引入二股東中國(guó)平安、放慢腳步防金融風(fēng)險(xiǎn)，著手制定新戰(zhàn)略，房企集體“摔跤”的2018年里，華夏幸福只完成了兩件大事，為何卻度過了危機(jī)、穩(wěn)固了基本盤，并起航新戰(zhàn)略？
本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）原創(chuàng)并首發(fā)，作者：陳澗，編輯：程昱，設(shè)計(jì)：甄開心，編輯助理：蘇欣然
“變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！”
在與2018年財(cái)報(bào)同時(shí)發(fā)布的《致股東信》中，華夏幸福(600340.SH)頗有如釋重負(fù)之感。
事實(shí)上，對(duì)房企而言，2018年都難言輕松，連第一梯隊(duì)的萬(wàn)科也高喊要“活下去”，碧桂園則急于擺脫高周轉(zhuǎn)下的夢(mèng)魘，而華夏幸福交出了一份令自己滿意的成績(jī)單。
財(cái)報(bào)顯示，華夏幸福2018年?duì)I收838億元，同比增長(zhǎng)41%，歸母凈利潤(rùn)117億元，同比增長(zhǎng)33%，超額完成業(yè)績(jī)承諾。更重要的是，其產(chǎn)業(yè)新城異地復(fù)制加速，并顯現(xiàn)出效果，其中20座已實(shí)現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。
但經(jīng)歷2018年的“水逆”后，華夏幸福自知仍需向外界傳遞更多信心。在財(cái)報(bào)發(fā)布四天后的4月23日，華夏幸福攜一眾高管，又在南京溧水的產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)，開了一場(chǎng)面對(duì)媒體的業(yè)績(jī)交流會(huì)。
華夏幸福董秘林成紅提到，公司在去年就完成了兩件大事，引入二股東中國(guó)平安、放慢腳步防金融風(fēng)險(xiǎn)，以及著手制定新戰(zhàn)略。這兩件事，對(duì)華夏幸福的現(xiàn)在和未來(lái)，到底有怎樣重要的意義？
度過危機(jī)
始于2017年的環(huán)京樓市限購(gòu)，令2018年的華夏幸福似乎變得不那么“幸?！?。
裁員自救、打折賣樓等傳言頻現(xiàn)，甚至連引入中國(guó)平安這位二股東，也被一些輿論解讀為“賣身”。在地產(chǎn)寒冬已至的哀嚎聲中，外界似乎都等著看這位強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)新城大佬展露脆弱。
不過，華夏幸福并沒有自亂陣腳，在引入中國(guó)平安的同時(shí)，將“防風(fēng)險(xiǎn)”放在重要位置。林成紅在業(yè)績(jī)交流會(huì)上稱，防風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)作包括降費(fèi)增效、相對(duì)控制產(chǎn)業(yè)新城投資、相應(yīng)控制拿地支出等。
這些動(dòng)作到底起到了怎樣的作用，華夏幸福的財(cái)報(bào)給出了部分答案。
首先是，降費(fèi)增效明顯有了效果。財(cái)報(bào)顯示，2018年，華夏幸福銷售費(fèi)用占營(yíng)收的比例下降1.1%，管理費(fèi)用占營(yíng)收的比重下降3%。
更重要的是，在控制了拿地支出后，華夏幸福的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流得到改善，雖然整體上仍為負(fù)數(shù)，但自2018年二季度起，已連續(xù)三個(gè)季度為正。
▲華夏幸福2014-2018年業(yè)績(jī)情況。
事實(shí)上，在各種因素交織下，華夏幸福的資金狀況頗受外界關(guān)注。不過，中國(guó)平安攜資進(jìn)入，迅速改變了華夏幸福的窘境。
據(jù)林成紅透露，第一筆137億資金已經(jīng)在去年9月到位，給了控股股東華夏控股，主要用于解除股票質(zhì)押；而第二筆42億元近期將到位，根據(jù)協(xié)議安排，在控股股東解除質(zhì)押和繳稅后，這筆資金會(huì)給上市公司。
隨著這位財(cái)力雄厚的二股東的進(jìn)駐，華夏幸福也間接獲得了融資上的便利。
在2018年融資渠道收緊、房企普遍遭遇融資難的情況下，去年底，華夏幸福完成規(guī)模達(dá)70億元的公司債券發(fā)行，成為當(dāng)年房企單筆最大募資，著實(shí)令人羨慕。而到了今年，華夏幸福的融資節(jié)奏更是明顯加速，今年一季度，累計(jì)新增借款額超過250億元，占2018年末未經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的比例，超過45%。
華夏幸福悄然度過資金危機(jī)的另一個(gè)重要表現(xiàn)，就是重啟拿地。4月3日，華夏幸福公告稱，3月份，在全國(guó)范圍內(nèi)合計(jì)獲取土地28塊，土地面積合計(jì)超過85萬(wàn)平方米，成交金額約為36.28億元。
用林成紅的話來(lái)說，就是“去年四季度，人到位、錢到位；今年一季度，算是地到、投資到”，華夏幸福對(duì)未來(lái)的信心展露無(wú)遺。
基本盤穩(wěn)固
整個(gè)2018年，華夏幸福稱自己是從“不確定性中尋找確定性”。
在度過危機(jī)之后看，這個(gè)“確定性”很大一部分來(lái)自其產(chǎn)業(yè)新城的穩(wěn)固，以及可以預(yù)見的爆發(fā)力。
2002年，當(dāng)華夏幸福進(jìn)入河北廊坊的固安時(shí)，這個(gè)缺乏工業(yè)基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)縣，當(dāng)年財(cái)政收入僅1.1億元。但到了2018年，這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到98.5億元，16年間增長(zhǎng)了逾97倍。
巨大增長(zhǎng)背后，很大程度上有賴于華夏幸福對(duì)固安產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升級(jí)。截至2018年6月底，該產(chǎn)業(yè)新城有超過620家企業(yè)入駐，涵蓋新型顯示、航空航天、生物制藥以及智能網(wǎng)聯(lián)汽車等產(chǎn)業(yè)集群，項(xiàng)目簽約投資額超過1400億元。
如今，這一令華夏幸福聲名鵲起的“固安模式”，已經(jīng)在全國(guó)開花。此次華夏幸福選擇舉行業(yè)績(jī)交流會(huì)的溧水產(chǎn)業(yè)新城，就是一個(gè)典型例證。
▲華夏幸福溧水產(chǎn)業(yè)新城。
相較于花費(fèi)10多年時(shí)間才漸趨完善的固安模式，溧水產(chǎn)業(yè)新城僅用了三年多時(shí)間，就從一片荒地，成為以智能網(wǎng)聯(lián)汽車為主、智能制造裝備和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)園。今年3月，在華夏幸福的運(yùn)作下，全球鋰離子電池領(lǐng)軍企業(yè)欣旺達(dá)，就將總投資120億的“華東首個(gè)大型動(dòng)力電池基地”落在了溧水產(chǎn)業(yè)新城。
對(duì)華夏幸福而言，類似溧水產(chǎn)業(yè)新城的飛速成長(zhǎng)，更大的意義在于“固安樣本”的異地復(fù)制顯現(xiàn)出成效。
數(shù)據(jù)顯示，2018年，華夏幸福在幾大核心都市圈新增18座產(chǎn)業(yè)新城，總計(jì)已開發(fā)77座產(chǎn)業(yè)新城。而最令華夏幸?？粗氐氖牵诃h(huán)北京以外的產(chǎn)業(yè)新城中，一共有30座已經(jīng)實(shí)現(xiàn)回款，有9座實(shí)現(xiàn)了累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。
這些成效也已經(jīng)體現(xiàn)到業(yè)績(jī)上。財(cái)報(bào)顯示，2018年，環(huán)北京以外區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入257億元，同比增長(zhǎng)83%，占總營(yíng)收比例由去年同期的24%提升至31%；同時(shí)，環(huán)北京以外區(qū)域銷售額為756億元，同比增長(zhǎng)109%，占總銷售額比例從上一年的24%大幅提升至46%。
▲華夏幸福環(huán)北京以外都市圈收入前五名。
以環(huán)北京區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城起家的華夏幸福，近年來(lái)也因?yàn)榛乜铒L(fēng)險(xiǎn)、政策調(diào)整等因素飽受困擾。如今，產(chǎn)業(yè)新城異地復(fù)制初現(xiàn)成效，無(wú)疑給華夏幸福打了一劑強(qiáng)心針。
4月23日的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，林成紅在回答媒體提問時(shí)稱，“我覺得能把這幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)新城根據(jù)我們的選址要求進(jìn)行新的投資拓展，把這些做好，就能保障我們董秘每年給投資者交出一份比較好的成績(jī)單。”
新戰(zhàn)略起航
在《致股東信》中，從“水逆”中走出來(lái)的華夏幸福，更多表現(xiàn)的是一種對(duì)未來(lái)的胸有成竹。
在頭部房企放慢速度、紛紛尋求更多新方向的大背景下，即使產(chǎn)業(yè)新城這個(gè)基本盤足夠穩(wěn)固，可能也難以完全保障華夏幸福未來(lái)的“幸?！?。那這種信心又從何而來(lái)？
繼發(fā)改委在今年2月明確“都市圈”概念，到4月8日發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)共識(shí)是，二次城市化浪潮再次開啟。而這也成為未來(lái)十年房企的新機(jī)會(huì)，連萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮也表態(tài)，“我們找不到一個(gè)和房地產(chǎn)行業(yè)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)了”。
在此背景下，已在核心都市圈布局的房企，無(wú)疑會(huì)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中搶占新機(jī)。華夏幸福也認(rèn)為，未來(lái)10年甚至20年，房地產(chǎn)行業(yè)的最大機(jī)會(huì)就在于“空間都市圈化”。
而華夏幸福早已行動(dòng)。其77個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，在地域上布局重點(diǎn)為“3+3+4”，即京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)3個(gè)高能核心都市圈，鄭州、武漢、成都3個(gè)高潛力核心都市圈，以及圍繞長(zhǎng)沙、西安、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)發(fā)展的4個(gè)潛力核心都市圈。
▲華夏幸福布局3+3+4都市圈。
除了環(huán)北京區(qū)域外，華夏幸福也在加大對(duì)外埠區(qū)域的搶占力度，財(cái)報(bào)顯示，2018年，在環(huán)北京以外區(qū)域取地面積占比，從上年的58%提升到87%。
手握核心都市圈的數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，華夏幸福其實(shí)也做不到高枕無(wú)憂。在經(jīng)歷2018年的困境后，華夏幸福在去年底就進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整。
華夏幸福方面表示，將通過住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)三項(xiàng)業(yè)務(wù)，構(gòu)成新的業(yè)務(wù)組合，未來(lái)一段時(shí)間的重點(diǎn)是開拓新模式、新領(lǐng)域、新地域。
這“三新”，也是來(lái)源于華夏幸福對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的思考，除了抓住核心都市圈的機(jī)會(huì)外，還包括運(yùn)營(yíng)精益化和地產(chǎn)金融化。
具體到措施上，華夏幸福提出，將在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式基礎(chǔ)上，加速開拓輕資產(chǎn)模式，輕重并舉。在盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的同時(shí)，以資產(chǎn)管理輸出的模式，快速切入市場(chǎng)，并逐步探索其他市場(chǎng)化模式，如基金模式、資產(chǎn)證券化模式等。
此外，華夏幸福還將探索開拓產(chǎn)業(yè)新城以外亦屬于綜合不動(dòng)產(chǎn)的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，將增加商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)中高端住宅業(yè)務(wù)，如寫字樓、商場(chǎng)等；并對(duì)康養(yǎng)、長(zhǎng)租公寓等新型不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)保持探索。
“重整裝，再出發(fā)”的華夏幸福，等待迎接更多的考驗(yàn)。
本文系網(wǎng)易新聞·網(wǎng)易號(hào)“各有態(tài)度”特色內(nèi)容。
| 瑞幸上市 | 優(yōu)信“七宗罪” |
聯(lián)系客服
