近年來，國內大部分城市房價高漲，房地產戰(zhàn)場硝煙彌漫，炮火連天，敗下陣來的房企債臺高筑，幾乎每座城市都少不了幾幢爛尾大廈。今年3月份，最高人民法院舉辦人民法院優(yōu)化企業(yè)破產法治環(huán)境、服務經濟高質量發(fā)展新聞發(fā)布會，發(fā)布了《全國法院破產審判工作會議紀要》以及全國法院十大破產典型案例。其中，專門將“家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司重整案”作為典型案例予以專門介紹。
家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司重整案是湖北省首例房企重整案，除了湖北家美天晟重整案，筆者查看全國企業(yè)破產重整案件信息網發(fā)現，河北聯邦偉業(yè)、重慶典雅、河北金恒基、河南海文是熱度排名前四的債務人，四家企業(yè)均為房企，由此可見房企重整的關注熱度著實不小?？紤]到房企重整較一般生產型企業(yè)重整的特殊性，本文主要從法律層面就房企重整的特殊問題及預重整模式的適用進行簡要介紹。
一、破產重整
破產重整是2007年企業(yè)破產法引入的一項制度，是指專門針對可能或已經具備破產原因但又有維持價值和再生希望的企業(yè)，經由各方利害關系人的申請，在法院的主持和利害關系人的參與下，進行業(yè)務上的重組和債務調整，以幫助債務人擺脫財務困境、恢復營業(yè)能力的法律制度。破產重整制度作為公司破產制度的重要組成部分，己為多數市場經濟國家采用。它的實施，對于彌補破產和解、破產清算制度的不足，防范大公司破產帶來的社會問題，具有不可替代的作用。
2018年3月6日發(fā)布的《全國法院破產審判工作會議紀要》指出，重整制度集中體現了破產法的拯救功能，代表了現代破產法的發(fā)展趨勢，全國各級法院要高度重視重整工作，妥善審理企業(yè)重整案件，通過市場化、法治化途徑挽救困境企業(yè)，不斷完善社會主義市場主體救治機制。
二、房企重整的特點
房企重整不同于其他企業(yè)的破產重整，特別是近年來國家經濟政策的調整，房企融資難度及成本均有明顯變化，房企一般會有較復雜的民間借貸問題，也會出現對外擔?；蚱髽I(yè)間互相聯保。此外，由于房企無力續(xù)建工程，還伴隨著大量的購房業(yè)主（爛尾樓）、經營權業(yè)主（商鋪使用權）、假按揭（非真實個貸）等比較大的矛盾群體。
因此，房企重整較一般企業(yè)重整有幾點顯著特性：
1、涉及群體復雜，矛盾多樣化
一般企業(yè)重整程序中，職工債權的清償與職工利益的保障是企業(yè)重整或清算的核心工作內容之一，而房地產企業(yè)職工數量較一般生產型企業(yè)職工數量較少，但由于房企的主營業(yè)務為房產開發(fā)，其客戶群體復雜多樣，且目前各地房價較數年前已經大幅上漲，房子的角色已經不僅是家庭的重要資產，更是關系到購房家庭的幸福及社會秩序的穩(wěn)定。
2、優(yōu)先權問題多，不僅具有法律屬性，更具有社會屬性
由于近年來房地產市場變化大，在房企重整程序中，債權人權利實現的順位問題關系到眾多債權人的實際利益，其中工程款優(yōu)先權、消費者購房人的選擇權、意向購買人的定金清償等各類優(yōu)先權的保障問題十分突出。
3、對當地政府特殊政策支持的要求較高
房企重整是一項系統性工程，就重整程序本身涉及的稅收優(yōu)惠及利息讓渡、土地政策、規(guī)劃政策、維修資金政策等涉及政府各職能部門。前述問題的解決單純依靠法院與管理人的力量難以有效的進行，需要強有力的政府政策支持。此外，一般情況下投資人提供償債資金和續(xù)建資金的前提也是當地政府的政策承諾或支持。
4、對法院及管理人的專業(yè)要求較高
由于房企重整較一般的生產型企業(yè)有其行業(yè)的特殊性，房企重整在消費者購房人的權利保障、工程續(xù)建的資金監(jiān)管、后續(xù)經營方案制定等問題上均需要專業(yè)支撐，因此，對參與房企重整的人員在專業(yè)及業(yè)務能力的要求較高。
三、房企重整的特殊問題
1、工程續(xù)建問題
重整房企均已是資不抵債的企業(yè)，都會存在爛尾樓的問題，如何解決爛尾樓的復工續(xù)建問題直接關系到企業(yè)重整的成敗。但工程續(xù)建問題涉及較多法律關系及社會問題，需要綜合考量處置。
如果能實現復工續(xù)建，必定會有利于緩和購房業(yè)主的對抗情緒，緩解矛盾。但是要實現復工續(xù)建，需要解決續(xù)建資金來源、工程與財務管理等實務問題，還要面臨合同繼續(xù)履行或解除、續(xù)建資金性質認定、建設工程價款優(yōu)先受償、購房債權人的清償順位等法律問題。
關于合同的繼續(xù)履行或解除，依據《企業(yè)破產法》第18條及第25條的規(guī)定，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行；管理人有權在第一次債權人會議召開之前，決定繼續(xù)或者停止債務人的營業(yè)。在有意向投資人介入談判后，大部分合同都能夠繼續(xù)履行，恢復工程續(xù)建。
關于續(xù)建資金的性質認定，根據《企業(yè)破產法》第42條第（一）項及第43條之規(guī)定，因管理人或者債務人請求對方當事人履行雙方均未履行完畢的合同所產生的債務屬于共益?zhèn)鶆?，并由債務人財產隨時清償。續(xù)建所發(fā)生的債務均為共益?zhèn)鶆?，可由債務人財產優(yōu)先清償。管理人可以爭取政府墊資或通過意向投資人獲取續(xù)建資金，保障復工續(xù)建。
關于破產債權的清償順位，根據最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償問題的批復》（以下簡稱“建設工程款批復”）第1條、第2條之規(guī)定，工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權，但不得對抗已付全部或者大部分購房款的“消費購房者”。根據這一規(guī)則，作為物權優(yōu)先效力的例外規(guī)定成為在購房人取回權、工程價款優(yōu)先受償權、抵押權在破產程序中發(fā)生沖突時的解決規(guī)則。
2、“以房抵債”的債權審查問題
對債權審查中，以房抵債的債權中可能會出現流質、讓與擔保等問題，如何進行債權審查將會直接影響債權人債權清償順位的問題。
對于“以房抵債”協議有規(guī)避流質條款的，如果查明雙方簽訂的以房抵債協議存在惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的、以合法形式掩蓋非法目的、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，應依法認定這些合同內容無效。
對于“以房抵債”協議可能為讓與擔保的，應當根據合同具體約定來推斷當事人內心真實意思。如原本是借貸關系，有利息交付事實，簽買賣合同只是擔保，適宜按照實際法律關系即借貸關系來認定；在債務人不償還債務的情況下，債權人對涉案房屋上有請求拍賣、變賣獲得清償的權利，但不得對抗其他權利人。在協議中約定了債務人回購條款的，一般推定為“以房擔保”而非“以房抵債”，可按照原基礎法律關系認定。
3、購房假按揭問題
購房“假按揭”是指不以真實的購買住房為目的，開發(fā)商以具有關聯關系的人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款的行為，即金融企業(yè)認定的非真實個貸。由于企業(yè)融資難，商品房開發(fā)貸款要求比較嚴格，而住房按揭貸款的手續(xù)要相對簡單，且個人住房貸款的利率要比開發(fā)貸款低，因此部分中小房企會通過假按揭的手段進行融資。
筆者在辦理某資產管理公司的一起債務重組案件中，就存在上述情況。開發(fā)商為融資，與“假按揭戶”簽訂商品房買賣合同，向其出具收款收據（現金收據），為“假按揭戶”提供保證擔保，每筆貸款都是以開發(fā)商轉到按揭戶賬戶上進行償還銀行貸款，后由于開發(fā)商資金斷裂，無法按時還款，貸款成為銀行不良。隨后，部分房屋涉嫌一房二賣，實際購房人要求進行產權登記，假按揭的問題也隨即暴露。
假按揭貸款中，貸款銀行一般要求開發(fā)商作為保證人，一旦假按揭戶“無法還款”，銀行就會起訴假按揭戶、開發(fā)商要求履行還款義務。在重整程序中，可以通過對債權銀行就非真實個貸（假按揭）的情況進行披露，協商部分免除或全部免除假按揭戶的還款責任。
4、以房抵債中購房人優(yōu)先權問題
（1）購房（以房抵債）被認定為消費者購房時，無論房屋是否交付，均應優(yōu)先于建設工程優(yōu)先權、銀行抵押權受償
根據最高法院《建設工程款批復》的規(guī)定，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。
對于《建設工程款批復》第2條規(guī)定中的“消費者”，應依據《消費者權益保護法》的規(guī)定進行認定。《消費者權益保護法》第2條將“為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務”的行為界定為消費者行為，即所謂消費者，是指為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務的公民個人和單位，而非經營者的商業(yè)利益。該條中的“商品房”應僅指為生活居住用房。
（2）購房人（以房抵債的原債權人）非消費者時，其享有的權益應劣后于建設工程款、抵押權受償
根據最高法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第67條以及最高法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條之規(guī)定，當同一預售房屋上并存建設工程優(yōu)先權、抵押權、借款債權人非消費性債權時，即使房屋已交付借款債權人，均存在建設工程優(yōu)先權優(yōu)先于抵押權、抵押權優(yōu)先于借款債權人非消費性債權受償的法定情形，由此類推建設工程優(yōu)先權亦應優(yōu)先于借款債權人非消費性債權受償。
5、重整投資人招募方式問題
破產重整案件中，如果能順利招募投資人，則可以使債務人及時獲得營運和償債資金，使債權人獲得更高比例的債權分配，使重整計劃具有更大的執(zhí)行成功率。房企重整的一大優(yōu)勢便是土地使用權，若重整房企尚有未進行開發(fā)的土地，一般情況下，意向投資人的數量會比較多，但是如何招募投資人在法律上也沒有明確標準可循，實務操作中也是“仁者見仁、智者見智”。從以往的重整案例來看，投資人招募方式在招募主體、招募時間和重整方的確定方式上均存在不同類型，具體適用仍應當結合案件實際情況進行合理選擇。招募投資人應當遵循債權人利益優(yōu)先原則、維護債務人營運價值原則及市場化原則。在保障債權人利益的前提下，通過比較投資人的運營能力、運營方案，堅持公開、透明的市場化原則，在招募方與投資方之間展開充分的博弈，使最終達成的投資方案更具有可操作性。
四、預重整機制
所謂預重整，是指各方當事人在向法院提出破產重整申請之前就重整事項進行談判并就重整計劃草案進行表決，同時出具承諾的一種機制。在《全國法院破產審判工作會議紀要》中，最高院要求探索推行庭外重組與庭內重整制度的銜接，提出在企業(yè)進入重整程序之前，可以先由債權人與債務人、出資人等利害關系人通過庭外商業(yè)談判，擬定重組方案。重整程序啟動后，可以重組方案為依據擬定重整計劃草案提交人民法院依法審查批準。
預重整制度的本質是將法庭外的債務重組向后延伸至司法程序，同時也將傳統重整程序中的重整計劃制定、表決及債務人信息披露等核心步驟移至正式的司法程序開始之前。預重整制度離開了重整程序只能稱之為庭外重組，預重整制度價值的實現離不開重整程序的法律保障。由此可知，預重整制度與重整程序存在三個方面的關聯：一是預重整與重整程序在時間上的連貫性。預重整發(fā)生在當事人向法院申請破產重整之前，預重整通常在債權人與債務人協商一致達成重整計劃草案后向法院提出破產重整申請。二是預重整與重整程序在內容上的相通性。預重整將重整程序中的關鍵環(huán)節(jié)前置，預重整期間，債務人向債權人充分披露企業(yè)相關信息，與債權人協商制定重整計劃草案，并就重整計劃草案進行表決獲多數人同意。三是預重整與重整程序在效力上的承繼性。債權人在預重整期間一般會出具承諾，其所作的表態(tài)和表決，在進入破產程序后對其具有約束力，預重整期間債權人表決通過的重整計劃草案經正式債權人會議確認后具有約束全體債權人的效力。
由于預重整機制沒有重整程序的時間限制且靈活多變，在各方達成一致意見后，在進入重整程序后便能夠大大節(jié)約時間和資源。
五、結語
2018年5月7日，杜萬華在最高人民法院在破產審判工作調研座談會上指出，在辦理破產重整案件中，要繼續(xù)深挖破產原因、病因，深入剖析，提出針對性解決方案；要進一步加強與債權人的溝通，得到債權人的理解和支持；要進一步論證、完善破產重整計劃，抓住企業(yè)盈利點這個關鍵?？梢?，企業(yè)重整不單單是法律問題，更多的是商事問題、社會問題，特別是房企重整具有其行業(yè)的特殊性，更是需要法與商的完美結合。
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