鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！
一、從實務的角度看合同具有相對性，合同雙方當事人之外的人可以稱之為第三人。第三人要想主張合同無效，有兩種途徑：1、非訴訟途徑。即直接告知房屋買賣雙方，你們的合同是無效的，你們應當按照《合同法》第五十八條（合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任）的規(guī)定返還財產(chǎn)，賠償損失等。但是，這基本不會起什么實際效果。2、訴訟途徑。即通過一個訴訟程序來請法院確認房屋買賣合同的效力（我們所說的第三人可否主張房屋買賣合同無效一般也就是指第三人可否訴請確認房屋買賣合同無效）。但是，走訴訟途徑就必然涉及到一個問題，即法院是否受理的問題（不要誤解所謂的立案登記制）。《民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定：“起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。” 即原告要與本案直接利害關系才具備起訴的資格。具體到本文所討論的問題就是第三人要與房屋買賣合同的效力的確認有直接的利害關系，如合同能被確認無效與第三人要有直接利害關系（如標的房屋是賣房人由第三人處購得，第三人和賣房人之間的房屋買賣合同已被確認無效，如果賣房人和買房人之間的房屋買賣合同能夠被確認無效，第三人即可取得標的房屋的所有權(quán)）。即第三人要與房屋買賣合同效力的確認有直接利害關系才可以訴請確認合同無效。
二、從理論的角度看
理論上對于這個問題的爭論由來已久。理論上首先將合同無效分為絕對無效和相對無效。但是劃分標準差別很大。兩個主流的觀點，一個觀點是以合同無效的效力范圍為標準將之劃分為絕對無效與相對無效【對任何人都無效的為絕對無效，只對部分人無效的為相對無效】；另一個觀點是以合同所違反的法律所保護的利益的種類為標準進行劃分的【違反保護社會利益的法律的合同絕對無效，違反保護個人利益的法律的合同相對無效】。其實，這兩種學說，前者是從效果的角度劃分的，后者是從原因的角度劃分的，其實質(zhì)是一樣的——違反保護社會利益的法律的合同絕對無效，絕對無效的合同對任何人皆無效；違反保護個人利益的法律的合同相對無效，相對無效的合同只對部分人無效。這樣，對于前者，任何人皆得主張無效，對于后者，應當只允許被法律所保護的人才有權(quán)主張合同無效。
附：楊智蘭等訴孫寶妹等房屋買賣合同糾紛案
案情簡介：＊＊＊房屋（以下簡稱“涉案房屋”）的原權(quán)利人為孫寶妹。孫寶妹于2003年8月30日以665，420元（人民幣，下同）的價格從案外人手中購得涉案房屋。 2005年2月2日，孫寶妹與王順龍簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定孫寶妹以1，300，000元的價格將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給王順龍，并將涉案房屋過戶至王順龍名下。孫寶妹及王順龍表述，2005年購買涉案房屋貸款總計650，000元，該款項交給孫寶妹，也由孫寶妹進行還貸，只是利用王順龍的名義歸還。 截至2010年簽訂新的房屋買賣合同前，上述貸款已經(jīng)全部還清。最后一筆提前還貸的費用390，000余元，系由王令勇幫王順龍墊付，具體由楊智蘭通過銀行取款398，661.07元后存入王順龍賬戶中，取款代辦人是楊智蘭、付款人是王令勇。 2010年3月4日，王令勇與王順龍簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由王順龍將涉案房屋以1，800，000元的價格轉(zhuǎn)讓給王令勇；王順龍應于2010年6月30日前騰出涉案房屋并通知王令勇進行驗收交接；2010年6月1日之前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)等。 2010年3月18日，王令勇（作為借款人、抵押人）與中國銀行股份有限公司上海市長寧支行（以下簡稱中國銀行長寧支行）（作為貸款人、抵押權(quán)人）簽訂抵押借款合同，由王令勇向中國銀行長寧支行申請貸款1，260，000元。中國銀行長寧支行將1，260，000元的貸款發(fā)放至王順龍賬戶，其中800，000元由孫寶妹代取后交付楊智蘭，楊智蘭確認收到，但認為是王順龍歸還的借款，剩余460，000元王順龍表示已被其花用。中國銀行長寧支行在庭審中確認，貸款一直是由王令勇的賬戶在還款，王令勇表示貸款一直由其償還，孫寶妹亦表示貸款一直由其償還。 2010年3月4日，王令勇通過工商銀行向王順龍支付150，000元；同日，王令勇通過建設銀行向王順龍支付110，000元；同日，王令勇通過中信銀行向王順龍支付100，000元；2010年3月5日，王令勇通過招商銀行向王順龍支付130，001元；此外，王令勇以現(xiàn)金方式向王順龍支付30，000元。上述款項總計520，001元。 2010年3月4日，王順龍建設銀行賬戶中的17，000元轉(zhuǎn)賬至案外人張憲名下、93，000元轉(zhuǎn)賬至楊智蘭名下；同日，王順龍工商銀行賬戶中由孫寶妹卡取93，000元、從該賬戶中轉(zhuǎn)賬57，000元至案外人張憲名下；2010年3月5日，王順龍招商銀行賬戶中的130，000元轉(zhuǎn)賬至楊智蘭名下。2010年4月6日，涉案房屋權(quán)利人變更為王令勇。 2012年8月23日，孫寶妹與楊智蘭簽訂《房地產(chǎn)抵押借款合同》一份，約定由孫寶妹向楊智蘭借款1，500，000元并以涉案房屋作為抵押擔保，孫寶妹每月支付楊智蘭利息75，000元，如本金沒有歸還時，孫寶妹又不支付利息，楊智蘭有權(quán)要求孫寶妹出售涉案房屋用來歸還欠款等。庭審中，孫寶妹提供了收條一張，載明：今收到孫寶妹9，830元整，用于歸還貸款房子地址某路199弄2號102室（應為101室）。該收條落款人為王令勇。楊智蘭表示該收條由其親筆書寫，并代簽了王令勇的名字，內(nèi)容系應孫寶妹的要求而書寫。 此外，楊智蘭與王令勇自認，其兩人原為夫妻關系，因故于2007年離婚。 孫寶妹表示，涉案房屋一直由其居住，部分由王令勇出租；王令勇表述，涉案房屋原來是孫寶妹的，孫寶妹表示可以配合辦理“居改非”的手續(xù)，故王令勇同意給其居住一年時間，但孫寶妹現(xiàn)在已居住了兩年仍不愿搬離，目前涉案房屋已由王令勇控制并出租。目前涉案房屋上存在權(quán)利人為中國銀行長寧支行、債權(quán)數(shù)額為1，260，000元及權(quán)利人為楊智蘭、債權(quán)數(shù)額為2，272，300元的抵押登記。 原審審理中，孫寶妹請求法院判令：1、確認孫寶妹與王順龍于2005年2月2日簽訂的涉案房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；2、確認王順龍和王令勇于2010年3月簽訂的涉案房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；3、涉案房屋產(chǎn)權(quán)恢復登記至孫寶妹名下。王順龍同意孫寶妹的全部訴訟請求。楊智蘭、王令勇則不同意孫寶妹的上述訴訟請求。中國銀行長寧支行則請求法院依法保護其合法權(quán)益。
裁判原文節(jié)選
一審【案號：上海市長寧區(qū)人民法院（2013）長民三（民）初字第1061號】孫寶妹與王順龍之間雖然均認為其于2005年簽訂的房屋買賣合同無效，但是其就支付房款等行為并未進行舉證，不能證明雙方簽訂合同時是否系真實意思表示，故對于孫寶妹要求確認2005年房屋買賣合同無效的訴請，原審法院不予支持。 王順龍與王令勇之間雖然簽訂了買賣合同，形式上也具有支付房款等行為并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但是轉(zhuǎn)賬支付的相應款項大部分僅在王順龍相應賬戶中短暫停留便轉(zhuǎn)入案外人或楊智蘭名下；中國銀行長寧支行的貸款1，260，000元雖然發(fā)放至王順龍賬戶，但其中的大部分（800，000元）亦由孫寶妹代取后交付楊智蘭；結(jié)合楊智蘭及王令勇之間特殊的人身關系來看，兩人曾為夫妻關系、2010年王順龍?zhí)崆斑€貸費用390，000余元由楊智蘭代王令勇辦理、楊智蘭曾代王令勇收取孫寶妹的還款并出具收條等事實可以認定在購買涉案房屋的活動中楊智蘭與王令勇實際存在主體的混同；又結(jié)合孫寶妹與楊智蘭于2012年簽訂的抵押借款合同，此時涉案房屋早已過戶至王令勇名下，而該抵押合同中仍以王令勇名下的涉案房屋為孫寶妹的借款設定抵押登記，對此楊智蘭及王令勇均不能給出符合常理的解釋；綜上，結(jié)合本案查明的事實以及各方的陳述，原審認為王順龍與王令勇之間并無買賣涉案房屋的真實意思表示，現(xiàn)孫寶妹起訴要求確認房屋買賣合同無效，應予支持。合同無效后因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還，由于本案中涉案房屋上已存在由王令勇作為義務主體的中國銀行長寧支行的抵押登記及抵押權(quán)人為楊智蘭的抵押登記，涉案房屋的過戶客觀上存在障礙，目前不具備辦理過戶手續(xù)的條件，故原審法院對于孫寶妹要求將涉案房屋過戶至孫寶妹名下之訴請在本案中不予處理。同時，鑒于王順龍與王令勇并非真實的買賣，雙方之間有關錢款的收付及返還問題，雙方可另行結(jié)算或另案主張。需要指出的是，本案當事人作為具有完全民事行為能力的個人，應當知悉己方簽訂房屋買賣合同及將涉案房屋交易過戶至他人名下可能產(chǎn)生的法律后果，其對于本案糾紛的發(fā)生均負有相應責任，故本案的相關訴訟費、保全費，由孫寶妹、王順龍和楊智蘭、王令勇平均負擔。原審法院審理后于二○一四年四月二十四日作出判決：一、確認王順龍與王令勇就＊＊＊＊房屋于2010年3月4日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；二、駁回孫寶妹的其余訴訟請求。訴訟保全費5，000元，由孫寶妹、王順龍、楊智蘭、王令勇各自負擔1，250元。案件受理費26，000元，由孫寶妹、王順龍、楊智蘭、王令勇各自負擔6，500元。
二審【案號：上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第1804號】本院認為，關于孫寶妹與王順龍就涉案房屋簽訂的買賣合同的效力，孫寶妹與王順龍均主張雙方簽訂房屋買賣合同是為了獲取銀行貸款，并無買賣房屋的真實意思。但是，從本案查明的事實來看，孫寶妹未能提供證據(jù)證明上述銀行貸款由其實際償還，且上述銀行貸款亦已清償完畢，因此，本案現(xiàn)有證據(jù)并不足以證明雙方簽訂的房屋買賣合同并非真實意思表示，原審據(jù)此駁回孫寶妹要求確認上述房屋買賣合同無效的訴訟請求，并無不當，本院予以確認。孫寶妹與王順龍簽訂的買賣合同既然合法有效，涉案房屋亦已變更登記至王順龍的名下，則孫寶妹已非涉案房屋權(quán)利人，其與王順龍、王令勇就涉案房屋簽訂的買賣合同并無利害關系，故其訴請要求確認王順龍與王令勇之間的房屋買賣合同無效，缺乏法律依據(jù)，本院難以支持。王順龍如果認為上述房屋買賣合同存在無效事由，應另行主張。綜上所述，原審法院對于本案的處理，存在不當，本院依法予以糾正。楊智蘭、王令勇的上訴請求，具有法律依據(jù)，本院予以支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：一、撤銷上海市長寧區(qū)人民法院（2013）長民三（民）初字第1061號民事判決； 二、駁回孫寶妹的全部訴訟請求。一審案件受理費人民幣26，000元，訴訟保全費人民幣5，000元，均由孫寶妹負擔。 二審案件受理費人民幣16，500元，由孫寶妹負擔。 本判決為終審判決。
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