上周文章發(fā)布后，有不少用戶留言讓小編寫寫購買二手房時需要注意的法律問題。想必最近一波房價大漲，連累了不少人。既然你們都點名了，小 編 哪 有 不 從 的 道 理 ~
房屋買賣是中國人的頭等大事，一旦出現(xiàn)糾紛實在糟心燒錢。
而如此重要的事情，大部分普通家庭在簽署購房合同的卻很少有請律師審查合同的習慣，事后再請律師的時候卻發(fā)現(xiàn)之前簽署的合同對自己非常不利。
要知道按照我們國家的交易習慣，簽合同之前，買方是大爺，簽合同之后，賣方是大爺。因此作為買方，事先的審查合同尤為重要。即便買賣合同多為格式合同，即由中介機構(gòu)提供的合同范本，簽合同之前咱們尚有 討價還價 的可能性。
那么那些動則幾頁的合同，哪些條款 至關(guān)重要，需要我們 尤其注意 呢？
~ ~ 我 是 正 文 分 割 線 ~ ~
合同名稱有講究
通過中介購買二手房，一般會有兩種合同文件。一類合同名稱為 預(yù)購合同，另一類則是 房屋買賣合同。
雖 然 只 差 了 兩 個 字，但 是 法 律 意 義 卻 完 全 不 同 。
所謂的預(yù)購合同，合同主要內(nèi)容為買賣雙方約定將來某一時間簽署正式的房屋買賣合同。也就是說預(yù)購合同并不是買賣合同。雖然預(yù)購合同中也很可能約定了房屋總價以及付款方式，具備房屋買賣合同成立的主要條款。但是在司法實踐中，為了保護交易習慣，直接將預(yù)購合同認定為買賣合同的情況，非常少。這就意味著，如果賣方一旦違約，買方想僅僅憑借預(yù)購合同要求賣方按照約定房款繼續(xù)履行，這種可能性，比較小。
所 以 小 編 的 建 議 是：如果作為買方，您已經(jīng)確實看好房子，打算購入，那么避免 夜長夢多，建議直接簽署買賣合同，雙方?jīng)]有出現(xiàn)糾紛的時候，中國人好面子，這個時候無論是中介還是賣方戒備心都不重，你要求直接簽買賣合同，對方拒絕的可能性小。
咱們再來說說定金
注 意 了！是 定 金！而 不 是 訂 金！
一字之差，天差地別。
咱們擔保界，有一個著名網(wǎng)紅，就是定金。這個網(wǎng)紅有個法寶，就是定金原則。原則的核心就是同時約束買賣雙方。
根據(jù)擔保法的規(guī)定：當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為擔保。履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。
老規(guī)矩，舉個例子。大寶看上了隔壁秦明的三層樓豪宅，秦明正打算出國，有心出售。大寶就和秦明商量買賣房屋的事。雙方商量后，約定房屋總價300萬，首付款100萬，大寶向銀行貸款200萬。并約定大寶支付完全款后，秦明協(xié)助大寶辦理過戶。合同簽訂之日，大寶向秦明支付定金10萬。那么，假設(shè)大寶違約，不購買此房子了，秦明收到的定金10萬無需返還給大寶。而若是秦明違約，不賣給大寶了，那么此時秦明需雙倍返還定金，也就是需支付大寶20萬。
這個雙倍定金只有網(wǎng)紅定金才能做到。換做訂金就沒有這個能力了。
需要留心的是，部分中介，為了逃避責任，在這個定金上面做文章，采用預(yù)付款、購房預(yù)付款、訂金這些詞語代替。而預(yù)付款和訂金往往只加重了買方的責任，忽視賣方和中介的責任。咱們簽合同的時候，一定要仔細辨認。如果遇到只加重買方責任的情況，那么您自己衡量下，要么讓中介修改合同，要么咱們還是換一家。
違約金又是什么
如前文所說，定金本事就有擔保和懲罰的功能。但是一般交易中，定金金額不大，即便適用，可能尚無法救濟被違約一方的損失。因此買賣合同中往往另行約定違約金。
常見的形式有：若一方違約則需支付房屋總價款20%的違約金給另一方。
那么在又有定金又有違約金的情況下，一方違約，另一方該如何要求賠償呢？是可以即要求定金又要求違約金，還是只能選其一？
小編也很想給大家一個確定的答案，可惜并沒有這樣的答案。這幾期的文章，小編多次強調(diào)但凡涉及雙方重大利益，任何一種一刀切的做法都是不科學、不公平的，房屋買賣糾紛亦然。
從目前的司法實踐來看，即要求定金又要求違約金的可能性不大。而具體使用定金還是適用違約金，則需要依據(jù)所處區(qū)域?qū)嶋H情況、守約方的履約情況、當事人的過錯程度等因素綜合判定。
約定的違約金過高或者過低怎么辦？
雖然買賣雙方可以自主約定違約金，但是這個約定并不絕對，法律依舊給了救濟途徑。
如果雙方約定的違約金過低，履約方可以請求人民法院增加違約金，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。
反之約定的違約金過高，履約方可以請求人民法院予以適當減少。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為“過分高于造成的損失”。
正值房價上漲期，最近的房屋買賣糾紛多為賣方違約，這種情況下，小 編 建 議 在預(yù)感到對方可能違約之時就請及時聯(lián)系律師，在律師指導(dǎo)下，固定證據(jù)，制定方案。# 不要嫌棄小編無能，訴訟講究證據(jù)為王，小編只能給大家普法框架，具體內(nèi)容只能依賴具體律師 #
合同主要條款由雙方協(xié)商，越細致越妥當
房屋總價，支付方式、過戶約定這些都是房屋買賣合同的主要條款。在雙方約定一致的情況下，建議寫的越細致越好。一來防止歧義，二來方便認定對方是否構(gòu)成違約。如果中介提供的格式合同不夠詳細，買賣雙方都可以通過手寫的形式在合同上方補充，最后在補充的內(nèi)容上由雙方按手印即可。
以 下 幾 條 可 以 供 大 家 參 考 ：
1、約定時間具體到年月日，防止故意拖延。
2、寫清楚收款賬戶。房屋買賣合同中，買方的主要義務(wù)就是支付房屋價款，約定清楚收款賬戶，可以讓買方在后續(xù)履約過程掌握主動權(quán)。如果對方違約，而買方又想繼續(xù)履約，可以依據(jù)合同付款后，及時提起訴訟。
3、房屋具體位置、住房面積、房屋總價、首付款、貸款金額、貸款年限、過戶時間、交房時間都必須約定明確。
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