作者劉一龍，為安法律金融風(fēng)控總監(jiān)、上海瀛東律師事務(wù)所不良資產(chǎn)中心執(zhí)行部負(fù)責(zé)人。
近期，伴隨著房市火爆，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的糾紛也是層出不窮。在團(tuán)隊(duì)律師開(kāi)展業(yè)務(wù)的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)這樣一種情形：購(gòu)買(mǎi)房屋的一方（下家）因各種原因，導(dǎo)致銀行放貸的遲延，從而引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，致房屋的過(guò)戶、交房均受到影響，造成遲延，給出售房屋的一方（上家）造成了實(shí)際損失。但目前的房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的交易習(xí)慣中，對(duì)于在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》（示范合同）中均容易忽略約定延遲過(guò)戶的違約責(zé)任。下家往往以申貸過(guò)程不可控及未約定違約責(zé)任進(jìn)行抗辯，主張自己不構(gòu)成違約且不承擔(dān)違約責(zé)任。因而團(tuán)隊(duì)律師產(chǎn)生了困惑：對(duì)此情況，法院會(huì)如何作出認(rèn)定？律師又應(yīng)當(dāng)如何替上家維護(hù)合法權(quán)益并向下家主張違約責(zé)任呢？
筆者曾在2014年擔(dān)任主審法官審結(jié)一起典型的因下家申貸、審貸、放貸遲延導(dǎo)致的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，現(xiàn)推送該案判決書(shū)全文，以供參考。
金雪華、李雪妹與沈佩軍房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)
上海市青浦區(qū)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2014）青民三（民）初字第1723號(hào)
原告（反訴被告）金雪華，男，1960年6月11日出生，漢族。
原告（反訴被告）李雪妹，女，1961年5月19日出生，漢族。
兩原告共同委托代理人金青，男，1983年11月21日出生，漢族。
兩原告共同委托代理人尹瓊雪，上海昌申律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）沈佩軍，男，1978年3月4日出生，漢族。
委托代理人朱穎，女，1982年9月14日出生，漢族。
原告金雪華、李雪妹訴被告沈佩軍房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由代理審判員劉一龍獨(dú)任審判。2014年5月19日，本案進(jìn)行了第一次公開(kāi)開(kāi)庭審理，兩原告共同委托代理人尹瓊雪，被告沈佩軍及委托代理人朱穎到庭參加訴訟。審理過(guò)程中，被告沈佩軍提出反訴，本院依法受理并予以合并審理，本案于2014年6月5日進(jìn)行了第二次公開(kāi)開(kāi)庭審理，兩原告共同委托代理人金青、尹瓊雪，被告沈佩軍及委托代理人朱穎到庭參加訴訟。因案情復(fù)雜，本案于2014年6月19日轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，本院依法組成合議庭。本案于2014年7月10日進(jìn)行了第三次公開(kāi)審理，兩原告共同委托代理人金青、尹瓊雪，被告沈佩軍及委托代理人朱穎到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告金雪華、李雪妹訴稱：2013年9月29日，兩原告與被告簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》一份，雙方約定將兩原告位于上海市青浦區(qū)某路1755弄13號(hào)501室的房屋出售給被告，房?jī)r(jià)為人民幣2，200，000元，2013年12月8日兩原告與被告就上述房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定雙方應(yīng)于2014年2月15日前前往房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但直到2014年3月20日被告才答應(yīng)兩原告去向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及抵押登記手續(xù)。這不僅違反了合同約定，還導(dǎo)致兩原告向他人借錢(qián)。因此兩原告訴至法院請(qǐng)求判令：1、被告支付原告逾期違約金36，300元（按照總房?jī)r(jià)款2，200，000元的日萬(wàn)分之五，自2014年2月16日起計(jì)算至2014年3月20日止）；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告沈佩軍辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》約定的過(guò)戶時(shí)間是2014年1月15日，《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定的過(guò)戶時(shí)間是2014年2月15日，這是雙方關(guān)于過(guò)戶日期的變更，且關(guān)于逾期過(guò)戶的違約責(zé)任也并沒(méi)有在《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中明確，故被告不存在違約，且即使有違約行為也不需要承擔(dān)違約責(zé)任。又因雙方在《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中約定：兩原告應(yīng)在被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證且貸款銀行將第二期房款支付至兩原告指定賬戶后七日內(nèi)，兩原告應(yīng)當(dāng)向被告交付房屋。貸款銀行于2014年3月31日就將第二期房款1，200，000元匯入原告金雪華的銀行賬戶，但兩原告卻于2014年4月10日才將房屋交付，且交房時(shí)尚有兩只有線電視機(jī)頂盒未交付，兩原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了違約，因此被告反訴請(qǐng)求：1、判令反訴被告支付逾期交房違約金4，400元（按已付款2，200，000元為本金，本金的日萬(wàn)分之五為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，自2014年4月7日起計(jì)算至2014年4月10日止）；2、判令反訴被告即日歸還交房時(shí)所欠的有線電視機(jī)頂盒2只，并支付違約金1，200元；3、本案訴訟費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。后在訴訟過(guò)程中，反訴原告將第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為請(qǐng)求判令反訴被告支付未交付有線電視機(jī)頂盒的違約金660元及拖欠的有線電視費(fèi)用69元。
反訴被告金雪華、李雪妹辯稱：不同意反訴原告的訴請(qǐng)。雖然貸款銀行于2014年3月31日放款，但上述款項(xiàng)反訴被告于2014年4月2日時(shí)才查詢到賬，且等待過(guò)程中反訴原告曾發(fā)消息告知反訴被告在2014年4月10日前搬離即可，所以反訴被告在2014年4月10日交房符合雙方的約定，未構(gòu)成違約；對(duì)于反訴原告的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，雖然反訴被告認(rèn)為機(jī)頂盒并不屬于交付房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)交付的設(shè)備，但考慮到爭(zhēng)議不大，故決定同意該項(xiàng)訴請(qǐng)，即同意向反訴原告支付未交付有線電視機(jī)頂盒的違約金660元及拖欠的有線電視費(fèi)用69元。
經(jīng)開(kāi)庭審理查明：位于上海市青浦區(qū)某路1755弄13號(hào)501室房屋現(xiàn)登記于被告沈佩軍名下。
2013年9月29日，兩原告作為甲方、被告作為乙方，雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》一份，該合同約定：乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)坐落于上海市青浦區(qū)某路1755弄13號(hào)501室房屋，房屋建筑面積為161.04平方米，房屋總價(jià)為人民幣2，200，000元；乙方應(yīng)于簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》后當(dāng)日向甲方支付首期房?jī)r(jià)款700，000元，并通過(guò)辦理貸款手續(xù)向甲方支付第二期房?jī)r(jià)款1，500，000元；甲方應(yīng)于乙方銀行貸款劃入甲方收款賬戶后七日內(nèi)將房屋交付給乙方。若甲方交付的房屋裝飾及附屬設(shè)施與約定的不符，則甲方應(yīng)按房屋裝飾及附屬設(shè)施估值一倍向乙方支付違約金；甲、乙雙方應(yīng)于2014年1月15日前向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及抵押登記手續(xù)；合同約定的總房?jī)r(jià)款，包括維修基金、管理費(fèi)押金、煤氣初裝費(fèi)、有線電視申請(qǐng)費(fèi)（含數(shù)字機(jī)頂盒）；甲、乙雙方任何一方未按本合同約定履行義務(wù)的，應(yīng)按總房?jī)r(jià)的日萬(wàn)分之五支付對(duì)方逾期違約金，逾期超過(guò)二十日的，另一方有權(quán)要求繼續(xù)履行或單方解除本合同。若守約方解除本合同的，須書(shū)面通知對(duì)方，且違約方須按總房?jī)r(jià)款的20%向守約方支付違約金；雙方并對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
上述合同簽訂后，兩原告作為甲方，被告作為乙方，雙方于2013年12月8日簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同約定：乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)坐落于上海市青浦區(qū)某路1755弄13號(hào)501室房屋，房屋建筑面積為161.04平方米，房屋總價(jià)為人民幣2，200，000元；乙方應(yīng)于簽訂本合同當(dāng)日支付甲方全額首期房?jī)r(jià)款人民幣700，000元，應(yīng)通過(guò)向貸款銀行申請(qǐng)1，300，000元貸款的方式向甲方支付第二期房?jī)r(jià)款，應(yīng)于2013年12月31日前自行支付甲方第三期房?jī)r(jià)款200，000元；待乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證且貸款銀行將第二期房款支付至甲方指定賬戶后七日內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn)，確認(rèn)無(wú)誤后，甲方應(yīng)將該房地產(chǎn)交付乙方；甲、乙雙方應(yīng)于2014年2月15日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)；甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自應(yīng)當(dāng)交付之日起計(jì)算至實(shí)際交付之日止。逾期超過(guò)七日后甲方仍未交付的，除甲方應(yīng)向乙方支付七日的違約金外，乙方有權(quán)單方解除合同。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知甲方，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價(jià)款的20%。甲方應(yīng)在收到書(shū)面通知之日起七日內(nèi)退還乙方支付的房?jī)r(jià)款，并支付違約金和賠償金；雙方并對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。該份合同簽訂后當(dāng)日，被告向兩原告支付了首期房?jī)r(jià)款700，000元，并于一周內(nèi)向首家貸款銀行提交了申貸材料，但未獲批準(zhǔn)。其后，被告向另一家貸款銀行提交了申貸材料，仍未獲批準(zhǔn)。因兩原告資金周轉(zhuǎn)不靈，經(jīng)原、被告雙方協(xié)商一致，被告于2013年12月28日向兩原告支付了第二期房?jī)r(jià)款300，000元。因被告作為第三期房?jī)r(jià)款而申請(qǐng)的貸款1，200，000元未能于2014年2月15日前獲得貸款銀行的審批通過(guò)，故被告未能依約與兩原告于2014年2月15日前前往房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。2014年3月20日被告向第三家貸款銀行申請(qǐng)的貸款獲批，原、被告雙方于當(dāng)日前往房產(chǎn)交易中心就涉案房屋辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。2014年3月31日，貸款銀行將被告申請(qǐng)的1，200，000元貸款匯至原告金雪華提供的指定賬戶，兩原告于2014年4月2日晚查收此款。2014年4月2日，被告發(fā)送短信給兩原告之子金青，詢問(wèn)兩原告能否在2014年4月10日前搬離房屋。2014年4月10日，兩原告將涉案房屋交付給被告，并在房地產(chǎn)交接書(shū)上注明：“還差兩個(gè)機(jī)頂盒給乙方沈佩軍”。
后原、被告雙方多次就認(rèn)為對(duì)方存在違約行為向?qū)Ψ街鲝堖`約賠償，但均未能達(dá)成一致，原告遂起訴至本院。
以上事實(shí)，由原、被告陳述，原、被告提供的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，原告提供的上海市房地產(chǎn)登記簿、房屋移交清單、短信記錄憑證、被告提供的借款憑證、房地產(chǎn)交接書(shū)、有線電視業(yè)務(wù)申請(qǐng)表、有線電視業(yè)務(wù)賬單、有線電視機(jī)頂盒對(duì)外銷售通知等證據(jù)予以證實(shí)，上述證據(jù)已經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本院認(rèn)為：原、被告之間簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)合法有效，雙方均應(yīng)按約履行各自義務(wù)。被告系貸款支付房款，因此即使合同未約定具體的發(fā)放貸款的時(shí)間，但申貸、過(guò)戶、銀行放款支付房款也必然有一定的合理的過(guò)程和期限。本案中，被告因申貸未獲銀行批準(zhǔn)而未按《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定的時(shí)間前往房產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，而被告直至2014年3月20日申貸方獲批準(zhǔn)，顯然已經(jīng)超過(guò)了通常申請(qǐng)銀行購(gòu)房貸款所需的合理期限，故逾期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任應(yīng)歸結(jié)于被告。被告以《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中未約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)致放貸付款延后的違約責(zé)任故不需要承擔(dān)違約責(zé)任的主張于法無(wú)據(jù)，本院不予采信。本院結(jié)合兩原告就被告逾期過(guò)戶行為所致的實(shí)際損失及被告的過(guò)錯(cuò)程度，酌情確定違約金為人民幣7，000元；就被告主張的兩原告存在逾期交房的違約行為并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，被告申請(qǐng)的貸款銀行于2014年3月31日將貸款1，200，000元匯至原告金雪華提供的指定賬戶，兩原告于2014年4月2日晚查收此款，并于2014年4月10日將涉案房屋交付給被告，均在合理的期間范圍內(nèi)，且并未違背雙方在原、被告雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定，故兩原告未存在逾期交付房屋的行為。對(duì)于被告的此項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予認(rèn)可；關(guān)于被告主張的兩原告應(yīng)向其支付未交付有線電視機(jī)頂盒所致的違約金660元及拖欠的有線電視費(fèi)用69元，因兩原告同意該項(xiàng)訴請(qǐng)且不違反原雙方的約定及法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以確認(rèn)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十四條，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四之規(guī)定，判決如下：
一、被告沈佩軍應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告金雪華、李雪妹逾期過(guò)戶違約金人民幣7，000元；
二、反訴被告金雪華、李雪妹應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告沈佩軍未交付有線電視機(jī)頂盒的違約金人民幣660元及拖欠的有線電視費(fèi)用人民幣69元；
三、反訴原告沈佩軍的其余訴請(qǐng)不予支持。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費(fèi)人民幣707.50元，由兩原告負(fù)擔(dān)人民幣657.50元，由被告負(fù)擔(dān)人民幣50元；反訴受理費(fèi)人民幣50元，由反訴原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
審 判 長(zhǎng) 徐冬梅
代理審判員 劉一龍
人民陪審員 俞逸輝
二〇一四年七月二十四日
書(shū) 記 員 汪宇婧
附：相關(guān)法律條文
一、《中華人民共和國(guó)民法通則》
第八十四條 債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的人是債務(wù)人。
債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù)。
二、《中華人民共和國(guó)合同法》
第八條 依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
三、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第二百五十三條 被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書(shū)指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書(shū)指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
總結(jié)：對(duì)于下家自身原因?qū)е碌纳曩J、審貸、放貸的遲延，因而給上家造成逾期過(guò)戶等損失的，從公平正義、保護(hù)交易安全等角度綜合考慮，即使在主合同中未明確約定該情形是否違約或約定具體違約責(zé)任的，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違約，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
作為上家委托的律師，應(yīng)當(dāng)從正常申貸直至放貸所需周期與實(shí)際交易過(guò)程中下家所用周期進(jìn)行比較，證明下家所用周期已超過(guò)正常、合理、必要的限度，并從過(guò)錯(cuò)性、造成上家實(shí)際損失的因果關(guān)系及大小等角度提供相應(yīng)的證據(jù)，依此向法庭主張下家的違約責(zé)任。
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