南京水游城將于9月19日迎來六歲的生日，屆時(shí)將在19日到21日推出“樂享時(shí)尚、夢(mèng)圓水游”的生日慶活動(dòng)。據(jù)了解，年輕時(shí)尚的水游城，目前正大力推進(jìn)“零售在云端”的新商業(yè)模式，6周年慶期間，水游城將全店開通支付寶，并逐步上馬新的智能終端。
南京水游城是一個(gè)集商業(yè)購物、影視娛樂、餐飲、酒店等諸多功能于一體的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，建筑面積16.7萬平方米，位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里，處在城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶。
整個(gè)商場(chǎng)包圍大型噴泉,噴泉周邊設(shè)有供人們休閑小憩的座椅,商場(chǎng)首開“免費(fèi)舞臺(tái)表演”先河,吸引大量觀眾。據(jù)介紹,水游城2008年開業(yè)那年客流量為800萬人次，而2013年客流量上升至1900萬人次，年銷售金額過21.5億，不僅是人們消費(fèi)購物的好去處，更是人們休閑娛樂的最佳選擇。
在今年各大商場(chǎng)銷售普遍下滑的行情中，創(chuàng)下銷售額同比增加57%的優(yōu)秀業(yè)績。取得如此好的銷售業(yè)績，水游城的秘密在哪里呢？
1、背景介紹
南京水游城由CCD商業(yè)地產(chǎn)策劃，聯(lián)手美國商業(yè)設(shè)計(jì)及日本運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)水、綠色、人：生命的源泉是水，使人放松的綠色，聚集眾人的力量產(chǎn)生新的能量，綜合這三物的精神以色玉的形式組合成一體，作出“渦”狀以產(chǎn)生新的生活價(jià)值為目標(biāo)。
企業(yè)理念：朝氣蓬勃、充滿歡樂的街區(qū)，為人們創(chuàng)造并提供嶄新的生活價(jià)值。
通過創(chuàng)造充滿綠色、水、太陽、風(fēng)等自然氣息的街道，陽光、空氣、水流、綠色植物等元素引入城中，球形中庭、運(yùn)河、水岸、水上舞臺(tái)、透光天棚等設(shè)計(jì)，處處體現(xiàn)了開放式購物公園的先進(jìn)理念，為消費(fèi)者提供一處愉悅的購物環(huán)境，它提倡衣、食、住、游、美等先進(jìn)生活方式，引領(lǐng)消費(fèi)者新一代購物中心的發(fā)展方向。
2、業(yè)態(tài)布局
水游城中大量地增加了娛樂和生活功能（餐飲25%，娛樂15%，其它的生活服務(wù)占10%，約占總面積的50%），將零售業(yè)務(wù)從主要業(yè)態(tài)中逐漸減少，使商業(yè)地產(chǎn)成為人們生活?yuàn)蕵返囊徊糠郑屜M(fèi)者停留的時(shí)間更長，消費(fèi)心情更舒暢。
各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客群，合理配置業(yè)態(tài)及體量。水游城通過分析后將有關(guān)聯(lián)性的商品放在一條線上，比如出售年輕媽媽的服裝店邊設(shè)置童裝店，兒童游樂設(shè)施邊設(shè)置美食店等，使得消費(fèi)者購物方便，更是帶動(dòng)了關(guān)聯(lián)物品的消費(fèi)潛能。
入駐品牌相對(duì)于傳統(tǒng)商圈形成差異化競(jìng)爭，使客群表現(xiàn)出更大的廣域性和循環(huán)性。品牌方面以南京沒有的國際二線品牌為主，如優(yōu)衣庫、H&M、無印良品等，價(jià)格不高但品質(zhì)較好；水游城內(nèi)的酒店委托洲際酒店管理集團(tuán)，橫店影視察城、BHG城市超市等，涵蓋了娛樂、休閑、餐飲、零售等多種業(yè)態(tài)的200余家店鋪匯集于此。
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品牌更換及落位
2011年6月，水游城進(jìn)行了近60%的品牌更換及13000平方米的面積調(diào)整，以此來優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)、調(diào)整經(jīng)營狀態(tài)。
餐飲比例有所上升： 項(xiàng)目大量的餐飲設(shè)在B1層，并多分布的運(yùn)河周圍，形成了良好的用餐環(huán)境和氛圍。
品類更豐富（如禮品、文化用品、個(gè)人護(hù)理等）
品牌的更新和增加使區(qū)域特征更明顯：
F2主要為女性服飾和女鞋，
F3主為男性服飾
F4為兒童服飾、教育及女性美容護(hù)理類
2013年3月，南京水游城引進(jìn)“輕奢侈品”，并逐步啟動(dòng)電商項(xiàng)目。
3、運(yùn)營模式
“購物中心統(tǒng)一管理模式”：百貨的統(tǒng)一管理+購物中心的模式
統(tǒng)一運(yùn)營方式、統(tǒng)一POS系統(tǒng)：二者不僅是純粹的租賃關(guān)系，而且對(duì)商戶的營業(yè)、商品、服務(wù)質(zhì)量有統(tǒng)一監(jiān)管。
水游城的定位是“主題性景觀購物公園”，在滿足消費(fèi)者一站式需求的同時(shí)，還通過建筑空間、景觀營造以及豐富多彩的演出活動(dòng)，不斷更新消費(fèi)空間，讓消費(fèi)者甚至不以消費(fèi)為目的來水游城，而是把這里當(dāng)成消磨時(shí)間、休閑娛樂的好地方。
以社會(huì)性的公共活動(dòng)，如新聞發(fā)布會(huì)、晚會(huì)等取代常規(guī)的商業(yè)促銷活動(dòng)，博取顧客認(rèn)同感和歸屬感。通過不同主題活動(dòng)、節(jié)日慶典、環(huán)境、舞臺(tái)等365天全天候演出活動(dòng)，充分利用水上舞臺(tái)，增強(qiáng)商場(chǎng)的吸引力和新鮮感，打造一個(gè)“永不落幕的都市劇場(chǎng)”。
中央舞臺(tái)幾乎每天都有藝人進(jìn)行表演，消費(fèi)者不需要買票就能觀賞節(jié)目。
運(yùn)河中設(shè)計(jì)多處噴泉，通過休閑景觀設(shè)計(jì)，帶動(dòng)大量無消費(fèi)目標(biāo)類人群。
商場(chǎng)大景，燈光照明的顏色隨時(shí)在變化。時(shí)尚、潮流感迎合了大多中青年消費(fèi)層的親睞。
黃色穹頂是鏤空的，站在商場(chǎng)中央舞臺(tái)仰頭望，可以直接看到藍(lán)天和白云。
4、成功運(yùn)營8大秘訣
（一）目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)——聯(lián)合國際基金進(jìn)行投資開發(fā)
開發(fā)商必需有足夠?qū)嵙Γ阋赃m應(yīng)國家政策金融政策的調(diào)整與國際金融大勢(shì)的突變。維持資金鏈的不斷裂是所有工程項(xiàng)目開發(fā)的第一要?jiǎng)?wù)，若商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中遇到資金鏈吃緊的問題，可通過聯(lián)合國際投資基金進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。
（二）規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)——聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵
以運(yùn)河為設(shè)計(jì)軸，拷貝已在日本成功的項(xiàng)目，大膽在國內(nèi)做得真正的主題景觀購物公園。
中庭表演臺(tái)融入文化與互動(dòng)的理念，利用中空位置有效聚集人流。
（三）招商的經(jīng)驗(yàn)——了解市場(chǎng)是招商關(guān)鍵
定位：招商前做好市場(chǎng)調(diào)查。定好位后做規(guī)劃、設(shè)計(jì)，開始招商工作。整合租戶：招商的重要性主要為整合租戶。把不同業(yè)態(tài)的租戶有機(jī)地組合在一起，使得業(yè)態(tài)和功能架構(gòu)合理，在形成良好購物環(huán)境同時(shí)，也讓商家看到錢景。
主力店及功能租戶的租金分配：招商應(yīng)從主力店做起，做好功能租戶和牽頭租戶的工作。
不同樓層的租金：不同樓層將推出不同的租金策略。
（四）整合經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)——國外顧問+自組經(jīng)營
購物中心開業(yè)前五年是風(fēng)險(xiǎn)期，尤其需要高度穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)：開業(yè)后會(huì)面臨許多無法預(yù)計(jì)的問題，隨時(shí)需要針對(duì)現(xiàn)狀調(diào)整策略。
水游城從2003年開始就有意識(shí)引進(jìn)日本運(yùn)河城模式，并在經(jīng)營管理上也引進(jìn)其管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行顧問工作，在實(shí)際運(yùn)營中則自己組建整個(gè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。
人才的穩(wěn)定有助于發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。只有潛心經(jīng)營的專業(yè)團(tuán)隊(duì)才能專心深入地了解項(xiàng)目，并積極地調(diào)整和解決各種問題，達(dá)到利益最大化。
（五）持續(xù)品牌推廣——引導(dǎo)新的生活、消費(fèi)方式
（六）科學(xué)的經(jīng)營模式——靈活的經(jīng)營合作模式利于商家進(jìn)駐
水游城采取“只租不售”的方式對(duì)外招商，餐飲、娛樂等不同的商業(yè)形態(tài)的租金也各不相同?？紤]到餐飲投資成本大，為保證租戶的投資回報(bào)，租金相對(duì)也低一些。他們會(huì)幫助每個(gè)品牌分析他們的利潤空間、營業(yè)額、消化庫存、人員工資等，然后再確定資金或提成比例。
為了創(chuàng)造共同的投資回報(bào)，投資方與租戶“風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)、利益共享”，采取底租或提成兩者“取高”的模式運(yùn)營。
所謂底租或提成兩者“取高”，就是先確定一個(gè)底租，然后再根據(jù)租戶的營業(yè)收入按百分比提成，兩者兩比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。
（七）創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合方法——以消費(fèi)者需求進(jìn)行業(yè)態(tài)組合
打破傳統(tǒng)百貨業(yè)的傳統(tǒng)消費(fèi)理念，各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客群，合理配置業(yè)態(tài)及體量?！八纬恰眲t不僅以購物為目的，而是研究人的心理滿足，將關(guān)聯(lián)性商品放在一條線上，比如出售年輕媽媽的服裝店邊設(shè)置童裝店，兒童游樂設(shè)施邊設(shè)置美食店等，使得消費(fèi)者購物方便，更是帶動(dòng)了關(guān)聯(lián)物品的消費(fèi)潛能。
（八）創(chuàng)新商家組合——去主力店，增功能店
對(duì)于大多的購物中心，開發(fā)商開業(yè)采用類似萬達(dá)的大主力店模式，但這種模式投資商損失了一部分長期物業(yè)的成長。但南京水游城實(shí)行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作為主力店。
如何高效運(yùn)營購物中心？運(yùn)營推廣的核心要素是什么？經(jīng)營周期與工作重點(diǎn)是什么？來聽課吧！
課程主題：購物中心推廣策略與高效運(yùn)營管理
時(shí)間：2014年9月20日---21日
地點(diǎn)：中國·廈門
本課程學(xué)員對(duì)象
1、有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)或在運(yùn)作的開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)高層
2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商決策層、企劃、招商、運(yùn)營等企業(yè)精英
培訓(xùn)費(fèi)用：3980元
課程大綱：1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營體系；2、運(yùn)營與推廣；3、經(jīng)營周期與工作重點(diǎn)；4、購物中心的市場(chǎng)推廣
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