是價格跌幅不大，這與包河區(qū)的成交量較大的寶利豐廣場、蘭庭公寓等小區(qū)的房齡較新有關(guān)。
2、兩房戶型成交價格走勢分析
政務(wù)區(qū)仍然領(lǐng)漲，2房戶型，較2018年上漲10.6%，較2017年上漲16%。
蜀山區(qū)、經(jīng)開區(qū)有頂級學區(qū)房，也有無學區(qū)的老化的二手房板塊，還有較多的次新二手房，頂級學區(qū)房的升值率會超過10%，而部分無學區(qū)老舊二手房的成交價格甚至是下跌的，整個板塊升值率拉平，綜合升值率不高。表現(xiàn)了相似的升值率。
瑤海區(qū)的2房戶型價格，在各區(qū)中跌幅最大，而且連續(xù)兩年下跌，較2018年下跌7.1%，較2017年下跌14.4%！小密圈有不少朋友咨詢我，現(xiàn)在是否可以抄底瑤海？對瑤海的定位和現(xiàn)狀要有清醒的認識。首先瑤海不是潛力板塊，其次瑤海區(qū)的價格還沒有筑底反彈的跡象，既不符合價值投資的原則，也還沒有到出手的時候。其次瑤海區(qū)在合肥未來的定位，應(yīng)該是剛需上車合肥的區(qū)域。在瑤海區(qū)購房，建議大家選擇沿地鐵線的次新小區(qū)，盡量選擇長江路以南、新十中周邊、東部新中心范圍內(nèi)的新房或二手房。戶型面積100平左右的三房即可。
高新區(qū)2019年成交占比下降了3.5個百分點，但是成交價格卻上漲了2.8%，這與祥源城、海量九璽、華地紫園、淮礦馥邦天下等地段好、房齡較新有關(guān)，也與高新區(qū)板塊潛力巨大，購房群體經(jīng)濟條件較好有關(guān)。 包河區(qū)、廬陽區(qū)、肥西的2房戶型均出現(xiàn)了下跌。 3、三房戶型成交價格走勢分析
政務(wù)區(qū)2019年升值率居各板塊之首，達到了11.1%，也只有政務(wù)區(qū)的3房能夠做到這么高的升值率，高于第二名高新區(qū)5.6%百分點。而我之前說過，近2年合肥房產(chǎn)投資，年升值率超過6%才能不虧錢，超過10%屬于非常成功的投資。而升值率超過6%的小區(qū)不超過30%，超過10個點的小區(qū)不超過10%。如果你家的房子年升值率超過6%，那么就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果連續(xù)2年，每年都能超過10%漲幅，那絕對是合肥的頂級資產(chǎn)。
高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)3房升值率表現(xiàn)了很好的升值，次新二手房比較多，稍微有點經(jīng)濟能力的剛需首選之地，可以兼顧自住和投資。濱湖新區(qū)：3房升值率并不高，2019年整體升值率只有1.7%，還不及經(jīng)開、高新。這與濱湖面積太大，新房供應(yīng)量大，以及世紀城板塊、工業(yè)園板塊的拖累有關(guān)。我在2019年12月份的文章《2019年9月，合肥濱湖新區(qū)房價走勢分析及投資建議》（關(guān)注微信公眾號：合肥房博士，回復(fù)“濱湖”查看），2019年濱湖核心區(qū)的金斗路板塊綜合升值率達到14.1%，寶能城、聯(lián)投、中海濱湖公館等地段較好的次新3房，升值率遠超過10%。 瑤海區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跌，近1年跌幅為4.6%，近2年跌幅為11.8%，比1房、2房戶型稍微好一點。從這次疫情爆發(fā)的情況看，瑤海區(qū)也是重災(zāi)區(qū)。對2020年瑤海區(qū)的房價走勢也會有不利影響。
蜀山區(qū)、包河區(qū)、廬陽區(qū)有共性，三個都是半老半新板塊，老城區(qū)部分老小區(qū)集中，新區(qū)偏遠，所以三房的表現(xiàn)是有升有跌。綜合升值率較低。
4、四房戶型成交價格走勢分析四房屬于改善房型，當前合肥購買力還是有限。2019年成交占比僅有6%，2017年樣本更少，數(shù)據(jù)波動較大。
廬陽區(qū)：廬陽區(qū)4房成交價格呈V字形走勢，各區(qū)2018年4房升值率廬陽區(qū)居首，達到了12.1%,但是較2017年只升值了4.5%。目前廬陽區(qū)的高端改善盤主要集中在四里河板塊，是長江路以北唯一一個高端改善板塊，以萬科森林公園和鉑悅廬州府、國貿(mào)天成為代表。其中萬科森林公園2019年二手房成交均價為24569元/平,較2018年上漲了2989元/平，漲幅達到了13.9%。
瑤海區(qū)：較2018年下跌12.2，較2017年下跌21.3%。在瑤海區(qū)，請遠離大戶型。濱湖新區(qū)：二手房目前缺少位置、學區(qū)皆優(yōu)的小區(qū)，所以大戶型表現(xiàn)不佳。濱湖的新房，改善小區(qū)的價格并不低。置地雙璽、望海潮、中國府、紫郡府等。市場價格并不低。
政務(wù)區(qū)：作為改善板塊，4房價格一直不低，所以漲幅有限。近一年漲幅是7.2%，而政務(wù)區(qū)1房，近1年的升值率就是16.2%，2房近1年升值率是10.6%，3房11.1%。2019年政務(wù)區(qū)成交量最大的幾個4房小區(qū)，保利香檳國際年升值率為12.8%，栢悅公館1年升值率應(yīng)該也超過10%，而恒大華府年升值率只有3.9%。在政務(wù)區(qū)投資4房戶型，首選栢悅公館、保利香檳國際這樣的次新小區(qū)，其次選擇面積較小的50新學區(qū)4房，比如融科九重錦98左右的四房，年升值率也炒過了10%。
（注：5房及以上戶型及肥西、新站等成交數(shù)據(jù)較少，未做分析）
四、2020年3-4月份合肥購房建議2月11日晚，我的小密圈（點擊快速加入）好友提出了疫情后樓市的走向的問題，我當即在小密圈做了簡要的回答，截圖如下：
回復(fù)的內(nèi)容很快得到了驗證：2月份疫情會被有效控制，3月份基本恢復(fù)正常；（安徽黃山已經(jīng)全面恢復(fù)正常生活生產(chǎn)秩序）；疫情過后開發(fā)商資金壓力大，為了出貨會打折；（16日恒大率拋出全國樓盤75折搶跑）；政策層面也會出臺針對樓市的寬松政策；(19日蘇州取消現(xiàn)房銷售限制，20日央行降低LPR利率)；不排除疫情出現(xiàn)反復(fù)的風險（2月21日山東監(jiān)獄爆出207例新增病例，當當網(wǎng)北京員工復(fù)工9天后確診、密切接觸66人集中醫(yī)學隔離）；3-4月份是淘筍盤的好時期；（從小密圈咨詢情況看，目前絕大多數(shù)以觀望為主，購房熱情不高。）； 1、疫情帶來的不利影響比我們想象的要大安徽21日全省確診病例為988人，死亡人數(shù)為6人。對于一個6000多萬的人口大省來說，幾乎可以忽略不計。但是因為防疫防隔離造成的損失，確實慘重的。截止2月10日，春節(jié)后全國旅客發(fā)送量2.34億，較2019年同期減少81.9%，截止2月11日，6大發(fā)電集團的日均耗煤量僅為37.2萬噸，只相當于歷史同期的70%，并仍處于向下趨勢。截止2月11日，作為支柱行業(yè)的房地產(chǎn)，30個大中城市商品房成交面積僅為5.04萬平方米，僅為2019年同期的10%。
同為支柱行業(yè)的汽車業(yè)，2020年1月全國乘用車市場零售169.9萬臺，同比大幅下滑21.5%，創(chuàng)自2005年以來的歷史新低，2月份，毫無懸念，同比下滑幅度會超過30%。 2、未來一段時間投資者信心不足有一個段子，是這樣說的：2020年春節(jié)前，大家的目標是有房、有車、有錢，春節(jié)后，大家的新目標是：活著！疫情讓我們意識到剛需必須有一套房子，投資者必須要控制杠桿，房子和現(xiàn)金流都是多么的重要。當危機真的來臨時，我們是多么的脆弱，脆弱到連一個口罩都買不到！2020年不是突進的一年，而是要有保有收。健康的身體、穩(wěn)定的工作和在全家不上班時有至少6個月的現(xiàn)金儲備。切忌盲目加杠桿！
3、政策力度有多大樓市短期看政策，限購政策，限貸政策，利率政策，首付比例政策。2020年降息、降準，金融寬松，但是對于樓市來說，能得到多少利好？這些利好能否把樓市對樓市有多大的提振作用？看近期中央層面的權(quán)威表態(tài)：
想突破“房住不炒、不將房地產(chǎn)作為短期刺激的手段”這條紅線，難度不小。我認為，想突破當前調(diào)控，特別是在限購、限貸、降息等方面有重大松綁，絕非易事。
但是樓市的因城施策，又給了地方上一定的自由權(quán)。近期各地的樓市提振政策不斷出現(xiàn)。地方層面，2020年，合肥樓市可能會轉(zhuǎn)變以限制為主的調(diào)控基調(diào)，轉(zhuǎn)而以保護、托舉、甚至適度刺激的微寬松為主。2020年的樓市，注定在各種力量博弈下的艱難前行。 4、2020年3-4月份購房建議： 我們常說樓市3年一小周期，合肥2016年房價達到高點后，2017年調(diào)控，價格走低，2018年持續(xù)走低，2019年走出了一波小高潮。合肥樓市經(jīng)歷了近4年的分化盤整，目前價格已經(jīng)歸位于價值，瑤海、新站似乎已經(jīng)跌到無可再跌的境地，政務(wù)濱湖似乎也到了漲無可漲，看似樓市已經(jīng)處于一個僵局。而未來3-4月份，受疫情的影響，無論是信心、還是購買力，需要3-5個月的恢復(fù)期。所以2020年上半年，合肥樓市大概率會比較冷。如果不出大的放松和樓市刺激政策，合肥樓市2020年上半年會是一個較低迷的行情，這是一個買方的市場。在2020年下半年，隨著市場信心的恢復(fù)，樓市會有局部的回暖。樓市低迷時買房，樓市火熱時賣房，低買高賣，3-4月份，是大家淘筍盤的好時機。2017年至今，合肥樓市的關(guān)鍵詞是：改善升級。從本文的戶型成交數(shù)據(jù)分析可以看出：一是功能居間的增加，3房、4房的成交占比均呈上升趨勢；另一方面居住面積的增加，60平以下戶型成交占比持續(xù)走低，90-110平成交占比漲幅最大。所以，從投資角度說，在戶型選擇方面，建議大家：投資1房只買學區(qū)房，遠離沒有學區(qū)、沒有地鐵的遠郊1房，不管新舊。投資2房選房齡不超過10年的次新+中檔以上學區(qū)，房齡15年以上的2房，一定要頂級學區(qū)+優(yōu)質(zhì)板塊。投資3房選擇：中檔學區(qū)+次新房或者頂級學區(qū)+15年以內(nèi)房齡，遠郊3房必須有地鐵+新房或次新房。投資4房只選擇核心板塊的新房、次新房，自住4房看價格和周邊環(huán)境。
