案例一
一、案情簡述
2015年6月29日鹽城xx物業(yè)公司與xx花園業(yè)主李x物業(yè)費(fèi)糾紛一案在鹽城市房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭開庭審理。xx物業(yè)公司要求被告李x支付2013年3月1日至2015年2月28日物業(yè)服務(wù)費(fèi)1611.90元以及日萬分之五的滯納金。
原告訴稱：2009年6月30日原告與xx花園業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同明確約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間及逾期繳費(fèi)將承擔(dān)的后果，對雙方權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了約定。2014年6月28日與業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽了物業(yè)服務(wù)合同，內(nèi)容與第一份合同相同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由每月每平米0.5元調(diào)至0.6元。被告作為xx花園的業(yè)主一直未按合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。故請求判令：1、被告立即支付所欠物業(yè)費(fèi)1611.90元。2、依據(jù)合同約定，判令被告按欠費(fèi)年度支付至履行之日止期間日萬分之五的滯納金，其中，2013年3月1日至2014年2月28日物業(yè)費(fèi)755.58元，自2013年4月1日起計(jì)算滯納金；2014年3月1日至2015年2月28日物業(yè)費(fèi)856.32元，自2014年4月1日起計(jì)算滯納金。3、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原告舉證：1、2009年6月30日原告與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)合同。2、2014年6月28日與業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽的物業(yè)合同。3、小區(qū)業(yè)委會(huì)向原告出具的情況說明。4、針對該小區(qū)房屋公共部位存在損壞的現(xiàn)象，原告通過業(yè)委會(huì)向住建部門申請維修基金，在前段時(shí)間對包括被告在內(nèi)的房屋公共部位進(jìn)行了維修，證明原告按合同約定履行了自己的義務(wù)。
被告辯稱：1、2012年10月份起被告房屋陽臺漏水，被告與原告交涉后未果，被告只好自己維修，但至今仍漏水。2、原告未能按合同約定履行義務(wù)。3、被告不存在拖欠物業(yè)費(fèi)情況。被告向原告繳納了2013年、2014年停車費(fèi)及物業(yè)費(fèi)合計(jì)8400元。
被告舉證：1、小區(qū)業(yè)主聯(lián)名信，就小區(qū)物業(yè)存在問題聯(lián)名向原告要求限期解決。2、錄音材料，被告繳納2013年、2014年停車費(fèi)及物業(yè)費(fèi)合計(jì)8400元時(shí)與原告公司會(huì)計(jì)的談話。3、鹽城市物價(jià)局、房管局小區(qū)車位收費(fèi)規(guī)定，不得向停車車位收取物業(yè)管理費(fèi)，在此情況下被告于2013、2014年間繳納共1200元物業(yè)管理費(fèi)。綜上，請求駁回原告訴訟請求。
二、案例結(jié)果
經(jīng)2次開庭審理后，xx物業(yè)公司與被告李x最終達(dá)成協(xié)議如下：
李x于2015年9月10日前支付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如被告到期不能按約履行，原告可申請執(zhí)行。案件受理費(fèi)減半收取，由被告承擔(dān)。
三、案例分析
本案爭議的焦點(diǎn)：一是業(yè)主能否以開發(fā)建設(shè)遺留問題為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，二是業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，三是業(yè)主繳納的8400元是否包含物業(yè)公司所要求支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主李x房屋漏雨屬開發(fā)建設(shè)遺留問題，業(yè)主以開發(fā)建設(shè)單位遺留問題為由拒交物業(yè)費(fèi)是不合法的。對于開發(fā)建設(shè)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位通過協(xié)商、仲裁或訴訟途徑解決，物業(yè)公司作為服務(wù)單位也應(yīng)協(xié)助業(yè)主積極合法維權(quán)。本案中xx物業(yè)公司協(xié)助業(yè)主李x申請維修資金，維修漏雨房屋，履行了自己的義務(wù)，而申請維修資金需要一定時(shí)間，業(yè)主不應(yīng)在此期間拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)公司不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。業(yè)主李x以xx物業(yè)公司未能按合同約定履行義務(wù)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是沒有法律依據(jù)的。
根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)。其中物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。案例中xx物業(yè)公司要求業(yè)主李x支付的1611.90元為物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，而李x無證據(jù)證明其所交8400元包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。經(jīng)調(diào)解，李x最終同意支付之前所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
四、實(shí)踐提示
1、根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
2、物業(yè)公司未按合同約定提供服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人可向小區(qū)業(yè)委會(huì)反映，由業(yè)委會(huì)督促物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量。如小區(qū)內(nèi)無業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主或物業(yè)使用人可向物業(yè)主管部門舉報(bào)。
3、根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
案例二
一、案情簡述
xx小區(qū)業(yè)主王x因不滿物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，從2011年開始就不繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在拒交了2年物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，被物業(yè)公司起訴至法院，要求其支付2832元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
原告訴稱：物業(yè)公司已提供了服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，服務(wù)的質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)的收取是相對應(yīng)的。業(yè)主如有意見可通過法律手段解決，用拒交物業(yè)費(fèi)來處理，只會(huì)讓雙方關(guān)系緊張，并不利于服務(wù)質(zhì)量提高。原告為管理小區(qū)聘請保安、維修及保潔人員負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，需大筆費(fèi)用。但因許多業(yè)主不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使公司資金嚴(yán)重不足，無法正常運(yùn)作，導(dǎo)致原告無法向業(yè)主提供更好的服務(wù)。
被告辯稱：物業(yè)公司服務(wù)不到位，小區(qū)存在諸多問題。1、樓頂住戶在頂層養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，用雞鴨糞便澆菜施肥，味道十分難聞。不僅嚴(yán)重影響了其他住戶正常生活，也占用了住戶平日休息的公共場所。2、公共區(qū)域的衛(wèi)生很差，垃圾滿地，許多樓的入戶大門門鎖被損，卻長期無人修理。3、物業(yè)公司將底層的架空層作為居委會(huì)辦公場所，致使排氣不暢通。4、小區(qū)經(jīng)常發(fā)生盜竊事件，業(yè)主人心惶惶，住起來沒有安全感。被告曾多次向物業(yè)公司反映問題，但物業(yè)公司一直未能處理。物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡責(zé)任，故業(yè)主有權(quán)不支付物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，被告向法庭提供了相關(guān)證據(jù)。
二、判決結(jié)果
法院最終判定按照20%的比例扣減王x的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被告王x支付原告xx物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)2265元。
三、案例分析
本案爭議的焦點(diǎn)是業(yè)主能否以不滿物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
首先，根據(jù)《合同法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)遵守誠實(shí)信用原則以及全面履行原則，客觀、全面、如實(shí)履行合同約定的義務(wù)。物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主的主要義務(wù)。業(yè)主主動(dòng)支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司才能夠提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
其次，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中均無此規(guī)定?？梢?，盡管物業(yè)公司沒有按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定為業(yè)主提供符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，存在違約行為，但業(yè)主完全拒絕支付物業(yè)費(fèi)是缺乏法律依據(jù)的。
當(dāng)然，在業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)存在服務(wù)不到位等違約行為，甚至是物業(yè)公司根本沒有提供相應(yīng)的服務(wù)時(shí)，鑒于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)質(zhì)量與約定標(biāo)準(zhǔn)存在差距，那么，按照權(quán)利義務(wù)相一致的原則，就應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)酌情扣除。結(jié)合本案，法院最終判定按照20%的比例扣減王x的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
四、實(shí)踐提示
1、物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主可通過業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)解決。如果業(yè)委會(huì)協(xié)商不成的，只要過半數(shù)的業(yè)主同意，可以解聘物業(yè)公司并另行選聘新的物業(yè)公司。
2、業(yè)委會(huì)在與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
3、業(yè)主平時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司服務(wù)不到位或違反物業(yè)服務(wù)合同，可用照片、錄像形式記錄下來，取得證據(jù)后妥善保存，以保證在法庭上能全面、完整地支持自己的訴訟主張。
一、案情簡述
2011年x月x日，xx物業(yè)公司向法院起訴，要求被告趙x支付2009年4月1日至2011年5月31日的物業(yè)管理費(fèi)及滯納金總計(jì)人民幣2100元。
原告訴稱：2009年4月1日，原告xx物業(yè)公司與xx小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)管理委托合同》并于同日開始履行合同，被告作為業(yè)主，不按合同約定繳納物業(yè)管理費(fèi)，原告多次催繳，被告以小區(qū)開發(fā)商欠其光盤制作費(fèi)為由拒不繳納。故請求判令被告支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。
被告辯稱：1、原告提交的物業(yè)合同是無效合同。該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張x已于2009年11月搬離該小區(qū)，其委員資格已喪失，該業(yè)委會(huì)副主任魏x于2009年6月份去世，該小區(qū)業(yè)委會(huì)從2009年就處于停運(yùn)狀態(tài)，沒有人代表小區(qū)全體業(yè)主的利益履行職責(zé)，原告提交的物業(yè)合同甲方代表人無權(quán)簽字。同時(shí)，該合同沒有加蓋業(yè)委會(huì)公章，合同內(nèi)容前后矛盾，合同第17條規(guī)定：管理期限為1年，但原告請求的是兩年費(fèi)用。2、原告管理混亂，不能保證業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全，請求駁回原告的訴訟請求。
法院審理查明：xx小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與原告xx物業(yè)公司簽訂了4份《物業(yè)管理委托合同》，委托管理期限自2009年4月1日至2011年12月31日止，物業(yè)管理費(fèi)2009年4月1日至2011年3月31日按每月每平方米0.25元收取，2011年4月1日至2011年12月31日按每月每平方米0.35元收取。同時(shí)，合同又約定服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按政府部門批準(zhǔn)的價(jià)格調(diào)整。4份委托合同均蓋有xx小區(qū)業(yè)委會(huì)和xx物業(yè)公司的印章，xx小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張x和xx物業(yè)公司法人代表沈x也均在合同書中簽字。
xx小區(qū)業(yè)委會(huì)業(yè)主張x雖搬離了小區(qū)，但其房屋仍在該小區(qū)，且小區(qū)未選舉新業(yè)委會(huì)主任，張x仍以業(yè)委會(huì)主任名義參與小區(qū)管理。
被告趙x在xx小區(qū)房屋建筑面積為209.4，自2009年4月1日xx物業(yè)公司進(jìn)駐該小區(qū)后，一直未繳物業(yè)費(fèi)。庭審中，被告稱未交管理費(fèi)是因?yàn)榕c開發(fā)商有經(jīng)濟(jì)糾紛。
庭審中，原告訴被告支付逾期繳費(fèi)的滯納金，但xx物業(yè)公司與xx小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的4份委托合同中對繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間表述不明，同時(shí)對滯納金的約定也不明確。
二、判決結(jié)果
依照《合同法》第八條、第六十條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、第四十二條之規(guī)定，判決如下：1、被告趙x于本判決生效后10日內(nèi)支付原告xx物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)1465.80元。2、駁回原告xx物業(yè)公司的其他訴訟請求。若未按照本判決書指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)50元，由被告趙x負(fù)擔(dān)。
三、案例分析
被告認(rèn)為業(yè)委會(huì)主任張x已搬出小區(qū)，喪失委員資格，其與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同為無效合同。但張x房屋仍在該小區(qū)，且該小區(qū)一直未選舉新的業(yè)委會(huì)主任，張x仍以業(yè)委會(huì)主任的名義參與小區(qū)管理，該小區(qū)業(yè)主也未對此提出異議，因此，張x代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的4份《物業(yè)管理委托合同》為有效合同，對小區(qū)業(yè)主具有法律約束力。被告辯稱未交物業(yè)費(fèi)是因?yàn)榕c開發(fā)商有經(jīng)濟(jì)糾紛，無法律依據(jù)，不能作為拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。
雖然xx物業(yè)公司在與xx小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂合同時(shí)未辦理工商執(zhí)照，但已按合同的約定履行了義務(wù)，且在合同履行期間辦理了工商執(zhí)照，按照權(quán)利義務(wù)相一致原則，業(yè)主也應(yīng)按合同約定交納物業(yè)費(fèi)。而原告要求被告支付違約金的訴訟請求，因雙方之間并無約定，缺乏事實(shí)依據(jù)，因此最終駁回了原告要求被告支付滯納金的訴訟請求。
四、實(shí)踐提示
1、物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)應(yīng)符合法律規(guī)定。
2、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理委托合同中應(yīng)明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
3、物業(yè)公司收費(fèi)應(yīng)符合相關(guān)法律政策的規(guī)定。
4、當(dāng)事人應(yīng)做好訴訟的證據(jù)保全工作。
小區(qū)業(yè)主，按時(shí)繳費(fèi)是義務(wù)
物業(yè)企業(yè)，搞好服務(wù)是王道
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