作者：王衛(wèi)洲 來源：法律圖書館
導讀:國有土地上房屋征收法實體、程序及法規(guī)解讀大全房屋征收框架結構兩個決定：1.國有土地上房屋征收決定2.國有土地房屋征收與補償決定3、一個評估：房屋征收評估4、一個協(xié)議：房屋征收補償安置協(xié)議房屋征收決定概念房屋征
房屋征收框架結構
兩個決定：1.國有土地上房屋征收決定
2.國有土地房屋征收與補償決定
3、一個評估：房屋征收評估
4、一個協(xié)議：房屋征收補償安置協(xié)議
第一、房屋征收決定
1、概念
房屋征收決定是政府根據(jù)公共利益的需要，對公益項目需要使用的土地范圍內(nèi)的房屋予以征收，土地使用權同時收回的行政決定。
與補償決定的區(qū)別在于它是針對于整個征收項目作出的決定
2、作出房屋征收決定的條件和程序
一、確認征收項目是否屬于公共利益，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
二、審查四規(guī)劃一計劃，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條
（一）發(fā)展改革部門審查項目是否項符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門審查項目是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。
（三）國土資源部門審查項目是否符合土地利用總體規(guī)劃。
（四）舊城改建、保障性安居工程需要征收的，應審查是否列入上一年度國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。
三、確定征收范圍和兩個禁止，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條
房屋征收部門依據(jù)審查意見和征收范圍，作出禁止不當增加補償費用的相關通告，并在征收范圍內(nèi)公告
房屋征收部門書面通知城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、國土資源、工商等部門暫停辦理相關手續(xù)，停止辦理的期限最長為一年
四、調(diào)查登記和公示，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條
房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應當予以配合。調(diào)查結果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
五、對未經(jīng)登記的建筑調(diào)查、認定和處理，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
六、擬定房屋征收補償方案和征求意見，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條
房屋征收部門擬定補償方案，市縣政府組織有關部門予以論和以公布，并公眾征求意見，征求意見不少于30日。
七、修改征收補償方案，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條
（1）根據(jù)征求意見研究修改補償方案，將征求意見和修改公示予以公布。
（2）舊城改造，多數(shù)人認為方案不符合條例規(guī)定的，應組織聽證，修改方案
八、選定評估機構，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條
（1）房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；
（2）協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定
九、初步評估，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條
由評估機構對征收范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場均價和征收所需資金總額進行評估，確定征收補償資金預算十、存儲補償安置資金，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條
作出房屋征收決定前，征收補償費應當足額到位、專戶專儲、?？顚Ｓ?、補償資金到位由金融機構出具證明。
十一、社會穩(wěn)定風險評估，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定。
十二、決定征收并公告，依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條
市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
第二、房屋征收補償決定
概念
概念：房屋征收補償決定，在依法征收房屋過程中，如房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)沒有達成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，由市、縣級人民政府依照有關規(guī)定、按照征收補償方案確定的價格作出的征收補償決定。
相對于征收決定，房屋征收補償決定是針對于各體所作出的決定
征收補償決定是政府申請法院強制拆遷的行政行為
房屋征收決定是作出房屋征收補償決定的前提條件
房屋征收補償決定的內(nèi)容
（一）行政相對人的基本情況（產(chǎn)權不明房屋除外）；
（二）被征收房屋具體位置、權屬和房屋使用情況；
（三）爭議的主要事實和理由；
（四）補償安置的內(nèi)容，具體包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷補償費、臨時安置補償費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費、搬遷期限等；
（五）補償決定的依據(jù)、理由；
（六）補償決定確定的搬遷期限；
（七）告知行政相對人行政復議、行政訴訟的權利及申請行政復議、行政訴訟的期限；
作出房屋征收補償決定的條件
1房屋征收決定及公告2對于被征收房屋調(diào)查、登記、公示
3、對被征收房屋未經(jīng)登記的建筑物調(diào)查、登記、認定、處理相關文件
4、經(jīng)批準的房屋征收補償安置方案及征求征求公眾意見
的資料
5、被征收房屋評估報告以及評估機構選擇程序
6、被征收房屋的權屬調(diào)查資料，涉及產(chǎn)權不明確的可提供查證和公告資料；
7與被征收人的協(xié)商記錄
8、安置用房的權屬證明和評估報告或者結算價格；
9、產(chǎn)權調(diào)換安置房為期房的，應提供臨時過渡用房證明，明確臨時過渡用房的地點、層次和面積；
第三、評估
1、選擇評估機構
一、應當由被征收人在規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商選擇
在征收范圍圈定以后，作出房屋征收決定的市縣政府或者房屋征收部門應當書面告知被征收人選擇評估機構的權利；市縣政府或征收部門可以推薦一批具有資質(zhì)的評估機構供被征收人選擇，被征收人可以推薦范圍之內(nèi)或選擇其他具有資質(zhì)的評估機構；評估機構的選擇應當在一定期限之內(nèi)。
評估機構選擇期限、具體操作問題由省、自治區(qū)直轄市制定實施辦法，各地不盡相同。
二、通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定
協(xié)商不成的，如何實施評估，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定，具體實施辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定實施辦法
一般情況下是由政府部門推薦三家以上有資質(zhì)的房屋評估機構，由被征收人投票、抽簽、搖號的方式選擇。
2、評估程序
一、委托
房地產(chǎn)價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
房地產(chǎn)價格評估機構不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務。
二、房屋征收部門向評估機構提供評估初步資料
房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
房屋征收部門應當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。調(diào)查結果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
三、實地勘察
房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄。
實地勘察中被征收人應當配合并提供相關資料；勘察記錄由評估人員、征收部門工作人員、被征收人簽字確認，被征收人拒絕簽字的，屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明
四、附屬物及設備評估
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定
五、評估結果公示和送達
向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
分戶初步評估結果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構應當向其作出解釋和說明。
六、復核
被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。
申請復核評估的，應當向原房地產(chǎn)價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
原房地產(chǎn)價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
七、鑒定
被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
被征收人對補償仍有異議的，由房屋征收部門同被征收人協(xié)商解決補償問題，協(xié)商不成的由作出房屋征收決定的市縣政府作出征收補償決定。
鑒定機構：由省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門和設區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門組織成立評估專家委員會，對房地產(chǎn)價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一，10日之內(nèi)出具鑒定意見。
3、評估環(huán)節(jié)應當注意的問題
一、被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。
二、被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。三、被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果
第四房屋征收補償安置協(xié)議
房屋征收補償安置協(xié)議是指被征收人同征收主體（一般為作出征收決定的市縣人民政府）在房屋征收活動中簽訂有關如何補償、安置、移交房屋等事項的協(xié)議。
房屋征收部門代表征收主體簽訂協(xié)議的，應當由征收主體承擔法律責任。
征收補償安置協(xié)議屬于行政合同，被征收人對協(xié)議不服的可以向人民法院提出行政訴訟。
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