時間：2016-04-22 10:15 來源：梅州日報 作者：_ 點擊：49次 提示：明明業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)用屬實，但物業(yè)公司在索要過程中所采取的方法卻往往被法院“叫停”。這到底是為什么?
物業(yè)以拒絕維修小區(qū)設(shè)施要挾欠費(fèi)業(yè)主
【案例】一處小區(qū)由于比較破舊，許多線路已經(jīng)老化，加之一些業(yè)主私搭違建、亂堆放雜物等，導(dǎo)致極易發(fā)生火災(zāi)。為此，業(yè)主委員會曾多次要求物業(yè)公司對已經(jīng)生銹、失效的消防栓等滅火設(shè)施加以維修和更換。但物業(yè)公司卻表示，由于部分業(yè)主長期拖欠管理費(fèi)用，致使其相關(guān)支出早已捉襟見肘，甚至難于維持小區(qū)基本工作運(yùn)轉(zhuǎn)，更不用說維修、更換消防設(shè)施。物業(yè)公司此舉，實質(zhì)是想以隱患為籌碼，逼迫所有業(yè)主繳清管理費(fèi)用。不料，雖然業(yè)主欠費(fèi)屬實，法院仍于2015年9月11日作出判決，支持了業(yè)主委員會的訴求。
【點評】的確，物業(yè)公司難辭其咎。一方面，《消防法》第十八條第二款規(guī)定：“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)?！奔磳π^(qū)內(nèi)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，是任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)的強(qiáng)制性法定義務(wù)，不得以任何理由、任何方式加以推諉，包括以部分業(yè)主拖欠管理費(fèi)用為借口。另一方面，維護(hù)共用消防栓等滅火設(shè)施與欠費(fèi)是兩個完全不同的法律關(guān)系。對于后者，物業(yè)公司完全可以通過正當(dāng)途徑來維權(quán)，因為《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。”
物業(yè)以斷水電株連同樓業(yè)主
逼迫業(yè)主繳費(fèi)
【案例】李小琴等59人與郭某是同一小區(qū)同一單元的業(yè)主。由于郭某入住三年來一直沒有繳納過物業(yè)管理費(fèi)，即使經(jīng)物業(yè)公司多次催促，也一再置之不理。物業(yè)公司為通過大家對他施加壓力，遂關(guān)閉了整個單元的水、電。面對大家的質(zhì)問，物業(yè)公司又以整個單元的水、電總開關(guān)被捆綁在一起，其行為實在是無奈株連之舉而推諉。李小琴等59人提起訴訟并提出先予執(zhí)行申請后，法院當(dāng)即作出了裁定，讓物業(yè)公司立即恢復(fù)供電供水。2015年10月2日，則作出了由物業(yè)公司賠償李小琴等損失的判決。
【點評】物業(yè)公司的做法的確不當(dāng)。一方面，物業(yè)服務(wù)合同與供用電、水合同是兩個完全不同、且完全獨立的合同。物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人是業(yè)主與物業(yè)公司，而供用電、水合同的雙方當(dāng)事人分別是業(yè)主與供電公司、業(yè)主與供水公司。故即使出現(xiàn)法定或約定的斷水?dāng)嚯娗樾?，有?quán)利采取斷水?dāng)嚯姶胧┑囊仓皇枪╇姽净蚬┧?，而不是物業(yè)公司。更何況郭某拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，根本就不是斷水?dāng)嚯姷姆ǘㄊ掠伞Ａ硪环矫?，在絕大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)繳費(fèi)的情況下，物業(yè)公司不管出于什么原因、基于什么理由，不加區(qū)分地對整個單元斷水?dāng)嚯?，都無疑是對大家合法權(quán)益的惡意侵害。而《侵權(quán)責(zé)任法》第六條規(guī)定：“行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！?/div>
物業(yè)要求業(yè)主委員會
為業(yè)主欠費(fèi)擔(dān)責(zé)
【案例】一家小區(qū)的業(yè)主委員會與一家物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中，約定物業(yè)公司為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由各業(yè)主依據(jù)各自的居住面積，按1.2元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)繳納。時至2015年11月1日，因《物業(yè)服務(wù)合同》到期，而一些業(yè)主沒有按期繳費(fèi)，甚至有的根本就一直沒有繳納過，加之物業(yè)公司自身一再催收未果，物業(yè)公司遂以業(yè)主委員會是合同的當(dāng)事人為由，向法院提起了訴訟，要求責(zé)令業(yè)主委員會一次性付清業(yè)主所拖欠的所有物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)相應(yīng)的滯納金。法院經(jīng)過審理，判決駁回了物業(yè)公司的全部訴訟請求。
【點評】物業(yè)公司確實無權(quán)要求業(yè)主委員會承擔(dān)相關(guān)責(zé)任?！段飿I(yè)管理條例》第十五條第(二)項以及《物業(yè)管理條例實施細(xì)則》第十五條第(二)項均規(guī)定業(yè)主委員會的職責(zé)之一，只是“代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”。即業(yè)主委員會雖然是物業(yè)服務(wù)合同的具體簽訂者，但其與業(yè)主之間僅屬代理關(guān)系，業(yè)主委員會只不過是代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，合同的相對方只能是業(yè)主與物業(yè)公司。只有業(yè)主才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)包括繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)在內(nèi)的義務(wù)。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條第二款則已進(jìn)一步指出：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利?！?顏梅生)
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