一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點及其與房屋的聯(lián)系
農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)居民房屋之所以法律地位相異，原因就在于宅基地使用權(quán)與國有建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)的不同。宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式。作為中國土地制度的有機(jī)組成部分，具有非常獨特的以及至今法律和法學(xué)界仍糾纏不清的制度品格。研究農(nóng)村房屋離不開對農(nóng)村宅基地屬性的分析。
（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的成員權(quán)屬性。
宅基地的有限性決定了集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員一般不能申請宅基地，能申請宅基地的主體只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。應(yīng)該說，宅基地使用權(quán)通常是與成員權(quán)聯(lián)系在一起的。
（二）宅基地以戶取得以及與房屋的共同共有關(guān)系。
戶作為一種特別的民事主體類型，在《農(nóng)村土地承包法》中有農(nóng)村土地承包經(jīng)營戶。從有利于宅基地管理的角度考慮，現(xiàn)行宅基地申請只能以戶的名義進(jìn)行。
1. 宅基地申請人對宅基地使用權(quán)是一種共同共有關(guān)系
申請人是指以“戶”申請建房用地的家庭成員,登記人指宅基地使用權(quán)證上登記的權(quán)利人，一般為戶主。但登記在戶主名下，并不影響認(rèn)定其他申請人的宅基地權(quán)利，正如可以將登記在一方名下的房屋認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)一樣。所有權(quán)，按照主體人數(shù)進(jìn)行形式或狀態(tài)的劃分，可分為單獨所有和共同所有，共同所有又可以按照多個共同所有人之間內(nèi)部關(guān)系的不同劃分為按份共有和共同共有。共同共有，是指兩個或者兩個以上的共有人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。共同共有主要有兩種基本形式，即夫妻共有財產(chǎn)和家庭共有財產(chǎn)。因此，應(yīng)認(rèn)定同一戶內(nèi)宅基地申請人對宅基地使用權(quán)是一種共同共有關(guān)系。
2.宅基地使用權(quán)的共同共有與農(nóng)村房屋的共同共有。
在宅基地使用權(quán)的共同共有權(quán)利狀態(tài)下，加上共同的出資出力建造房屋行為，這就決定了農(nóng)村房屋的所有權(quán)在通常情況下也是由多人共同共有。這種共有比夫妻共有表現(xiàn)為更為復(fù)雜的形態(tài)，因為主體多且成員變化多。由于共有涉及到多個法律主體之間的權(quán)益劃分問題，因此在羅馬法時期共有就被視為“紛爭之源”、“是非之窩”，如果缺少法律上的謹(jǐn)慎規(guī)范和合理安排，便容易產(chǎn)生糾紛。因此從某種程度上講，宅基地以戶取得也為以后房屋權(quán)屬確認(rèn)及分割糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。
（三）宅基地的不可重復(fù)享受原則以及福利屬性。
宅基地使用權(quán)是廣大農(nóng)民最基本的生活資料，其數(shù)量十分有限，而且承載著使農(nóng)民住房有所保障、穩(wěn)定農(nóng)村社會關(guān)系的社會保障職能?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。實踐中，符合分戶條件的家庭成員分戶再申請宅基地的，計算宅基地面積時，不再計算已經(jīng)享受過宅基地權(quán)利的成員。這便是通常所說的宅基地不可重復(fù)享受原則。
宅基地使用權(quán)的取得一般是無償取得，不是通過交易行為以支付對價方式獲得，免費取得宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民所享有的一種福利。
二、農(nóng)村房屋權(quán)屬確定的原則及思路
（一）“房地分離”與“房地一致”
在物理屬性上，房屋不能脫離土地而成為空中樓閣，兩者是緊密相連而不能分離的。但在法律意義上，土地權(quán)利與房屋權(quán)利是分別獨立的權(quán)利，是否要求兩者的權(quán)利主體保持一致，便形成了“房地分離”或“房地一致”的不同立法。
就土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)而言，由于我國法律規(guī)定土地屬于國家或集體所有，而家庭住房一般屬于私人所有，因而土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)是分離的。因此我們所稱的房地一致或房地分離是指房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人是否一致的問題。
就土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)而言，我國以房地一致為原則。比如，《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》中關(guān)于房地產(chǎn)抵押時均要求一并處分。這表明，在房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或抵押以及房屋的登記過程中，均要求房地一致。
（二）農(nóng)村房屋權(quán)屬確定應(yīng)堅持房地一致原則
1.非宅基地使用權(quán)人無權(quán)通過出資取得房屋所有權(quán)
如果未經(jīng)使用權(quán)人許可，在他人宅基地上建造房屋的行為是一種侵權(quán)行為，無合法性可言，造房人當(dāng)然不能取得房屋所有權(quán)。但事實上，在他人宅基地上建房者大多得到過使用權(quán)人的認(rèn)可，或單獨出資、或與使用權(quán)人共同出資。下面舉示一個案例：
案例1：李某一家三口于1998年8月申請了81平方米的宅基地，但自己無錢建造，于是和身為城鎮(zhèn)居民的萬某協(xié)議：由萬某出全部資金建造四間樓房，完成后，二間歸萬某所有，二間歸李某所有。房屋建成后，李某反悔，于2010年訴至法院，要求確認(rèn)自己對該四間樓房的所有權(quán)。問題：該案房屋所有權(quán)如何確認(rèn)？（房屋確權(quán)案件）
筆者認(rèn)為，該案例中應(yīng)由宅基地使用權(quán)人李某一家人取得房屋所有權(quán)，萬某的出資行為在萬某和李某之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。理由如下：
（1）依《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)登記的規(guī)定，宅基地使用權(quán)只有在辦理變更登記手續(xù)后才會轉(zhuǎn)移。案例1中的萬某沒有辦理變更登記，沒有取得宅基地的使用權(quán)，按照房地一致原則，萬某無權(quán)取得房屋所有權(quán)。
（2）李某與萬某之間的協(xié)議實質(zhì)上是私下變相轉(zhuǎn)讓宅基地的使用權(quán)，是法律所禁止的行為。
（3）依據(jù)宅基地的不可重復(fù)申請原則，李某一家已無法再次申請宅基地建造房屋，所以應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)李某一家人的土地及房屋的權(quán)利，否則不利于保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的基本居住條件，也與宅基地使用權(quán)的身份性、社會保障性的制度設(shè)計初衷相違背。
2.部分宅基地使用權(quán)人出資建房，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋所有權(quán)為全體宅基地使用權(quán)人共同共有
宅基地申請以戶為單位，戶內(nèi)成員都是宅基地使用權(quán)人之一，但并非每個戶內(nèi)成員都參與出資建造房屋，這在農(nóng)村房屋建造過程中很常見。請看下一個案例：
案例2：朱某與嚴(yán)某于2000年登記結(jié)婚，2001年生育一子，2004年以一家三口（包括三歲的小孩）的名義申請了一塊宅基地并建造了三間房屋，集體土地使用權(quán)證登記在朱某名下。2007年，朱某與嚴(yán)某離婚，嚴(yán)某要求將這三間房屋作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。問題：本案中的未成年人是不是房屋的所有權(quán)人之一？
該情況下房屋所有權(quán)人如何確定？筆者認(rèn)為，應(yīng)認(rèn)定為未成年人既享有宅基地使用權(quán)，亦享有房屋所有權(quán)，在對土地使用權(quán)及房屋進(jìn)行分割時應(yīng)予以考慮。至于其他家庭成員的出資行為，應(yīng)視為替未成年人的墊付行為，其與未成年人僅能形成債權(quán)關(guān)系。理由如下：
（1）房地一致是我國現(xiàn)行法律所規(guī)定的基本原則。因為部分宅基地人出資建房是普遍現(xiàn)象，如果這種情況下房屋確權(quán)采用房地分離原則，這違背了我國現(xiàn)行法律的原則性規(guī)定。
（2）出資建房者并不一定取得房屋所有權(quán)，這在對前面案例1的分析中已有論述，未出資者并不一定不能取得房屋所有權(quán)，未出資人畢竟已經(jīng)取得了宅基地使用權(quán)，出資是可以通過債權(quán)的方式予以保護(hù)的。
三、繼承案件中農(nóng)村房屋的處理
《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)……”《繼承法》第三條明確規(guī)定公民的房屋屬于遺產(chǎn)的范圍。因此，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員比如城鎮(zhèn)居民是可以繼承農(nóng)村房屋的，但宅基地使用權(quán)能否一并繼承？
對此有二種觀點：（1）主張能夠繼承。根據(jù)房地一致原則，“由于房屋可以繼承，所以宅基地使用權(quán)實質(zhì)上也可以繼承”。（2）主張不能繼承。因為宅基地屬于集體所有，只有本村村民才享有使用權(quán)，城鎮(zhèn)居民不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不具有享有宅基地使用權(quán)的主體資格。
先看一個案例：
案例3：原告李某與其父親、母親王某在農(nóng)村申請了宅基地修建了農(nóng)房，1998年李某轉(zhuǎn)為農(nóng)村戶口并成為了一名公務(wù)員，2000年李某的父親去世，但李某與母親王某沒有就父親的遺產(chǎn)（農(nóng)房）進(jìn)行分割。2007年李某將原有房屋推到，并出資在原宅基地上修建了一幢三層樓房，并以李某母親王某的名義辦理了房產(chǎn)證。2014年5月份，該房屋面臨拆遷，李某訴至法院，要求繼承分割該房屋。
此案原告最后撤訴。實務(wù)中，筆者認(rèn)為，李某不能就新建的房屋進(jìn)行繼承分割。
針對城鎮(zhèn)居民對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承問題，司法實踐中一般采取如下解決方案：若房屋的繼承人是城鎮(zhèn)戶口，其依法繼承取得農(nóng)村房屋的所有權(quán)，該房屋所有權(quán)毫無疑問的應(yīng)當(dāng)受到法律的有效保護(hù)，對于房屋之下的農(nóng)村宅基地使用權(quán)而言，因目前我國法律對該權(quán)利的主體資格嚴(yán)格限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；因此，處于該繼承房屋之下的農(nóng)村宅基地使用權(quán)理應(yīng)受到必要的限制，不能任意進(jìn)行繼承，主要通過限制繼承人對其所繼承的房屋的權(quán)利行使來實現(xiàn)，即通過限制繼承人不得對所繼承的房屋進(jìn)行任意買賣、翻建以及抵押等，而只允許其在必要時對該繼承房屋進(jìn)行修繕。
房屋翻建一般包括兩個步驟，一是拆除原房屋，二是在原址建造新房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，拆除原房屋的行為成就時發(fā)生物權(quán)消滅的效力，建造新房屋的行為成就時又發(fā)生設(shè)立新物權(quán)的效力。
案例3中，因繼承人新建房屋，原房屋的物權(quán)已經(jīng)消滅，屬于遺產(chǎn)的房屋已經(jīng)滅失，新房屋屬于新的物權(quán)，因此原告李某不能繼承房屋，就連李某本人應(yīng)有的房屋份額也已經(jīng)不存在了。同時，李某已經(jīng)不具備申請農(nóng)村宅基地的條件了，其原享有份額的房屋不復(fù)存在導(dǎo)致其自身原有的宅基地已經(jīng)喪失，其父親的宅基地也不能繼承，盡管原告李某出資，就如前面案例1中所闡述的，非宅基地使用權(quán)人已經(jīng)無權(quán)通過出資取得房屋所有權(quán)，新建房屋李某也沒有份額。
因此，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員比如城鎮(zhèn)居民是可以繼承農(nóng)村房屋的，這種繼承必然導(dǎo)致允許宅基地由房屋的繼承人占有、使用，這種物理意義上的占有、使用并不意味著繼承人就享有法律意義上的宅基地的使用權(quán)。繼承人不能申請將繼承的房屋翻建、擴(kuò)建，在土地房屋被征用拆遷后，繼承人只能得到房屋部分的補(bǔ)償，其無權(quán)以宅基地使用權(quán)人的身份要求重新分配宅基地或土地部分的補(bǔ)償，這與具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的宅基地使用權(quán)人有著很大的差別。如果有一天拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋分開進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑挘寝r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員就只對繼承的農(nóng)村房屋享有拆遷補(bǔ)償權(quán)利，對宅基地的征占不享有補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。
同時，這類案件也告訴我們，宅基地使用權(quán)也是在不斷的變化中的。雖然農(nóng)村房屋權(quán)屬根據(jù)宅基地使用權(quán)人來確定，但隨著時間的推移，權(quán)屬也可能是在不斷的變化中，例如房屋狀態(tài)的變化（如房屋翻建等）及宅基地使用權(quán)人實際變化，如宅基地使用權(quán)人戶籍性質(zhì)的改變（如農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民）、婚姻生活狀態(tài)的變化（如外嫁他鄉(xiāng)生活并申請了宅基地建房）等諸多情況，都應(yīng)作為考慮農(nóng)村房屋權(quán)屬確認(rèn)及分割處理的因素。
四、以農(nóng)村房屋為合同標(biāo)的的房屋買賣合同案件的處理
由于控制宅基地使用權(quán)的需要，現(xiàn)行法律法規(guī)、司法解釋對農(nóng)村房屋買賣有嚴(yán)格限制。
農(nóng)村房屋買賣合同可以分以下三種情況：
1、同一集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村村民簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，該類合同只要符合簽約主體合格、內(nèi)容合法、意思表示真實等合同有效的一般要件，就可以依法認(rèn)定為有效合同，不以取得出賣人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織同意為有效要件。
2、非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村村民之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，該類合同不僅需要符合合同有效的一般要件，而且還須取得出賣人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織同意，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
3、城市居民與農(nóng)村居民簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定和政策要求，該類合同在當(dāng)前應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
此外，在合同有效的前提下，辦理農(nóng)村房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)，必須符合“一戶一宅”的原則，否則，不能發(fā)生物權(quán)變動的效力。（即物權(quán)與債權(quán)分離的原則）
注意：“高山移民”基于生產(chǎn)、生活的需要，購買了其他經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)房，如簡單否定其效力，勢必影響當(dāng)事人的生產(chǎn)、生活，阻礙經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。面對立法與現(xiàn)實需求的沖突，法院既要堅守法律底線又要能動司法，在處理此類合同的效力時，只要當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了出賣人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織同意，或者補(bǔ)辦了農(nóng)村集體建設(shè)用地手續(xù)及房屋登記手續(xù)，均可按效力得以補(bǔ)正處理，認(rèn)定房屋買賣合同有效。
五、處理涉及農(nóng)村房屋確權(quán)、分割、繼承等案件，在實際操作時應(yīng)當(dāng)注意的幾個事項：
一、審查證書。有無房產(chǎn)證、集體土地使用權(quán)證，沒有合法的證書，即此類農(nóng)村房屋并未取得法律意義上的認(rèn)可，可以當(dāng)事人未提供合法的權(quán)屬證明為由，在案件中不予處理或駁回。
二、須實地現(xiàn)場對所涉及的農(nóng)村房屋進(jìn)行勘察并拍照存檔。確認(rèn)案件所涉及的農(nóng)村房屋是否還存在，與當(dāng)事人提供產(chǎn)權(quán)證上的建筑及圖紙是否一致，有無經(jīng)過翻新。我們受理的案件曾經(jīng)發(fā)生過這樣的情況，因為要拆遷，當(dāng)事人拿出了相關(guān)權(quán)證，但實際上該房屋已經(jīng)不存在了，有的已經(jīng)倒塌了，有的已經(jīng)被推到重建了。如果不實地勘察，就有可能被當(dāng)事人所忽悠，尤其是原、被告雙方主動調(diào)解的案件。不能僅僅依靠權(quán)證書上所載明的信息作為直接認(rèn)定訴爭房屋現(xiàn)實狀態(tài)的依據(jù)。
三、到國土部門調(diào)取《農(nóng)村建房審批表》，查看該審批表上記載的申請建房時是以多少人口數(shù)申請的。遇到可疑情況時，有必要到村、社去核實具體的申請人是哪些？并記錄筆錄入卷。
四、分割、繼承農(nóng)村房屋時，個人建議最好是確定每人享有多少百分比的份額，不太贊成為每個權(quán)利人分割具體的哪一間房。因為房屋實際情況與權(quán)屬證書中的圖紙不一定完全一致，有可能是超規(guī)的、違章的，另外，房屋在整體面積和外觀不變的情況下，房屋里面的內(nèi)部結(jié)構(gòu)隨時可能發(fā)生變化。
處理涉及農(nóng)村房屋糾紛的案件，我們切不可只是坐堂辦案，尤其在當(dāng)事人提供的證據(jù)不詳實的情況下，里面可能充滿了欺騙和陷阱，一定要多跑跑腿，多方調(diào)查、實際勘驗，具體情況具體分析，真正做到客觀、公正、合法。
六、結(jié)語
中國有十幾億人口，其中近70%在農(nóng)村，農(nóng)村宅基地和房屋權(quán)利是農(nóng)民諸多權(quán)利中最基本的權(quán)利，而農(nóng)村房屋權(quán)屬的準(zhǔn)確界定是行使其他權(quán)利的前提和基礎(chǔ)。不可否認(rèn)，當(dāng)前我國有關(guān)農(nóng)村宅基地和房屋的立法還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會生活的需要，這無疑不利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會。筆者的上述觀點，旨在為我國的司法實踐提供一個較為明晰的尺度。
來源：九龍坡法院 作者：鄭興隆
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